[摘要] 虽然楼市传统销售旺季“金三银四红五月”已经落幕，但最近很多计划在主城区置业的青岛市民发现，主城楼市特别是目前改善一族最关注的市北楼市的热度还在悄然攀升。
“新都心一楼盘，买房必须捆绑购买一个27万－33万元的车位。”“老四方片区某盘上周末首开，买300多万元的房子也要摇号。”虽然楼市传统销售旺季“金三银四红五月”已经落幕，但最近很多计划在主城区置业的青岛市民发现，主城楼市特别是目前改善一族最关注的市北楼市的热度还在悄然攀升。“3万元线”是否正在向老四方片区西移？主城改善的门槛是否有所变化？对于购房者普遍关心的这些问题，市场反馈是最直接的回答。记者走访青岛房地产一线市场了解到，本月，主城区多个热门板块的改善“人气盘”将正式开盘，经过数月的蓄客之后，到了检验成色的时候。实际开盘情况，不仅对于整个片区具有风向标的作用，青岛新房市场的价格坐标也将随之刷新。
“红五月”的楼市市北板块正当红
经历了今年“金三银四”的小阳春行情后，五月的青岛楼市原本让市场充满期待，而根据青岛网上房地产数据统计，2021年5月青岛新房总计成交13594套，环比4月份（15493套）下降12．26％，新房成交面积约157．71万平方米，环比4月份下降12．83％。不过同比来看，今年的“红五月”还是比去年更“红”，新房成交量和成交面积同比分别上涨了6．99％和7．25％。
5月，青岛新房成交呈现量跌价升的态势。分区域来看，西海岸、即墨和城阳分列前三位，其中，西海岸5月份新房成交3858套，即墨区新房成交2325套。传统主城区中，市北5月新房成交808套，拔得头筹；崂山、李沧分别成交500套和441套新房，位列其后。数据显示，5月青岛成交的新建住宅套均面积为116．01平方米，基本与4月持平。业内人士分析认为，今年“金三银四红五月”的整体表现，基本奠定了青岛楼市上半年明显回温的主基调。
从价格走势来看，5月青岛新房成交均价 15401元／平方米，环比上升3．6％。从近12个月的成交价格数据看，青岛新房成交均价相对稳定在14500元－15500元／平方米。
从去年开始，“区域分化”成为楼市的关键词，5月也延续了这一趋势。据卓易数据统计，上月，传统主城区中，原四方区、李沧区的商品住宅成交量价齐升。其中原四方区5月商品住宅成交377套，成交均价27029元／平方米，环比分别上升9．59％和7．81％；李沧区5月商品住宅成交400套，成交均价22303元／平方米，环比分别上升16．28％和3．12％。其他区域中，城阳区5月商品住宅成交量价“双降”。
二手房市场和新房市场的走势类似。据网上房地产数据统计，5月青岛二手房成交6946套，同比上升15．8％，环比下降18．7％。从区域成交情况看，上月，西海岸新区、市北区成交量破千套，为二手房区域成交前两名。以市北、李沧为代表的青岛主城区，二手房交易热度较高。从二手房热点区域看，上榜区域前三均位于市北，分别是浮山后、延吉路片区和福州北路片区。
“C位出道”地块提升区域关注度
从5月中旬至今，青岛楼市最受关注的区域，当属市北。而备受瞩目的原因，要从一块“C位出道”的地说起。
距离今年青岛首批住宅用地集中出让的“土拍盛宴”已经过去近一个月的时间，那场“土拍大戏”让人印象最深刻的，是随着开平路45号地块花落绿城，市北区土地单价创下了17000元／平方米的新纪录。
“目前来看，短期有效应，提升了区域关注度，但不一定有多少效益。”青岛房地产行业资深专家、山东中经联盟秘书长龙江认为，根据历史经验，一家房企在某个片区拿下一块创纪录的高价地，并不代表对片区房价一定有显著的影响，“创纪录的高价地对于市场推动的作用是阶段性的，要看处于城市开发的早期、中期还是中后期，特别是到了城市开发的中后期，对市场的影响是很有限的。现在青岛主城正处于城市开发的中后期，市场已经比较成熟。除了看时间段外，也要看地段，即该地块所在片区居住人群的消费能力能否支撑价格上涨。”
一名岛城房地产业内人士告诉记者，楼面价上涨，对房地产行业来说，更多的是心理预期的影响，不过个案不代表趋势。他分析称，总体来说，集中拍地的模式给了开发商充分的时间准备，在土地出让等各个层面，让开发商楼盘开发、销售的节奏更加有规律性，“看起来上市节奏在加快，保证市场供应，从而达到平抑房价的目的；同时，这些楼盘基本上同一个时间段上市，竞争会比较激烈，比如一个盘放风价3万元／平方米，如果附近另一个位置、品质更好的盘喊2．9万元／平方米，它就可能会降到2．8万元／平方米。对于购房者来说也是一件好事，因为这样开发商不会打无准备之仗，出现意外的概率降低。”
改善需求释放热门片区人气高
近日，记者探访市北多个楼盘售楼处发现，开平路45号地块所在的老四方以及邻近的新都心等热门片区楼盘纷纷有所行动。这些区域的新盘，多为改善盘。随着改善型需求的集中释放，浮山后、新都心成为当下岛城改善一族最关心的片区，如今这个名单中，又加入了“新成员”老四方。
市民王女士一直打算在市北购买一套建面120平方米左右的套三，在中介的推荐下，她于5月初来到老四方片区一个邻近未来地铁口的新盘看房，一眼看中了建面113平方米的高层住宅，“当时置业顾问介绍，项目共有4栋楼，1栋高层、1栋小高层、2栋洋房，高层放风价25×××元／平方米起，小高层放风价27×××元／平方米起、均价约29×××元／平方米，精装交付，性价比还是挺高的。”然而，计划没有变化快，5月底置业顾问通知王女士，楼盘将于6月初首开，小高层均价约30000－31000元／平方米，而高层产品这次不卖了。即便放风价相隔一月上涨了1000多元／平方米，建面107平方米的精装小高层总价超过300万元，想买房也要摇号。
同样感受到市场变化的还有市民崔先生。作为改善一族，住在浮山后的他计划在浮山后或新都心片区购买一套小三居进行置换，预算350万元以内。崔先生从去年7月开始看房，看了七八个盘，一直拿不定主意，最近市北“双子星”片区的几个在售楼盘喊出的新价格让他坐不住了。“新都心一个去年首开的楼盘，现在建面113平方米的毛坯高层住宅只有低楼层了，建面119平方米房源也所剩不多。置业顾问说，现在买房必须购买一个27－33万元的车位。而我记得去年看房时，一个车位的价格大约是22－25万元。置业顾问声称这些房子是工抵房，必须买车位以及车位的价格都是对方要求的。”
要求捆绑车位销售的还有新都心的另一个中高端楼盘。在该楼盘售楼处，置业顾问称，该盘去年年底首开均价3．3万元／平方米，最近加推的新楼座建面120平方米的精装住宅均价约3．4万元／平方米，“现在买房必须购买一个27万元的车位。”
“奔三”的改善盘选房注意这四点
记者从青岛一线房地产市场了解到，目前，“3万元／平方米”已经成为青岛主城楼市重要的置业参考价格线。“3万元／平方米覆盖了青岛传统主城区的大部分改善类新盘。”一名岛城房地产业内人士介绍说，在浮山后、新都心这样的热门片区，精装修住宅的单价普遍在3．2万元／平方米以上，部分高端产品超过3．5万元／平方米。从市场成交情况来看，3万元／平方米也是多数改善族可以接受的主城新盘“上车线”。
今年，老四方片区迎来新盘上市潮，6月之前，该片区新盘售价多在 20000－26000元／平方米区间。而本月已开盘或计划开盘的两个新盘，放风价双双”奔三“。其中本周末刚开盘的一个楼盘，18层的小高层，一套位于8楼的建面107平方米的套三精装住宅，成交价超过3万元／平方米。
岛城地产圈资深专家张斌分析认为，青岛主城区“3万元线”西进北扩是必然趋势。“由于改善需求集中释放，部分区域的改善类产品有些供不应求；今年以来，包括建材在内的成本也在提高。另外，老四方作为青岛主城区为数不多的有土地储备、生活配套比较齐全的片区，会让改善型客群重新发掘区域价值。”
对于改善一族置业，张斌给出了四个建议：既然打算自住，就不要总想着涨跌，那是投资者更关注的事情；不要特别纠结于小的板块，主城各区域之间的资源会越来越均衡；选房的时候，不要因为小的波动而放弃；想清楚自己的核心需求，由于主城改善置换门槛已经到了300万元，再换一次的机会以后会越来越少，所以选房不要凑付，要选择一个适合自己的工作圈、生活圈，照顾老人、孩子上学方便的地方。
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