[摘要] 最近很多朋友问我人生第一套房应该怎么买，对于这种问题，我并不急于马上解答，而是告诉他们：第一套房几乎决定你日后的财富量级，一定要买对。为什么呢？
最近很多朋友问我人生第一套房应该怎么买，对于这种问题，我并不急于马上解答，而是告诉他们：第一套房几乎决定你日后的财富量级，一定要买对。为什么呢？
数千年前，道教先圣老子李耳就回答了这个问题：
合抱之木，生于毫末；
九层之台，起于垒土；
千里之行，始于足下。
第一套房能否赚钱，决定了你的资产升级火箭是否有足够燃料脱离地心引力，飞向宇宙。房产投资圈里有很多大神级人物，虽然他们发家的路径不尽相同，但无一例外都是买对了第一套房。
第一套房买对了，实实在在赚了钱，你才会感受楼市的威力，从看跌楼市的一方坐到看涨的一方，然后不断研究升级自己的买房技能，最后房子越买越多，成为一个真正的买房高手。
既然首次置业如此重要，所以我花了很长时间写了这篇文章，希望给大家分享下我的看法和建议，以求帮助大家树立一个正确的买房观，走好买房的第一步。请大家阅读后转发给亲友，感谢。
01、买房的目的
人是活在意义之中的，我们每做一件事都试图赋予它某种意义，同样，买房是一件大事，在行动之前，我们应该问一下自己买房到底为了什么？
也许你会有如下答案：
1、对抗通货膨胀
2、为了结婚
3、攀比心理
4、不想再租房
5、有一个家
其实以上的答案只是部分回答了为什么买房这个命题，一个人买房，他的真正目的应该是：拥有一个有明确产权的资产。
人的觉醒始于产权意识的觉醒，打工人之所以不能脱离职场，是因为他们没有属于自己产权的资产，所以只能不断出卖自己的劳力和时间。
任何一个人想解放自己，都必须拥有明确产权的资产，无论这个资产是房产、股权，还是机器、厂房设备，还是自媒体账号，天猫网店等等。所谓无资产，难成富人就是这个道理。
自有产权的东西越多，人生的自由度越高，人生的选择权越多。
如果你今天还只能依靠自己的劳力和时间换钱，但是你心里一定要明白，这些只是手段，不是目的。有产权的才是你的主业，没产权的只是副业。
记住：一切围绕资产，而不是工作。
从产权的角度去看买房，我们发现了这样一个道理：那就是房子不但可以用来住的，还可以用来升值的。因为它的产权属于你，所以上涨的收益也理所当然属于你。
既然能够不断升值的房产，才是我们追求的东西。那么人生第一套房应该怎样买才能实现升值的目的呢？四大要点如下：
买对地段、利用杠杆
不买坑货、住投分离
02、买对地段
你是否有这样的感受，几年前和自己同事朋友一起买的房子，人家的房子升值得比较快。你的房子却趴着不动，而你们当初买房花的钱却都是同样多的。现在人家就有机会换房第二套，一套裂变成两套，而你却启动不了。
仅仅是因为你们当时选择的地段不同，几年之后就会产生巨大的差异。
一个城市里面它的板块发展是存在不均衡的，有老的区域，也有新的区域；有中心区域和郊区，而郊区又分为远郊区和近郊区。所以各个地方是有它们的上涨周期的，有些涨得快，有些涨得慢。
如果你研究得更深一点你就会发现，城市之间还有板块轮动，而板块轮动也就是我们经常说的热点转移。跟着热点挣钱，相对来说比较快的，但是要把握时机。
你买完之后，房子周围如果有很多利好不断落地兑现，房价一定是跟着水涨船高的。比方说公路地铁开通了，学校医院又开始兴建了，附近的商业综合体动工了等等。
其实买房子买的根本不是房子本身，而是房子窗户以外的东西。因为房子的面积是不会长大的，房子的户型也是固定的，真正会变化的是窗户以外的东西——资源配套。
说到这里大家知道好地段的本质是什么了吗？
好地段的本质是城市资源的不断集聚，也就是周围的学校，医院，商业综合体，交通，图书馆等等在未来几年不断集聚升级的过程。这种地段的房子必涨，一个字：买。
03、利用杠杆
人类跟动物的最大区别之一就是我们懂得制造和利用工具。杠杆作为一种买房工具，是一个好东西，它令到你可以跨期利用未来的资金来购买当下需要的东西，所以我们一定要物尽其用，那么具体应该怎么做呢？
一，可承受范围内，贷款越多越好，比例越低越好。
如果你手上有首套贷款的资格，还有100万现金，想买总价200万的房子。那么千万不要只贷50%。那真是浪费了你的处女贷。要么考虑对自己好一点，买个300万左右的房子，要么付60万首付，手上留40万现金。
40万现金，应急也好，花掉也好，都可以留在手上保持流动性。就算存在银行，每个月拿出来还房贷，也能还个四五年呢。再说凑一点钱，很快又可以买第二套了。
二、贷款时间越长越好，能贷30年，就不要只贷20年
从宏观经济出发，随着时间流逝，货币超发，即使你30年如一日做同一份工作，你的收入也一定会增加，相对而言每个月还钱的压力会逐渐降低，贷款时间越长，红利越高。
想想看，十年前，一线城市买套房，每月3500元的月供，对一个家庭是难以承受之重，但10年后，低得让人想笑出声。
三、还款方式，等额本息优于等额本金。
简单来说，等额本金每个月还款额都会减少，前期压力大，后期越来越少。而等额本息则是每个月还同等数额的月供，倾向于后期还。
还是和上一条的原理类似，能后期还的钱，就不要前期还，因为通货膨胀会替你省掉不少钱。
四、不要提前还贷
也是同理。想想看，当你欠着银行的钱，最提心吊胆的是银行。如果你提早还了贷款，银行心里舒坦了，提心吊胆的，就轮到手上没有现金的你了。
顺便说一句，根据很多人的经验，贷款买房似乎是非常痛苦的事，好像自己是房奴一样。实际过几年之后，他们就会后悔当初没有贷款买多几套。买房的时候说自己是房奴，卖的时候赚钱了他们从来不说自己房奴。
04、不买坑货
买房投资有四大坑货：公寓，小产权，商铺、车位，四个坑踩一个say sorry，踩两个赔钱，踩三个直接活埋。
1.公寓
无论谁来咨询，我都不建议购买公寓。因为投资公寓的坑实在太多，很多买公寓的人肠子都悔青了。相信很多买房的人，应该都听过“满五唯一”这种说法，这种房子在二手市场很吃香，来一套卖一套。
但是，公寓没有满五不满五这一说，必须交20%的个人所得税。
回到公寓的问题，公寓买卖还有个特别坑的地方，就是再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，而且是实行四级超率累进税率（和个人所得税一个道理），征收至少30%最多60%。
再加上5.5%的营业税，各种杂七杂八的费用加起来就相当惊人了，所以，有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，公寓的流动性非常差。
其次，公寓很难落户，那就更别谈与户口绑定的学区房、社保医疗福利了。我们买房，买的不是砖头，而是房子背后的城市配套，买的是一连串的资源，例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等，千万不要主次颠倒了。
2.小产权
小产权属于历史遗留问题，是指在农村集体土地上建的房子，这种房子产权属于集体不属于个人，你买了这种房子，你只有房子的使用权，没有房子的所有权。
唯一的优点就是，这类房子很便宜。有点像一下子付了几十年的租金。很多人就犹豫，到底要不要花钱买这种房子呢？
我这里有几个思考：
小产权房，吞掉了政府卖地的收益、开发商税收，破坏了既定社会规则，国家是不可能让它转正的。还有一个缺点，这类型房子的金融属性非常差，银行不喜欢，很难办按揭、抵押，一般只能全款买。
在中国，大部分人最大一部分的资产就是房子，把自己一辈子的积蓄压在这种劣质资产上，不是特别值得。
3.商铺
早在十几年前，互联网购物还不那么厉害的时候，商品零售的渠道主要靠商铺，每个城市都有一两条步行街或购物中心，而这些地方的商铺的租金都是天价的，才有了“一铺养三代”的说法。
但是，随着互联网深入社会各个毛细血管，零售渠道的多样化以及商品产能过剩，商铺的租金已经连年走低。
并且，在中国现阶段投资房产，赚钱主要靠升值差价，而不是租金。一个商铺哪怕一个月收1万租金，要赚100万，也得差不多十年，但是买住宅十年差不多可以做两个周期行情了。
另外，商铺是一个极易受到冲击的资产，马路改道，产业衰退，消费升级、市中心人口转移等等，都会令商铺租金大幅下跌。其他诸如临时交通管制，围蔽施工、消防检查，甚至门口多种了一个树都会对商铺的租金产生影响。总之，商铺是一个防守性很差的东西。
4.车位
车位是开发商的边角料，但是他们可以卖到贼贵，住宅2万一平方，车位却卖4万一平方，10平方就要40万，并且不能三成贷款。这种东西，也是一个坑货。
有些三四线的朋友总是问：我买房的时候，要不要买车位，以后自己有地方停车，并且卖房的时候更容易出手？
其实不是
三四线城市没有咪表，只要不阻碍交通，有地方就能停车了，所以买车位是多余的，有那40万还不如买多一套住宅了。
况且，车位一般本楼盘的人才会买，潜在的接手人群是很少的，到你想卖的时候，就知道怎么哭了。
写到这里，可能有朋友会说：不是啊，你说的四大坑货我买了，也涨了，你看，我的车位十年涨了50%。
其实，他们不知道，车位如果涨了50%，住宅翻倍都不止了，有钱买住宅不好，非得买坑货？
05、住投分离
住投分离就指把居住需求和投资需求拆解开来，分别思考，同时在行动上买房投资，租房住宿，同时提升家庭的居住质量和资金的回报效率。
很多人都面临这样的困境：有钱，但是没有所在城市的购房名额，又或者有所在城市的购房名额，资金却不够，无法实现自住+投资的目的。这时应该怎么办？
有几个例子，也许会给您一点启示：
有一个朋友，由于资金不足，无法在深圳买房，于是他就把资金挪去东莞投资了一套房，然后自己和家人在深圳租房，短短几年后，东莞的房子涨了很多，他卖掉之后，回深圳了。
另一个朋友，有钱，但是人在上海，却没有购房名额，他也不闲着，把资金挪去无锡，苏州买了几套房，然后在上海租房，几年之后，这些房子也给他带来了可观的收益。
其实，我们发现，买房最终的目的是什么？
对，是为了赚钱。
因为在成人的世界里，您的大部分问题都可以用金钱来解决，只要赚钱了，什么都好办。将来无论是花钱买户口，增加首付，甚至孩子读书，父母养老治病都可以用钱来解决。
还有一种情况可以住投分离，就是把老家县城的房子卖掉，给父母租最好房子住，然后拿钱去沿海城市投资，一样自住投资不相误。
06、一些看法和建议
1、在中国买房，等于交会员费进入通货膨胀，财富二次分配俱乐部。交了首付，贷了款就是大哥的人，可以参与分钱了。
别人依靠工作，做生意，办企业实现第一次财富分配，你提前买了房，将来把房子卖给他们可以参与二次分配。人生第一套房不要等，尽快交会员费上车。
2、积累自有产权的东西，才是正道，否则你就会陷入：干活-消费，最终一场空的循环。加油，打工人！
3、官方口径变了，促进住房消费。我们真的希望明年楼市不要涨。
4、穷人存钱，赚取利息；富人借钱，支付利息。两者思维，结局有霄壤之别
5、越买房越有钱，因为资产升值本身也会带来现金，如果一直不买房可能会越来越穷，最终被社会边缘化。
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