[摘要] 青岛市中级人民法院民四庭近日梳理了房屋租赁中在合同订立、履行及解除过程中常见的热点、难点问题，总结归纳了司法实践中处理原则和标准，整理并于今天发布十个典型案例，从司法角度提出建议
青岛日报社／观海新闻11月2日讯 近年来，随着房屋租赁市场日益活跃，房屋租赁合同纠纷呈多发态势，各种新问题不断涌现。为进一步回应人民群众相关司法需求，促进市场和谐稳定发展，优化营商法治环境，青岛市中级人民法院民四庭近日梳理了房屋租赁中在合同订立、履行及解除过程中常见的热点、难点问题，总结归纳了司法实践中处理原则和标准，整理并于今天发布十个典型案例，从司法角度提出建议，引导房屋租赁各方合理合法行使权利、履行义务，避免矛盾纠纷，维护房屋租赁市场平稳健康发展。
在此选取其中部分案件。
案1．出租的房屋必须取得规划许可证
——租赁合同是否有效受制于规划而非其他审批
案情简介
宋某作为出租人将其厂房出租给青岛某公司，双方签订了租赁合同。在合同履行过程中，双方因土地税等问题发生纠纷，承租人青岛某公司搬离涉案厂房并要求解除租赁合同，宋某不同意解除要求继续履行双方的租赁合同。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，一审判决认定双方租赁合同无效。宋某对此不服，提起上诉，其提交土地使用权出让等批复文件以及《土地使用权证书》以证明涉案厂房系经政府批准建设的合法建筑，双方之间的租赁合同为有效合同。二审经审理认为，宋某提交的证据不足以认定其厂房已经取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设，因此对其相关主张不予支持。
法官点评
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由此可见，影响租赁合同效力的“证”系“建设工程规划许可证”，在未取得建设工程规划许可证的情况下，能够影响租赁合同效力的“批准建设”应当是城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府作出，以除此之外的证照或批复作为租赁合同有效的依据，尚缺乏法律依据。
本案中，租赁的厂房因历史原因未取得建设工程规划许可证，因此，租赁该房屋的合同是否有效需审查该厂房的建设是否经过城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府的批准。宋某对此提交的证据仅为县级政府批准的土地出让文件和《土地使用权证》，两份证据仅能证明涉案厂房土地出让的合法性，不能证明厂房建造的合法合规性；《土地使用证》上的宗地图仅能反映涉案土地的现状，不代表或必然证明厂房的建造取得了主管城乡规划部门的批准，因此，宋某的主张没有得到法院认可。实践中，房屋可能具有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等，不同的“证”代表着不同的职能部门在不同的职权范围作出的审定意见，因此，判断不同领域的问题需要对号入座，不能张冠李戴。我国司法解释规定的考量租赁合同效力的因素是工程规划的合法性，因此，土地使用权、土地规划，或是商务部门等其他主管部门的意见，不能作为影响该类合同效力的依据，此类问题引发的纠纷较为常见，应引起关注。
案2．合同未签就装修，不懂法律惹纠纷
——转租有风险，应签订合同明确权利义务
案情简介
王某承租赵某位于市区的商业网点房一处，承租期间欲对外转租。某培训机构因业务需要急需租赁网点房，其负责人曹某经介绍认识承租人王某的配偶，双方商定转让费等事宜后，在未签订租赁合同的情况下，曹某就开始投入资金装修房屋。装修过程中，赵某的代理人告知房屋所有人不同意议定的租金数额，需提高租金才能签合同。曹某虽然停止装修但仍支出数万元装修费。为此，某培训学校起诉王某等要求赔偿装修损失等费用。一审法院认为转租书面租赁合同未能签订的主要原因在于房屋所有人或其代理人，驳回了某培训机构的诉讼请求。该培训机构不服，提起上诉。二审中，经调解，双方达成和解，王某等当场向培训机构支付一定费用作为补偿，纠纷化解。
法官点评
房屋租赁实践中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及租赁合同及转租合同两个法律关系，以及出租人、承租人、次承租人三方权利与义务的平衡与保护。对次承租人来说，为防范法律风险，应当高度注意两个问题，一是要确认承租人是否有对外转租的权限，如没有则需要经过出租人同意，因为法律对此有明确规定；二是要与承租人签订书面的转租合同，明确权利、义务及违约责任，因为从承租人处转租本身就存在一定风险，如果再没有书面转租合同风险就更大。
案3．想搬就搬太任性，提前解约需担责
——承租人提前解除合同应承担违约责任，并需尽到合理交接房屋等附随义务
案情简介
张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的200％支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见，张某于2020年10月27日直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。后，张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应费用数千元。一、二审法院经审理均认为其主张的理由不成立。
法官点评
承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。
对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。
为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。
案4．违规租用居民住宅楼开办餐馆，被查被罚被停业
——合同目的不能实现，租赁双方均有过错
案情简介
张某承租杨某房屋，租赁合同中明确约定用于经营餐饮。在经营过程中，因楼上居民向当地食药所举报，导致张某无法继续经营，被迫搬离涉案房屋。后双方对租金退还及装修费用承担产生争议。法院经审理认为，张某租赁杨某住宅房屋并在其中经营餐饮违反了《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》规定，张某已经被责令停业，现双方均要求确认解除房屋租赁合同，应当准许。因双方对涉案房屋性质为住宅，以及对不允许在该类房屋开办餐饮经营均为明知，因此双方对本案合同的解除均应承担责任。
法官点评
生活中，经常出现在住宅房屋经营餐饮，及在经营餐饮过程中，因噪音、油烟等问题与居民发生纠纷的情况。《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》第四条规定，不得在居民住宅楼新开办餐饮服务场所。本案中双方当事人均明知不应在居民住宅楼新开办餐饮服务场所，但出租人仍出租给承租人作为餐饮服务场所，而作为承租人的张某明知是住宅楼，还进行餐饮经营并进行大量装修。本案合同因违反规定无法继续履行，双方合同目的均无法实现。出租人蒙受了租金损失，承租人不仅无法正常经营，还产生了装修费损失。因此，在租赁经营场所时一定注意审查房屋的性质，确定是否可以用作经营场地，不要存在侥幸心理。
案5．租了房却又无法继续使用，是将租赁进行到底，还是好合好散？
——租赁合同不适宜强制履行，守约方也应及时止损
案情简介
出租人刘某将其名下房屋出租给承租人牟某使用，双方签订租赁合同，约定房屋租赁期12个月。刘某依约将房屋交付牟某，牟某按照合同约定交纳了租金及押金。合同履行约4个月后，牟某以工作变动无法继续履行合同为由申请解除合同，刘某不同意解除合同。后牟某搬离涉案房屋，告知了刘某，并要求返还剩余租金及押金，刘某坚持合同应当继续履行完毕，不应返还租金和押金。
法院经审理认为，承租人在合同履行期限内因为自身原因要求解除合同，违反了双方合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。同时，出租人在承租人明确通知要求解除租赁合同且其已搬离房屋时亦负有及时止损的义务。因此，在判决承租人支付4个月违约金的情况下，由出租人退还剩余租金和押金。
法官点评
生活实践中，往往会出现一方违约时，守约方认为只要其不同意解除合同就应当继续履行。但是，并非所有的合同都适宜强制继续履行，例如租赁合同，在承租人确无意继续履行的情况下，强制其继续租赁使用房屋可能造成房屋的闲置、经营成本或生活成本不必要的扩大等物的浪费或损失的产生，因此，通常不适宜强制继续履行。对此，可由违约方以承担违约责任为代价，获得合同的解除。同时，按照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中出租人在承租人明确告知解除合同并以实际行为表示不履行合同，且出租人也明确知道房屋处于空置状态的情况下，应采取适当措施防止损失扩大，放任房屋空置而扩大的损失不应由承租人负担。（青岛日报／观海新闻记者 戴谦 通讯员 时满鑫 何文婕）
