[摘要] 9月24日，在青岛恩实辅拍有限公司的客户室内，市民华先生和爱人葛女士这样说。当天上午，记者见证了市民参与拍卖“法拍房”的过程，虽然不同于现场拍卖，竞买人是在网上参与竞拍，但是屏幕上不断攀高的数字，依然让人感到紧张又刺激。
“我们看好了三套‘法拍房’，光保证金就交了50多万元，结果忙了一上午，因为价格超过了我们的心理预期，最终没有成交。”9月24日，在青岛恩实辅拍有限公司的客户室内，市民华先生和爱人葛女士这样说。当天上午，记者见证了市民参与拍卖“法拍房”的过程，虽然不同于现场拍卖，竞买人是在网上参与竞拍，但是屏幕上不断攀高的数字，依然让人感到紧张又刺激。
现场：一套房竞价43轮加价41万
9月24日上午9时，市民华先生夫妇早早赶到了青岛恩实辅拍有限公司，他们当天要参与拍卖西海岸新区长江中路的金沙花园的“法拍房”。
“我们在这个小区附近住，也去这个小区看过房子，房子位置不错，还能看海，因此想给我弟弟买一套。”葛女士说，他们前期就已经交了3套房的保证金。
当天，金沙花园共有19套“法拍房”进行二次拍卖，葛女士是第一次参与竞拍“法拍房”。第一套90多个平方米的房子起拍价是83万元，很快就成了“抢手货”，一路上升到90万元，又到了100万元，最后定格在116.5万元。“我们看好的三套房子，心理价位是在起拍价基础上加10万元，没想到第一套房很快就超过了我们的预期。”葛女士说。
两人看好的第二套房子，在随后的网拍中也被其他人“抢”走了。
上午10时，是他们最看好的第三套房的竞拍截止时间，但是参与竞拍的16人似乎都没有罢手的意思。“竞拍有个规则，只要在一人报价后5分钟内又有其他人报价，那么竞拍就要继续下去，理论上讲，为期24小时的竞拍活动是可以无限期延续下去的。”恩实辅拍负责人张铮说。
第三套房子起拍价是94万元，葛女士参与了10多轮竞价，每次她刚报完价，不到一分钟，就有其他人跟着报价。“你看，我们报了120.5万元，有人跟着报了121万元，又有人报了121.5万元。”房间的大显示屏上实时显示着竞拍场景，从94万元开始，到100万元，到110万元，到120万元，又到了130万元，然后继续往上攀升。
无奈之下，葛女士放弃了参与竞拍。“我们查询中介，同房型的卖价在130万元之内，超过130万元就有点高了。”葛女士的话音未落，大屏幕上的数字已经到了135万元……到了上午11时30分，经过43轮的竞拍，第三套房子竞拍价最终定格在137.5万元。
“真没想到竞拍这么激烈，这套房子的成交价比起拍价高了41万元，超过了我们的心理预期，感觉超过了市场价。”葛女士说。
讲述：竞拍最后5分钟最激烈
“‘法拍房’竞拍往往呈现前冷后热的情况，前面的绝大部分时间都是垃圾时段，最后的5分钟反而成了‘黄金时段’。”恩实辅拍负责人张铮说。
以当天拍卖的19套房子为例，第一次没有人参与，所以才二次拍卖。依照最高法院关于司法网络拍卖的规定，第一次拍卖的起拍价不得低于评估价或者市价的70%，若流拍再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。举个例子，市场评估价100万元的房子，在第一次网拍时，起拍价可以是70万元。要是流拍了，第二次网拍时的起拍价可以是56万元。
“很多人都想捡漏，都想在最后时段出手，所以出现了越到最后竞争越激烈的情况。”张铮说。
张铮给早报记者举了一个典型例子。今年6月，在重庆南路玫瑰兰亭有套90平方米的“法拍房”，起拍价和评估价都是150万元。“当时有26人报名参与竞拍，从起拍当天10时开始，一直到了第二天上午10时42分结束，经过了68轮竞拍，最后价格是208.9万元。”
今年8月份，东海路9号有套315平方米的“法拍房”二次拍卖起拍价格是1200万元。“当时有5名竞买人参与，大家都等着最后的5分钟，结果相互竞价，前23个小时是垃圾时段，最后一个小时进入了白热化状态，从1200万元一路竞价到了1512万元。”张铮说。
提醒：参与“法拍房”要细思量
“‘法拍房’不限购，再加上起拍价比市场价低，还可以不用交个税，这三点原因使得很多人愿意参与竞拍，但是面对这股热潮，我们还是提醒广大市民参与前要考虑周全。”张铮说。
竞拍前，市民一定要现场查看一下房子，查看是否清空、有无纠纷、租赁、被执行人是否配合等情况，还要对房屋周边的环境做个调查。张铮说，曾经有市民竞拍了一处房产，去办理房产证时才得知还有一处储藏室，但是储藏室不在房产证上，最后只能放弃这处储藏室。
今年7月份，有一些客户看好了麦岛路一处180平方米的房子，起拍价是360万元。“当时有10多名客户前来咨询，想要参与竞拍，我们调查发现，这处房屋存在无法清空的情况，就迅速告知客户放弃参与，最后，这套房屋流拍了。”张铮说。
支招：这样参与“法拍贷”
为解决司法拍卖竞买人一次性全额付款难的问题，提高司法拍卖成交率，今年1月份，青岛推出“法院拍卖房产贷款业务”，这在全省尚属首次。此前，青岛“法拍房”只能通过全款付款方式购买。青岛中院联合多部门创新推出“法拍贷”业务，将由银行向“法拍房”买受人发放专项购房融资贷款。
如何参与“法拍贷”？张铮介绍，对于名下有两套（含两套）房产，尚有贷款的，不能参与“法拍贷”。竞拍成功后，竞买人要缴纳契税，个税从案款中扣除，如需“法拍贷”，则要购买房屋抵押履约保证保险，银行收到保单后才能放贷。此外，竞买人还要缴纳2%的服务费。
本版撰稿摄影观海新闻/青岛早报记者陈勇
