[摘要] 今年上半年我国商业地产市场稳步复苏，轻资产运营步伐加快，商业地产REITs也备受关注。与此同时，随着“Z世代”成为消费主力军
今年上半年我国商业地产市场稳步复苏，轻资产运营步伐加快，商业地产REITs也备受关注。与此同时，随着“Z世代”成为消费主力军，为迎合其消费需求，商业地产新业态新模式也不断涌现。中指研究院发布的《2021商业地产发展白皮书》（以下简称白皮书）显示，抓住“Z世代”年轻消费者群体的需求，结合新型体验式业态布局的商业地产，将在城市发展中酝酿出巨大机遇。
商业地产市场稳步复苏
白皮书显示，2021年上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24．90元／平方米·天，环比下跌0．24％；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26．84元／平方米·天，环比上涨0．31％，购物中心较商业街商铺更快实现恢复发展。
在商业地产新房市场，2021年1－5月，全国商业地产开发投资额为6799亿元，同比增长6．1％，企业投资意愿有所增强；但新开工面积为6893万平方米，同比下降11．2％，企业开工意愿较低；全国商业地产销售面积为3802万平方米，同比增长8．8％，需求回暖。
对于下半年商业地产发展态势，中指研究院指数事业部高级分析师孙晓一表示，房地产市场由增量市场向存量市场转变已基本成为行业共识，商业地产市场也不例外，预计下半年全国纯商办用地推出及成交规划建筑面积短期供应将小幅稳定增长。在宏观经济逐渐恢复的情况下，商铺租金与写字楼租金已经出现止跌回升的迹象，商业地产销售也有望回暖。随着商业地产企业转型升级加快，预计下半年大宗交易市场仍将有较活跃的表现。
商业地产REITs备受关注
伴随着“十四五”规划的提出、经济形势的变化和新监管政策的相继出台，尤其是去年三道红线提出后，房地产企业原有的以自囤、自建、自销为核心线的重资产模式遭遇滑铁卢。商业地产市场逐渐进入存量时代，轻资产运营受到企业青睐，近两年企业也开始积极推动商业运营服务业务分拆上市。
3月9日，龙湖商业发布“知轻重有所为”官宣海报，宣布全面启动轻资产模式。3月11日，红星美凯龙旗下商管板块上海爱琴海商业集团股份有限公司被传将于近期赴港上市。
白皮书显示，未来轻资产运营将成为行业趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营服务业务板块独立上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。
“商管类公司凭借品牌优势、资源整合能力、独特的营运能力，实现轻资产运作，是未来行业的一个风口。”恒太商业副总裁黄乐燕在接受中国商报记者采访时表示，在运行具体项目的过程中，需要平衡物业持有方和入驻商家之间的利益。这个过程中，商管公司的营运能力显得尤为重要。
此外，资产证券化能够拓宽企业融资渠道，商业地产REITs也备受关注。根据国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专委会发布的《疫情下商业不动产金融及证券化市场影响报告》，从中国香港和新加坡已发行的REITs来看，购物中心及写字楼这两类传统商业地产均占比较高，是REITs底层资产的重要组成部分。
中指院方面表示，预计未来随着我国资本市场体系的日益完善，以底层商业资产的专业化运营和不依赖主体信用进行增级为核心的REITs产品将成为重要趋势，资产管理和金融创新也将成为房企掘金商业地产的重要能力。
业内人士普遍认为，从盈利模式来看，商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入主要来源于租金和物业费，现金流稳定，与REITs一脉相传。随着基础设施REITs试点的落地，写字楼、购物中心等传统商业地产市场未来可期。
体验式商业与数字化赋能成主趋势
新冠肺炎疫情以来，商业地产在运营方面也在不断寻找突破口。如今“Z世代”成为消费主力军，为迎合其消费需求，商业地产新业态新模式也不断涌现。
一方面，体验式商业成为购物中心的发展热点，赋能商业地产发展新变革。中国商报记者注意到，美妆、生活用品集合店，新能源汽车体验店，室内运动业态如滑雪、攀岩、射箭等体验式业态，在购物中心中比往年更常见。
北京京商流通战略研究院院长赖阳对中国商报记者表示，消费需求升级将带动消费新模式新业态的产生，结合新型体验式业态布局的商业地产将在城市发展中迎来更大机遇。同时也会有更多优秀的体验式商业品牌被培育出来。
但赖阳也提醒道，购物中心在增强体验业态布局上，要寻求与现代人消费观念一致的业态，带动客流量的同时亦带动消费。
此外，商业地产数字化转型进程也在不断加速。白皮书显示，当前商业数字化已经大致形成了渠道数字化和会员数字化等体系，通过数字化体系，整合人、货、场，从而突破时间、空间、门店的界限限制，为消费者带来更沉浸式的全天候购物体验。
数字化赋能商业地产，催生数字时代商业地产的运营新范式。从某种程度上来说，商业地产运营已到全新赛道，未来将更加强调打通线上线下全域的数字化运营能力。
“所谓的线上线下打通，并不是商场开通直播带货、线上下单送货到家这么简单。”赖阳认为，商业地产企业要通过数字化分析，了解用户需求，加强供应链整合能力，优化效率，促进商场的不断改造升级。
伴随消费需求升级，商业地产已进入全新赛道。白皮书显示，未来，商业地产企业对市场的探索将加速推动行业转型升级。
