[摘要] 商铺价格之低，市场残酷至极，冷的不像话，一点春天的感觉都没有。
李沧越秀星汇蓝湾商铺85折，单价11500元；市北区商铺现房，95平两层，单价17600元，送车位……
（李沧某楼盘商铺，便宜吗？）
商铺价格之低，市场残酷至极，冷的不像话，一点春天的感觉都没有。商铺去化之难，应该是到了历史高点了。听房师傅细细分析，或许对你投资有所帮助。
从宠儿到烫手山芋
大家对商铺都不陌生，大街小巷随处可见商铺。商铺在10年前确实回报率很高，受到不少投资者的青睐，但是近几年商铺投资变得越来越难，不少商铺要么租金很便宜，要么就根本租不出去，想卖就更困难了。
商铺本来投资就不小，如果商铺租不出去，那就意味着回报率为负数，不仅自己可能交房贷，还要承担物业费。这些租不出去、卖不出去的商铺无疑成了投资者们的“危险资产”，很难变现和盘活。短短几年时间，商铺可以说从曾经的“宠儿”变成了现在的“烫手山芋”。
台东商铺曾富了一帮人，但这几年台东二手商铺价格也降了很多。李沧宝龙、城阳宝龙、甚至市北区的几个大商场都存在很大问题，几度濒临倒闭。更不用说沿街商铺了。
人们常说，商铺租金的回报率在8%以上，可以说是非常划算的。然而，实际情况是，许多商铺的回报率普遍低于5%。商铺贷款的利率是非常高的，远高于住宅。这就意味着，租金不能逐年上浮，投资风险就会无限放大。还有，商铺的投资门槛本身就不低。面积小的，单价特别高；面积大的，总价就高。
快进来，小伙子……
对开发商来说，住宅配商业是目前新型小区不可或缺的配套之一，所以只要有住宅的地方都会有商业（特殊情况除外），同时，这也导致了商业过剩的局面。
最近几年，所有配建商业的青岛楼盘都有这样的困惑：住宅类产品早已清盘，可商业（商铺、公寓）却卖得掺不忍睹，时间久了商铺甚至空置起来。新建楼盘销售过程中，卖商铺，开发商甚至做好了打持久战的准备。
目前青岛楼市这样的现象太普遍了，商铺库存很大。
无论你去哪个楼盘，或在哪个新建小区溜达溜达，基本上结果都是一致的，商铺有的买，可以商量。有些楼盘虽然在忙着卖住宅，但如果你对商铺感兴趣，一定会热情接待你。因为你这样的客户太珍贵了。
业内人士老K告诉房师傅，楼盘交付后，要在3-5年才能住满，对于周边的商铺而言非常具有针对性，业主未入住，投资商铺这是很冒风险的。即使小区住满了业主，商铺也同样具有风险性。
老K继续说，你买了商铺就是往外租的，不好租啊。底商多数没有烟道，理论上不能开饭店。实体经济这几年备受考验，租户赚不到钱，房东就跟着尴尬。一旦这条街的商铺起步不顺，没火起来，后边就很容易陷入深渊。不信，你回忆一下，有那几条街重生了？一蹶不振的我倒是可以给你举几个例子。哈哈。
麦岛金岸沿街商铺，曾经有几家饭店多火，一条街，现在是不是没太有动静了？
云霄路闽江路那片，沿街商铺，租户更换的是不是挺频繁？
……不能再举例了。
所以现在很多人不太会投资商铺，除非是比较有潜质的商铺，潜质商铺的必要条件必须是人流和客流。想了许久，老K也没说出哪些楼盘的商铺有潜质。这段简直就是废话。
二手商铺转让税费高
很多投资者在看到商铺回报率很低的情况后会选择卖掉商铺来止损，可是，看了税费，你死的心都有，会吓跑一堆人。商铺升值越高，产生的税费越多，有些二手商铺过户的税率在20%左右。高昂的税费让二手商铺变得越来越难卖。
二手商铺交易主要要交：契税、个税、增值税、房产税、公共维修基金。
契税：3%
个税：差额×20%
增值税：差额×5.6%
房产税：房产税征收分两种，一种用评估值70%乘以1.2%乘以使用年限(年限以房本为准)，另一种用年租金12%*租赁年限
公共维修基金：有电梯房屋征收133元/平，无电梯房屋征收51元/平
前三项加起来就够够的了。比如100万买入的，想200万转手。契税是6万，个税是20万，增值税是5万6。怎么样？这还不算房产税和维修金。
盲目配建、过犹不及
商铺因天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等，一直是很棘手的。对投资者来说是这样，对开发商来说也是如此，
商业地产是高速变化的行业，没有创新的商业（商业街、商场）基本无法生存，而过度创新会将项目送入坟墓。
曾经商铺火热的时候，市场上有“一铺养三代”的说法。这几年，商业（商铺）供应量激增，市区新建楼盘，有几家不带商业网点的？
到处是商铺，这样的情况下谁还愿意为商铺花大价钱呢？现有二手商铺都要关门了，谁还会买新建商铺呢？
商业市场，正是这样恶性循环，无法自拔。供应量持续不断，需求却在不断萎缩。
探讨扶持政策
房师傅有个想法：增加商铺的附加价值。让商铺变成类似住宅用途或商住两用。比如，买商铺可以落户。2019年，宁波进一步放宽了落户条件,新增投资购房落户。其中,商业用房可落户成为本次政策的最大亮点。这就意味着,在宁波购买一套商业产品,即可落户。
给予补贴。比如，今年石家庄市出台10条措施支持实体商业发展，从打造高品质商圈、培育商贸流通龙头企业等方面入手推动消费升级，加快现代服务业发展。
