[摘要] 青岛最近几年产业地产的发展，只是全国产业地产发展的一个缩影。据不完全统计，目前国内有超过三成的百强房企捆绑产业，争相跃入产业“红海”之中。
是继续坚守住宅开发？还是多元化布局？白银时代下的开发商，各自有了自己的答案。在青岛，融创在西海岸布局康养小镇，在高新区与腾讯落地双创小镇。与融创一样在产业地产上大展拳脚的，还有新城、绿地，他们分别和山东大学产业园、国科大合作，搭建“教育＋产业”的生态圈。
青岛最近几年产业地产的发展，只是全国产业地产发展的一个缩影。据不完全统计，目前国内有超过三成的百强房企捆绑产业，争相跃入产业“红海”之中。
产业地产方兴未艾
西海岸、城阳、即墨、胶州、莱西、平度……在青岛的近郊板块，一场关于产业地产的变革正在进行。
今年5月份，青岛阿朵小镇颐养社区的投入运营，是一个提供康复养老、生活文娱等服务的“藏马山颐养社区”。据了解，阿朵小镇只是融创落地青岛的第一个康养品牌，它代表的不只是一个美好的颐养社区、文旅小镇，其背后呈现出的融创医疗康养和文旅产业规划蓝图已渐次铺开。去年10月27日，融创中国与青岛市政府签投资协议，将投资45亿元，与清华大学联合在青岛建医院、医学中心，项目整体将建成一个包括医院、住宅、商业、学校、文化中心、社区卫生中心兼养老院、体育中心等在内，覆盖全人群、全生命周期，集医疗、预防和康养为一体的国际智慧健康城。目前，融创中国已在全国范围布局医疗康养项目，覆盖包括山东、四川、云南、浙江、海南等省在内的广大区域，融创已规划的22个医养类项目，现在投入建设的有14个，而山东半岛则是融创医养业务的重点布局区域之一。
同样在西海岸山藏马山板块，还有佳诺华国际医养健康小镇项目。该项目由佳诺华生命健康论坛中心、佳诺华国际理疗检测中心、佳诺华产业研发孵化中心、佳诺华金色年华颐养中心等四个业态发展板块组成，将引入美国德克萨斯州医疗健康中心、美国佛州太阳城老龄康养社区、IBM健康云医养大数据平台及国际顶尖专家实验室等国际领先医疗资源，打造一个集现代医学研究、健康理疗检测与中华传统养生相结合的国际健康医养小镇。
在城阳白云山片区，一个关于教育和健康的小镇正在崛起。绿地国科健康科技小镇项目主要包括健康、教育、双创基地三大板块，依托中国科学院大学的高水平科研优势、高层次人才资源及信息优势，以及绿地集团的世界500强企业和综合型龙头企业优势，旨在打造集教育培训、科技研发、医疗健康、创新创业于一体的健康科技新城和区域性创新创业活力中心。
作为产业地产的一条重要分支，养老医疗地产近年在青岛大放异彩。在即墨，将规划建设泰康医养健康小镇、青岛森林康养小镇；在胶州，新城控股正在建设少海金东方颐养小镇；在莱西，将建青岛桃源颐养小镇；在平度，正规划建设店子医养健康小镇。
房企的选择与行业环境息息相关。据官方公布的统计数，截至到2019年，青岛60岁以上户籍老年人口183．5万，老龄化率22％，其中80岁以上需要照料服务的高龄人口已超过30万。按照这个计算，青岛人口老龄化高峰将于2035年左右出现。而此前青岛在康养产品上存在缺口，如今医养项目的兴起也不无道理了。
地产巨头跨界转型产业
告别了低地价、高杠杆、高周转的淘金乐土，身处转型关键节点的房地产开发企业，纷纷跨界转型。截至2019年底，已有近百家房企竞相布局文旅、教育、健康等产业地产，形成一股行业新风向。
本月初，记者随绿地集团参观了济南多个产业项目，从城市空间站项目到绿地中心再到博览城项目，绿地于济南深耕产业的雄心非同一般。据了解，绿地控股的“地产＋”进口商贸、科创、康养、会展、基建、金融等一系列重大项目将全面布局济南。其中，绿地·济南全球贸易港将以“地产＋进口商贸”的创新模式，成为绿地承接进博会溢出效应落地山东区域、辐射全国的重要布局。依托“地产＋进口商贸”模式，绿地全球商品贸易港从上海起步，已在天津、成都、武汉、西安、哈尔滨、嘉兴等国内重要区域落地，初步形成全国布局。
从2019年的业绩来看，除房地产外，大基建、大金融也成为绿地营收和利润来源的优势板块。“绿地在转型的过程中实现了持续高增长，这就意味着转型的成功。”绿地控股董事长、总裁张玉良曾对媒体表示，绿地已不再是单一的房地产企业，而是形成了大基建、大消费、大金融、康养产业、酒店文旅等多元化业务的发展模式。
不止是绿地，越来越多的房企将产业地产作为开启利润增长点的新窗口，抢滩布局。相关数据显示，目前已有包括融创、万科、恒大、远洋、绿城、协信、金茂等数十家地产巨头发力产业板块。截至2019年底，已有近百家房企竞相布局文旅、教育、健康等产业地产。
投其所“需”为破局之道
采访中，业内人士纷纷表示，“以地产形式短线套取暴利”的发展模式已经难以为继，市场需求的转变促使地产转型升级，逐步实现大健康、旅游业、文化教育产业、房地产业密切结合，告别以往单一的房地产业态，真正解决市场所面临的需求。
谈及青岛产业地产的发展现状，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“从青岛的产业地产发展来看，在全国属于居中水平。从行业表现较好的城市来看，成都、合肥、昆明等表现要更好。虽然青岛现有的整体水平居中，不过也不乏像影视产业这样全国拔尖的项目，这也是青岛当前的优势所在。”
对于房企来说，其业务发展都会考虑产业的定位和市场的需求。严跃进表示，“对于产业定位来说，这两年包括大健康、医疗、文旅等产业确实受到国家的支持，房企有较好的资金实力，愿意投资此类业务。而从市场需求来看，传统购房需求也会饱和，而类似文旅大健康等需求会释放，所以这都是值得肯定的地方，也是房企愿意转型的领域。”
“现在各地政府对于产业项目的招商力度和政策都非常大，要求也非常高。”对此，优淘城总裁、叶檀楼市院长薛建雄表示，“拿产业换低价土地成了开发商转型的新模式，各地开发商都在跟产业龙头企业合作拿产业用地，也有很多产业企业自己直接拿地开发商办运营。”薛建雄特别指出，“青岛这轮学深圳大力发展民营企业，所以政策上会给民企和产业园更大的空间和自由，这对发展产业地产来说是个利好。”
值得注意的是，对于产业地产而言，如何避免同质化竞争、如何保障产业项目的后续运营，房地产企业同样面临考验。
严跃进分析表示，同质化的模式其实在于对市场需求把握不到位。对于此类产业地产的运营来说，后续不能摊大饼，还是需要以小见大，真正形成较好的品牌效应，形成鲜明的主题，以打造差异化体验。“同时，要善于利用互联网来做营销，真正打造出网红产业和品牌，这样才有更大的投资价值。资金到位了，企业的经营才不会有太多的困难或压力。”严跃进如是说。
