[摘要] 有人说，房子也是商品，是商品就会遵守商品的规律，当需求饱和后，其价值也会回归。
如果没有房地产快速发展的二十年，相信没有人会拿房产与现金作比较。中国作为人口大国，快速城市化催生了房地产蓬勃发展。首先是开发商赚得盆满钵满，其次是与之关联的产业欣欣向荣，最后是早期或者一直在买房的购房者财富得到大幅提升。
有人说，房子也是商品，是商品就会遵守商品的规律，当需求饱和后，其价值也会回归。特别是当前房价经过轮番上涨后，泡沫越来越大，风险急剧增加，如果现在买房，无异于火中取栗，得不偿失。相信这样的观点代表了很大一部分人，那么，这种说法有道理吗？我们不妨来看看全国房价整体概况：
根据相关数据统计，截止2019年一季度末全国新建住宅均价迈过9千元/平米大关，相比2018年底再次上涨，其中全国住房均价超过万元的城市已超过80座。但实际上的感知更为强烈，因为这个数据包括所有大大小小城镇新建房子，只要有些规模的城市，大部分的价格都要比所谓的均价要高，即使在同一个城市，不同地段价格差别也非常大，一般情况下，只要位置尚可的地段，肯定就要比均价高出一大截。所以，我们许多人会感受到，自2016年以后，很多城市房价事实上已翻倍。
未来房价还会继续上涨吗？这是大家反复在问的问题。有此疑问，无非有两个现状摆在面前，一是二手房成交量始终上不来，二是房价已经达到一个相对高点。要弄清楚这个问题，我们需要把时间放得更长一些，比如说起码是3、5年时间以上，原因就在于房产变现周期相对较长。本文结合未来可能的政策走向以及货币方向，推导出一个大致趋势。“百万房产”和“百万现金”留哪个5年后更好？让我们一起来看看懂行人分析。
先来看看“房产与现金”在未来5年最有可能面对的两个问题
1.房价上涨的基础还存在吗？
房子跟普通商品有共性，那就是供需反映价值。住房需求在这些年城市化作用下持续释放，经历了一波高增长。从常住人口来看，2000年时，我国的城市化率是36.22%，经过18年的发展，截止到2018年末，城市化率达到59.58%，年均城市化率以1.3%增长。近两年已经下降到1%左右，随着城市化进入下半程，未来5年，城市化速度还会下降下降，预计在0.9-1%之间，对应的城市化人口会有所降低，但绝对数尚可，不会出现大幅度的住房需求下降。
另外，在5年内还可能有房产税实施问题。全面实施的概率不大，主要原因还是前期环节太多且未达成共识。如果说在5年末期实施，那最大可能也是部分热点城市试点。但我们也需要对房产税有一个清醒认识，从国外的房产税实施历程来看，房产税本身不是为降房价而设置，主要是考虑到土地财政后期，需要增加税源而产生。当然，在房产税开征初期，为减少阻力，税点和覆盖率都不会太高、太广，普通家庭住房不会有多大问题，同时也会考虑到交易环节税费减少问题，在相当长一段时间里应不会对房地产市场产生较大影响。
2.现金贬值速度如何？
在2016年以上，货币增幅都在11%以上，就是我们常说的两位数增长。但自2017年以后的这两年，货币增速快速下降，到2018年已经下降的8%出头，随着经济增速进入“L”阶段，货币增速也会随之调整，除2019年经济环境特殊而货币增速有所反复外，预计在未来5年M2的增速大致在7.5-8%之间。一句话，货币增速所有降低，但手中现金贬值压力仍大，存钱肯定不是明智的选择。
懂行人建议，“百万房产”和“百万现金”留哪个5年后更好？
无论是“百万房产”和“百万现金”，均是一个相对概念。100万现金可以购买单价1万的房子100平米，当然只仅是普通城市的一个均价，若要地段好些，买同样面积房子的总价说不定需要150万，甚至200万。不过没有关系，我们以此作为基础类推。那么，在未来5年，我们现在到底留“房子”还是留“现金”，哪个更好呢？下面来看看懂行人建议：
1.买房顺势而为。无论你喜不喜欢，房价该涨还是会涨，正如前文分析的那样，城市化会放缓，住房需求也会放缓，但不等于房价下跌，那些产业基础好、教育科技医疗资源集中的城市还会吸引更多的人进来，加之这些城市此前不断积累的改善置业需求持续释放，这些城市楼市基础相当雄厚，如国家规划的19大城市群，个人认为起码有10个左右相对靠谱，这些城市别说是未来5年，就是10年，也应该留房产。当然，那些诸如鹤岗类人口净流出城市，无产业基础核心竞争力城市，住房市场需求也会持续衰减。留一套自住即可，应该把更多的精力放在大城市里，再有不济就只能留现金了。
2.买房量力而行。房价涨到今天，肯定不是所有人都能买得起。买房过程中，无非考虑两个问题，一是担心买高了，吃亏；二是工作收入不稳定，出现房贷断供情况。事实上，这确实是必须要考虑的问题，在买房之前，应把家庭经济风险考虑进去，量力而行。如果是以保值增值为目的，那么还需要考虑你所在城市房产价值潜力，毕竟闭着眼买房的时代已经过去。
另外，如果确定有能力购买一套住房的情况下，特别是刚需购房者，我们要本着往上“蹦一蹦”的原则，比例一般在10-20%为宜。比如说你计划买75平米房子，建议还是要向90平米左右考虑。按照大家的购房置换需求和家庭需求来看，一般3、5年后都有一个改善愿望。随着房价不断上涨，再也难置换起了，往往是因为前期考虑不周或担心压力过大所致。很多时候，扛一扛也就过去了，可谓辛苦一时，幸福一家。
