[摘要] 2020年的济南楼市，有的楼盘几乎全年促销，但促销不一定畅销。而有的具备位置优势，同时又坐拥优越配套的楼盘，价格已企稳并略有回升。
2020年的济南楼市，有的楼盘几乎全年促销，但促销不一定畅销。而有的具备位置优势，同时又坐拥优越配套的楼盘，价格已企稳并略有回升。从市场价格区间分布来看，单价15000元/平米以内的促销盘和20000元/平米以上的改善盘成了市场的主流，业内人士认为，市场现象背后仍是企业和项目的分化所致。
促销不一定获买账楼市冰火两重天
今年，济南楼市以华润置地公元九里和融创文旅城为代表的一些楼盘率先出击启动一波以价换量的楼市促销节奏，总体来看市场的反馈比较明显，突破消费者预期的价格最终迎来了短期内大规模的成交，这些项目也借此迎来迟到的开门红。包括天鸿万象东方、中新锦绣天地在内的一些项目都通过促销一年内多次推盘，收获了不错的销售成绩，然而以价换量的大背景下，不同项目销售却有着极大的差别。
位于彩石片区的央企项目中铁城曾是2016年土拍的地王，然而项目开发和销售节奏一直缓慢，今年又遇市场行情不高，处境一度尴尬。
虽然当年拿地楼面价高于13000元/平米，但项目推出了10900元/平米起的促销价，加上运转资金成本，这个价位实属亏本价。据中指院数据统计，1-11月中铁城仅卖了100套房子，销售额刚到3亿元。相比来看，不足一些畅销项目一次开盘的量。位于汉峪片区的济高梧桐郡，属于新入市项目，虽然推出“人才补贴”等变相优惠促销措施，但销售表现欠佳，据中指院数据统计，1-11月该项目也只卖出了65套房源。
与中铁城、梧桐郡等项目销售欠佳形成对比，价格稳定的改善型项目产品销售额却闯入了全市商品住宅项目销售金额前十。
银丰玖玺城售楼处人头攒动
据中指院数据统计，凤凰路东侧的银丰玖玺城项目2020年1-11月销售金额为35.5亿元，销售1095套，同区域的奥体金茂府项目销售金额为26.3亿，销售567套，据了解，两个项目均以140平米以上大户型产品为主，均为精装修交付，奥体金茂府的售价均价在28000元/平米，银丰玖玺城价格也在23000元/平米以上。
一方面是促销的楼盘并没赢得良好销量，另一方面价格稳定的项目却卖进了全市前十，楼市呈现冰火两重天格局。
相比价格，更多购房者关注品质和配套
近日，位于雪山片区的中新锦绣天地推出了单价不到11000元/平米的房源，在临近年关之际又收获了一波刚需客群。业内人士分析，同质产品间的价格较量定会影响销售，中新锦绣天地与相邻的中新国际城近身肉搏，产品差异不大，价格就是杀手锏。
然而一些品牌力较弱，周边配套相对还未完善的楼盘，以价换量对于消费者的吸引力度却是有限的。一些品质过硬，区位优越的项目，仍能赢得不少购房者的青睐。
促销下销售仍较差的项目，多有各自的短板。“比如东北部的一些片区，房价已经跌了约1000元/平，从9打头进入了8打头，片区的交通配套、商业配套有短板，周边的城市环境也还没有彻底的改善，所以在产品丰富竞争激烈的市场中，即便降价了也很难吸引到多少购房者。”一位中介销售人员说。
济高梧桐郡项目占据汉峪片区核心的位置，又是新入市项目，价格也低于周边同类产品，但市场却不买账，与其品牌力弱、高容积率以及土地产权年限短有一定关系。该楼盘由济高控股旗下东拓置业开发，项目全部为大高层产品，容积率3.2，项目2015年拿地，已经过去五年才有产品入市，到购房者收房70年产权也只剩62年，同时项目又紧靠凤凰路主路，有一定的噪音影响，购房者也会顾虑。
中铁城项目则在今年被曝出别墅购房者投诉房屋存在“泡沫填充墙体”、“墙体位移”“房屋漏水”等严重质量问题，一定程度影响了销售。业内人士分析，产品问题、品质口碑或是制约中铁置业在济南发展的重要原因。“单纯靠价格优势不一定能赢下价格战，购房者越来越理性，越来越关注住房品质，同样价格下定会选择品质过硬的项目。”
同时，一些定位高端的项目，在相对高价下能赢得市场靠的则是项目产品的品质。业内人士分析，科技住宅，高精装标准，完善配套都是吸引改善购房者的关键因素。
冷热不均背后企业、项目在分化
在中指院发布的前11个月商品住宅销售金额top10榜单中，记者发现其中包括中海华山珑城、华润置地公元九里、融创文旅城、中新国际城、中新锦绣天地、碧桂园CLD凤凰首府等项目都在年内打出了低于15000元/平米的促销价，可谓是以价换量的受益者;银丰玖玺城、奥体金茂府、绿城玉兰花园、万科山望等项目则是改善型产品中销量赢家。然而，也有一些坐拥优质地段的项目处在了不上不下的尴尬境地，在汉峪片区一项目拿地楼面价已经打平了周边在售产品的售价，即使亏本30%销售也难以突破市场，在整体市场行情下，有些高价拿地却土地储备比较单一的房企，销售处境比较艰难。
山东财经大学山东省房地产业发展研究中心主任孙大海认为，2020年市场整体的成交量是可观的，出现销售冷热不均的现象还是在行业发展中房企以及项目的分化造成的。一些房企拿地时能做好科学评估，合理控制成本的情况下抓住了时机做好土地储备，这时候就有了价格调整的空间，而一些企业追逐热点地块冲高了拿地成本，土地储备又比较单一，在这样的市场行情下就显得很被动。从项目来看，一些热销的大盘当年拿地楼面价都很低，即使价格收缩依旧是盈利状态。孙大海认为，市场上企业和项目的严重分化也反映出不同企业从拿地到营销的评估水平及策略之间的差距。
