青岛"金九"房地产市场"异动" 降价楼盘成了少数"非主流"

    “金九银十”是开发商放手一搏的最后机会，在这个传统热销季节，岛城开发商一改前八个月的“拖延症”，抢跑上市争夺客源，无论是李沧、城阳区的刚需盘，还是市南、市北的改善型楼盘，抑或高端别墅项目，都来凑热闹，九月的青岛楼市一时热闹非凡。

     虽然房源可选择性增多，但“涨多降少”已成为当前楼市的主色调。记者对近期价格出现“异动”的10余项目进行了摸底调查，均价上行的占比达七成，只有个别项目仍在“拼跌”。这股不动声色的涨价风潮正在取代此前风行的“以价换量”，而一些降价的楼盘反倒成了青岛楼市的“非主流”。

    看好“金九” 七成楼盘暗中调价

    敢于涨价的楼盘大多是前期已开盘在售的经典老盘，多集中于刚需腹地李沧、城阳片区。以时代城为例，该楼盘于9月1日开盘时与新闻网联合推出独家团购，折后均价6600元/平方米，当日成交450套。目前该楼盘第一批房源已近售罄，即将推出二批房源，预计折后均价7000元/平方米。

     位于重庆路上的中南世纪城上半年均价一度低至6600元/平方米左右，房源已售罄。上周中南世纪城加推4、6#楼，折后均价6700元/平方米，每平米微涨了100元。但据置业顾问介绍，该楼盘目前所剩房源都在13层以上，折后均价在7000元/平方米左右。此外，曾在去年以“震撼低价”6300元/平方米入市的芳馨园也开始“价往高处走”，目前小高层均价6800元/平方米，环比上涨近一成。伟东幸福之城三期千呼万唤始出来，开盘均价8000元/平方米，略高于周边新盘均价。

近几个月开盘项目销售情况向好 “售罄”二字经常见诸报端

     城阳区的青特城在今年按部就班调整销售策略。上半年该楼盘一直主推峰景组团，均价维持在7000元/平方米上下，目前青特城与新闻网联合推出独家团购，加推楼王城央公馆，均价7800元/平方米，团购优惠1万抵15万，都是124-155㎡大户型房源，而刚需青睐的中小户型则渐次消失。臻园7月开盘时推出套二中小户型，均价6200元/平方米，已销售一空，9月新加推的小套三户型均价6500元/平方米，也略微上涨。

    崂山区的远洋风景二期7月中旬开盘，打出刚需起价11158元/平方米，均价13000元/平方米，当天热销350套。八月底远洋风景二期趁热打铁，均价已悄然涨至14000元/平方米，一置业顾问表示11538元/平方米只是开盘起价，后期加推价格“一定会比开盘价高”。

    迫不得已 降价楼盘成了少数“非主流”

    在以上项目的影响下，上半年“以价换量”的主旋律被干扰，降价楼盘反倒成了“非主流”。这些楼盘或为新开盘项目拼销量，主张“低开高走”，或为老项目尾盘，抓紧时间清空库存，降价也实属无奈之举。

    春光山色是浮山后的老项目了，由于拿地较早，其三期推出的四栋楼定价并不算高，均价10900元/平方米，最近该楼盘开盘优惠渐次取消，均价调至12000元/平方米，但与其周边的鲁信含章花园、金光丽园、开泰锦城相比，价格优势仍然凸显，386套房源已销售大半。

    蓝山湾二期也算是李沧区的老项目了，但其开盘定价却并没有往高处走。在时代城低价开盘的影响下，蓝山湾二期单价没有突破8000元/平方米，均价7700-7800元/平方米，这与该项目一期8200元/平方米的均价相比，小降了5%。

    中海国际社区一直在“默默涨价”，虽然9200元/平方米的均价变动不大，但优惠方面缩水不少。进入九月热销季，该楼盘价位却出现松动，部分房源9折起售。一名置业顾问告诉记者，目前该楼盘在售房源为一期尾盘，均是130平米左右的大户型，折后均价8800元/平方米，但仅余楼顶房源。

    位于新都心的海信淮安郡即将加推6#楼，该楼盘一位置业顾问表示目前加推房源价格、优惠都未确定，但由于6#户型、位置稍逊于前期，预计均价在不超过11000元/平方米，这与此前推出的1、2、3、4号楼12700元/平方米的均价相比，价格优势凸显。

购房者不买账 成交量平淡库存房攀升

    自“红五月”开始，青岛新房成交量开始猛涨，在7、8俩月淡季中突破万套，尝到一丝甜头的开发商纷把“金九银十”看做今年化量去存的最后期限，准备放手一搏。但金九过半，新开盘项目不少，岛城楼市却“旺季未旺”。从前两周的统计数据来看，第一周环比8月下降7.4%，第二周再度下滑，新建住宅成交没有超过2000套，甚至不及7、8月份淡季同期水平。照这个趋势走下去，9月成交量堪忧。

    与成交量连连下滑相对的是：住宅库存量的攀升。根据青岛网上房地产提供数据，截止到目前，岛城七区五十在售住宅房源在11万套徘徊，胶州、开发区、胶南、即墨、城阳五地存量房过万，压力山大。业内人士指出，虽然经历了上半年去库存的过程，但是目前房企库存量依然保持在较高位置，供需均衡态势短期内难以发生逆转。因此房价上涨空间有限。

    总之，一方面是“以价换量”势力的逐渐缩小，另一方面是购房者的不买账。在“金九”这个传统销售旺季中，青岛楼市正在陷入一场拉锯战中。即将到来的“银十”，是开发商异军突围，还是购房者盼来曙光，让我们拭目以待。（记者 王婷婷）