[摘要] 上海易居房地产研究近日发布的报告显示，1-8月份，全国100个城市居住用地成交面积为42083万平方米，同比增长6.8%。
上海易居房地产研究近日发布的报告显示，1-8月份，全国100个城市居住用地成交面积为42083万平方米，同比增长6.8%。全国100个城市居住用地价格为6060元/平方米，同比上涨9.3%。
从今年前8月全国百城居住用地成交看，保持了V型走势，总体上处于回暖的通道。其中，二线城市逐渐复苏，即将走出负增长区间，包括武汉等城市的表现值得肯定。从地价走势看，涨幅控制在个位数水平，总体上体现了风险可控的导向。
对于后市，易居研究院认为，当前社会经济大环境不断向好，有助于支持地市的进一步回暖。若后续“金九银十”成色较足，那么房企拿地的积极性仍会较强，可支持土地市场进一步复苏。但对于一些地价过热的城市，后续供地节奏或会放缓，相关城市地市表现或略偏弱。对于地价，如果后续住宅市场的去库存效果较好，那么房企土地储备的积极性会增加。一些优质城市的优质地块，依然会有争夺现象，因此对地价的管控仍有必要。
百城土地成交量超去年同期，武汉走出疫情阴影
《100城居住用地成交报告》显示，1-8月份全国100个城市居住用地成交面积为42083万平方米，同比增长6.8%。从城市分类来看，一线城市从略偏热阶段开始趋稳，二线城市正逐渐走出负增长区间，三四线城市保持略高的增速。
根据报告，1-8月份4个一线城市居住用地成交面积为2636万平方米，同比增长41.2%；32个二线城市居住用地成交面积为22794万平方米，同比减少1.0%；64个三四线城市居住用地成交面积为16653万平方米，同比增长14.9%。
易居研究院分析认为，上半年一线城市地市明显升温，这和供地节奏较快有关，各类房企也纷纷回归一线城市拿地。下半年土地交易市场开始趋稳，年初累计成交面积同比增速曲线不再过快上行。从“稳地价、稳房价、稳预期”的角度看，下半年一线城市供地节奏或会放缓，客观上会影响土地市场相关交易。
二线城市方面，地市交易总体向好，当前年初累计成交面积同比增速曲线不断上行，已经接近零轴水平。二线城市依然是各类房企投资拿地的主战场，后续地市回暖的可能性依然较大。值得注意的是，二线城市中武汉市场的表现值得肯定。根据易居研究院监测，在今年前7个月中，武汉年初累计土地成交面积同比增速均为负值，即前7月该指标分别为-68%、-72%、-14%、-59%、-46%、-36%和-21%，地市交易明显弱于去年同期，显然受到了疫情较大的冲击和干扰。但8月份出现了积极的信号，今年1-8月份武汉土地成交面积同比增速为14%，意味着武汉地市交易已经超过了去年同期水平。若是从单月来看，8月份武汉居住用地成交552万平方米，这也是2019年5月份以来土地市场交易规模最大的一个月。易居研究院认为，武汉地市由负转正，说明其正走出疫情的阴影，市场总体向好，成为武汉稳投资的重要支撑，对于全国土地市场具有鼓舞作用。
另外，从最近两个月来看，三四线城市年初累计居住用地成交面积同比增速曲线位于相对高的水平。当前三四线城市供地节奏较快，吸引了一些资金实力较好的房企进入。但三四线城市的住宅市场并没有完全复苏，这都会对后续地市的走势带来很多不确定性的因素。
具体到各城市，从全国百城居住用地成交面积的情况看，中山、湛江和丹东等城市的交易行情较好，同比增速明显超过了200%的水平。另外从城市分布来看，在入选成交面积增速前10的名单中，普遍都是三大都市圈的相关城市，包括中山、韶关、东莞、深圳、承德、马鞍山等，这和此类城市基本面较好、投资潜力大等有关。另外，从全国百城居住用地出让金收入排序看，1-8月份增速最快的10城中，有8个城市是三四线城市。土地出让金收入高，客观上有助于稳定地方财政，对于相关城市稳增长等也有积极的作用。
地价涨幅整体走出偏热区间，海口上涨最快
价格方面，百城地价整体涨幅正在走出偏热区间。易居研究院发布的《100城居住用地价格报告》显示，1-8月份全国100个城市居住用地价格为6060元/平方米，同比上涨9.3%。虽然相比前7月数据，这一涨幅略有反弹。但是对比历史数据，百城地价涨幅相对不高。根据易居研究院监测，当前百城地价的涨幅已经从偏热区间进入到温和区间。
从城市分类看，一线城市近期略有反弹，二线城市地价涨幅最小，三四线城市近期总体收窄。报告显示，1-8月份4个一线城市居住用地价格为17714元/平方米，同比上涨23.2%；32个二线城市居住用地价格为6088元/平方米，同比上涨3.8；64个三四线城市居住用地价格为4177元/平方米，同比上涨7.2%。
易居研究院分析认为，今年前7月一线城市地价总体呈现倒U型走势，8月份该曲线有所反弹，且幅度较大，这说明此类城市后续需要积极管控地价。二线城市今年地价风险总体可控，其涨幅既小于历史上的多数月份水平。尤其是8月份二线城市政策升级，客观上使得高溢价拿地现象在减少，这有助于促进地价的稳定。反观三四线城市，最近两个月年初累计地价同比涨幅曲线呈现下行态势。这说明受房地产交易市场等影响，地价强势的可能性不大。不过在实际过程中，部分三四线城市依然存在房企抢地的现象，此类城市也依然要防范地价反弹的风险。
从各城市表现来看，在全国36个一二线城市中，地价上涨最快的城市为海口，涨幅为180%。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这有两方面原因。一方面，海南自由贸易港建设下，房企投资热度继续上升，相关地块受追捧。另一方面，从海口这两年的土地交易市场来看，土地交易绝对规模相对小，所以单幅地块的交易容易影响价格走势。如果除去海口，在此类二线城市中，银川地价上涨态势较为明显，今年1-8月份涨幅为162%。近期银川因房价涨幅过大，出台了相关调控措施。而后续若是土地市场过热，也建议其积极进行管控。
此外，在全国64个三四线城市中，韶关、淮南和唐山的地价上涨幅度较大。此类城市都属于相对优质的三四线城市，房企拿地积极性高，容易抬高相关的地价。当前，此类三四线城市的地价管控政策相对少，后续要防范出现过热的现象。
