[摘要] 十五六年前有一首特火的歌——《不如跳舞》，每个夜晚都会掀起ktv包间的高潮。虽然早已享受不了那些昏天黑地里的声浪震天，也记不得上一次音量就着酒量一起上头是什么时间
十五六年前有一首特火的歌——《不如跳舞》，每个夜晚都会掀起ktv包间的高潮。虽然早已享受不了那些昏天黑地里的声浪震天，也记不得上一次音量就着酒量一起上头是什么时间，可这两天，《不如跳舞》的两三句歌词突然就涌到了嘴边，还是青岛方言版的——你瞅瞅，你望望，是什么在做主？
把这句歌词的问题抛给青岛楼市，至少在现阶段，我们看到了需求对市场的影响和改变。比如毛坯在逼“精装”退场，比如我们越来越少见那些曾经霸道的捆绑，而一个更为普遍和显性的变化就是，中小户型卷土重来，主流户型的尺寸正在不约而同地缩水。
01、开发商忙着“做小”
最近几天，保利天汇“续篇”——天珺公布了户型信息，让人略感意外的是，与一路之隔的天汇相比，天珺的尺码明显小了很多，100平与120平两种户型打天下。
保利天珺户型
这可是在青岛楼市改善专区“新都心”，要知道2017年以来，113平或115平才是新都心的起步户型，而且往往在新建楼盘中占比很小。128或130是人们习惯了的主流户型，而140平以上甚至160平170平似乎更受欢迎。时间仅仅过去两年，产品供应体系的C位变了天。
在新都心，不仅是天珺一家在“做小”，和它拥有同一个股东的青城辰章户型也不大，106和119，依以往标准，顶多算个“中等个儿”。
也不仅是新都心，把户型的“虚胖”调整一下似乎是很多主城新盘的共识。水清沟的招商碧桂园依云四季，首开两个楼座的户型分别是118和138，还有一个楼座是108，更能证明这个盘追求户型“紧凑”的是，138做成了套四，算是主城改善盘中最精致的套四之一。
从去年开始，把户型改小，让产品供应的面积区间下移就有了苗头，这一点郊区其实走在了主城区的前头，最典型的例子就是89平套三的突然走红和流行，在城阳、在西海岸，卓越、万科们靠这样兼顾刚需和改善的产品，制造了一个又一个淡市热盘。
佳源的双子星城
而到了今年，主城楼盘也开始借鉴这样的供应思路，佳源的双子星城，中小户型当道，3种套三户型，最大115平，最小也做到了89。套四户型更是做到了126平，比很多主城改善楼盘的套三户型面积都小。中海观澜庭更是把小户型做到纯粹。60多平的套一，七八十平的套二，在这个小区里占到大多数，套三户型最大的不过103平。
02、购房人的胃口在缩小
如果说刚需地段刚需项目天生就有提供刚需户型和刚需面积的动因，那么诸如新都心保利、青城项目推出明显小于之前同片区近期在售项目的住宅产品，又是释放出什么信号呢？
以该片区的住宅新盘的价格来看，这应该与刚需回归无关，更大的可能是，这个时段，改善类房产的价格已经触及到需求能够承受的天花板。
今年浮山后-新都心一带的新盘定价与去年相比增长明显，“破3冲4”成为常态，连一些之前因为种种原因销路不畅的项目如新都朗悦、七色堇等，都有传言打算站到3字头之上。
但正如青岛市房产咨询群里的一位网友所说，卖得动的定价才是有意义的，某些项目的价格着实把购房者的胃口顶住了。前不久金地宸悦搞过一次特价房促销，房产君根据网传表格电话问询售楼处时，被告知最小的113平户型销路尚可，大一点的130、143户型，即便每平比表价便宜了1000多，仍然问者寥寥。
前几个月华新园的桃李芳菲也出现了同样的状况，本以为141、135等几个大户型会更抢手，但事实上，最先卖光的还是100出头的紧凑户型。不是大户型不好，不是大家不喜欢，而是，目前主城区改善类大户型产品实在已经让真正的改善需求客群中的大多数，承受不起。
浮山后一套130多平的房子，特价房也到了450万元以上，崂山区某本土房企改善项目，原本开盘起价就接近4万元/平，高价卖到4万六七，差不多的房子就要五六百万，这到底是改善还是豪宅？他们的去化效果自然可想而知。
或许正是这些前车之鉴，让后来者明白自己应该怎么办。不想用低单价挑起价格战把自己的利润搞薄搞没，那就只能在户型面积上做文章，维持一个相对可以接受的总价，用迷你取代豪放。
回到之前我们提到的问题，楼市是谁在做主？说了算的当然是需求。捕捉需求的动向，根据这个决定者的要求提供产品，才能让自己立于不败之地。
