盘点2012青岛土地市场：成交量稳步攀升 底价成交是"主旋律" 周边县市已成未来土地开发重点

    2012年，岛城房价下跌较为明显，楼市旺季“金三银四红五月”、“金九银十”成色明显不足。而作为房地产市场的前端——土地市场同样也受到了一定程度的影响。临近岁末，盘点2012年青岛土地市场，本年度土地出让数量和面积稳中有升，但“黄金地块”流拍现象明显；商业地产开始回暖，未来开发重点向周边县市发展……如下就是新闻网记者通过手中已掌握的专业数据为您逐一分析本年度土地市场详情。

土地市场成交量稳步攀升 商业地产全面回暖

    2012年的青岛土地市场，前四个月成交较为冷清，从5月开始，随着商品房销售数量的上升，土地市场也开始有所起色。同2011年相比，今年土地出让宗数和面积均有上升，几乎每个月都有土地拍卖进行。

    整理2012年统计数据，截止到2012年11月30日，青岛各类土地供应876宗，土地供应总面积达3491.91万平方米。从具体的土地用途占比情况来看，2012年出让工业用地面积1707.7806万平方米，占土地出让的“大头儿”，比重达48.90%；其次为住宅用地，供应面积达855.46万平方米，占土地总供应量的25.64%；从2011年随着限购令的实施以及青岛相关产业的升级，商业地产回暖，商服用地比例上升，2012年商业用地供应面积为843.77平方米，上升至24.16%。

    从成交量上来看，青岛各类土地总成交605宗，土地总成交面积达3247.52万平方米，其中居住用地成交162宗。从成交区域来看，原市内四区成交量较低，相反市郊成为成交主力军，其中土地成交区域最多的是即墨市，仅下半年便成交了557.60万平方米，其次为原胶南市。

周边县市将成未来土地开发重点 向北向西发展已成趋势

    2012年，随着“大青岛”战略的稳步实施，北部新城、蓝色硅谷等重要规划的出台，青岛的城市建设已向北、向西发展。这在土地市场成交量上也出现了相应的趋势。同2011年相比较，这种趋势更加明显。

    本年度即墨土地成交面积上涨明显，902.26万平方米成交面积比去年多了近3倍，占全市土地成交总量的27.78%；原胶南市在本年度的土地成交方面表现不俗，成交面积达442.11万平方米，占全市土地出让总量13.64%，排在第二位。胶州的成交面积较去年下降明显，但仍居前三甲，占比10.4%。

    随着世园会日益临近，东李片区的蓬勃发展，李沧区日益成为岛城市民关注的热点区域。土地市场成交量上同样有较为明显的表现。2011年，李沧区有36.60万平方米土地成交，2012年，这一数字上升到281.64万平方米，是去年的近8倍成交量；崂山区和原四方区两年土地成交量较为平稳。而市南区、市北区发展较为迅速，土地已经接近饱和，本年度土地成交量分别为2.6万平方米和2.7万平方米。

    原黄岛区海量房源待售，大批房源等待上市，开发商拿地也较为谨慎，本年度黄岛区土地成交量下降明显，成交面积由去年的363.20万平方米降至88.35万平方米。原胶南市存量房在11月17日已破2万大关，但随着青岛区划调整政策出台，原胶南市和原黄岛区合并为“新黄岛”，原胶南辖区房屋成交量激增，相信消化库存并不是难事，这种信心依然在土地市场有所体现，原胶南本年度土地成交量依然保持着稳中有升的情况。

“海大浮山校区”地块最受关注 土地竞拍岛城本土开发商占大壁江山

    2012年最受关注的土地拍卖莫过于中国海洋大学浮山校区的地块，自从2006年崂山校区开始启用后，浮山校区的各学院便逐步迁往崂山校区，腾出的香港东路23号地块如何开发便一直备受关注。12月13日，该地块经过26轮举牌应价最终广州华储房地产开发有限公司以13040元/平方米拿下该黄金地块，成交总价为923230174元，超过9亿元。无论从地块价格成交总额还是从成交单价来讲，该地块当之无愧成为2012年的“地王”。后经证实广州华储房地产开发有限公司为保利地产子公司，“地王”配地产大鳄，预计不久的将来，豪宅类产品或将问世。（相关新闻阅读)

    在宏观调控政策的持续影响下，土地市场也经历了一段“深度低迷期”。2012年的土地底价出让现象十分普遍，但在12月7日，底价成交的魔咒终被打破，杭州路28号（A地块）经过105轮的竞价，遭到四家开发商“疯抢”，成为2012年“最抢手”的地块（相关新闻阅读）。竞相举牌竞价抢夺一幅地块的场景在岁末上演，土地市场回暖的趋势开始显现。据悉，该地块在挂出土地拍卖公告之时还位属四方区，登上拍卖台时摇身一变“新市北黄金地块”，可谓搭上区域调整的顺风车。

    从整体土地成交总价排行上来看，李沧区共有5幅地块，均位于北客站安置区，竞得方分别为海创开发建设投资有限公司和建荣国际发展有限公司，这为北客站安置区的整体开发创造了条件。崂山区1宗地块，原四方区4幅地块。前十位里，土地成交总价过5亿的有5宗地块，整体数量低于去年。

    在2012年成交住宅用地中，位居楼面成交单价榜首的毫无疑问是2012年的“地王”崂山区香港东路23号。而位居第二的地块为原市北区台东体育场东、明霞路西的地块，青岛中联建业股份有限公司以楼面地价7474元/平方米竞得（相关新闻阅读）。市北城市建设投资有限公司以6323元/平方米价格竞得台东一路、威海路、山口路、过口路围合区域地块，成为2012年楼面成交单价排行榜第三名（相关新闻阅读）。土地成交单价排行榜上原四方区占了6席。

    从两个榜单不难看出，位列榜单16幅的地块中，拍卖竞得地块的青岛本土开发商占了7成以上，外来企业踪迹难寻。仅有崂山区香港东路23号地块（广州华储房地产开发有限公司）、杭州路28号A地块（广州良宝房地产投资咨询有限公司）、抚顺路33号西侧地块（信达地产股份有限公司）、北客站安置区A地块、D1地块（建荣国际发展有限公司）5幅地块竞得方为外来企业，仅占3成。

底价成交成土地市场交易常态 黄金地角难逃流拍宿命

    回想2009、2010的“楼市年”，房价节节升高，一直保持快速的增长势头，作为房地产最底端的土地市场来说，竞争尤为激烈，开发企业轮番举牌，土地价格也是一路飙升，土地多倍溢价成交，诞生出一个又一个“地王”。但从2011年开始，受到限购政策影响，楼市成交量下滑，存量房越来越多，开发商对于拿地的态度便越来越谨慎。2012年，争抢土地的盛况几乎消失，仅有两次土地拍卖存在溢价成交现象，底价成交已经成为2012年土地市场的交易常态。同时，黄金地块流拍现象明显。

    从土地流拍方面来看，2012年龙年“第一拍”的重庆中路399号地块，从2011年底、今年2月、3月三登土地拍卖台，均已“流拍”收场，成为史上最难拍地块（相关新闻阅读）。杭州路28号（A地块）住宅地块经历105次竞价风光“出嫁”，同一位置的商服B地块显然没有这般“受宠”，拍卖现场无人举牌参与竞买，成为2012年度“最具争议”地块。

    仅今年8月，就有2幅地块流拍。1幅为李沧区九水东路北、李村河南地块，本应在8月10日与“海尔老冰箱厂”地块同登拍卖台，而这一地块却因无人递交竞买申请而止步拍卖台，随后“海尔老冰箱厂”地块以底价顺利拍出（相关新闻阅读）。另一幅位于李沧区延寿宫路以北、长运物流公司以东、晟业家园以南、广业小镇以西的地块，属于李沧区“黄金地角”的纯住宅地块，在8月17日拍卖台上倍受“冷落”，由于无人竞买而最终流拍（相关新闻阅读）。（记者 许乃丹）