【独家】细数改变青岛楼市的品牌房企 当年"拓荒盘"如今身价已经翻番

    十年时间，可以使一座城市发生翻天覆地的变化。在过去10年的变迁历程中，品牌房企给青岛带来的贡献不容小觑。从最早的海信、海尔等起步，到纷纷进驻的地产“大腕”万科、中海、保利等，青岛楼市因为这些大鳄的加盟变得更加热闹。

    不管你有没有意识到，品牌房企正在悄然改变着我们的生活，也在主导着市场。万科的物业水准、绿城的建筑风格、万达的商业力量……每一个品牌房企都依托各自独特的魅力吸引着一批忠实的粉丝。他们对房价的定义更是一个板块乃至全市的风向标，当品牌房企进驻一个区域后，周边的相关配套也会随之发生变化，这就是榜样的力量。

【所属板块】欢乐滨海城  【房企品牌】绿地、保利

欢乐滨海城实景    

    2007年，青岛市政府提出“环湾保护、拥湾发展”战略，被人遗忘的“后海沿儿”出现在人们的视野当中。毗邻老四方的滨海区域是后海的一部分，海岸线长达2100米，为该区域唯一一处大规模未开发片区，命名为欢乐滨海城。2008年，这片荒凉土地上有了动工的迹象，但此时的欢乐滨海城还名不见经传。

    真正引起轰动是在2011年初，两幅住宅用地被大鳄保利地产拍得，楼面地价在5000-6000元/㎡左右，成为保利在青岛开发的第四个项目，命名为香槟国际。但此后的两年时间里保利其他项目都已开盘销售，只有香槟国际按兵不动。究其原因是这里没有配建任何商业、生活、医疗及教育配套设施。虽然与老城区只隔着一条环湾高速路，但仅有的一条公交线路让出行变得极为困难。这让这个片区的楼市一直处于沉寂中。

    显然单靠一个地产大鳄的力量并不足以扭转局势，第二个转折点出现在2012年末，大鳄绿地联手山东鲁信、国信拿下欢乐滨海城仨地块，分别规划为住宅、商服、文体娱乐用地，从拿地到上市，8个月的时间不到，今年下半年，已现雏形的绿地德式风情商铺上市，并推出99折的团购优惠。8月初，绿地住宅部分新里海德公馆开盘，7999元/㎡的起价让很多人大跌眼镜，开盘当日劲销400套。保利香槟国际与绿地几乎同步，推出两栋小高层，短短1小时内就销售一空。

    两个地产界大腕进驻，再加上瑞海景园保障房小区居民入住，迫切需要相关配套设施，欢乐滨海城的建设逐渐展开。“住宅小区陆续交付后，欢乐滨海城将配建5所幼儿园”，保利香槟国际置业顾问李娜介绍道，“同时还要两个公交枢纽站预计于今年开始动工建设，分别位于数字文化体验中心和瑞海景园小区旁边。北部的长沙路高架桥直通水清沟商圈，预计明年年底投入使用，建成后将与南侧的瑞昌路高架桥一起，成为进出欢乐滨海城的重要交通枢纽点”。

【所属板块】新都心 【房企品牌】万科、中海等

新都心将成为青岛城市中心    

    如果说滨海新区是老四方的“西翼”，那么“东翼”的新兴板块就是“新都心”。

    在老青岛的记忆里，2007年以前，双山山脚下还是成片的平房，2008年老四方迎来了地产大鳄万科，通过拿下大山旧村改造地块正式进驻青岛楼市，即为后来的金色城品。随后万科一发不可收拾，接连于2009年6月吞下双山南山地块与308国道以北地块，以不到2000元/㎡的楼面地价顺利摘得双山保儿旧村的开发、使用权，分别为如今的万科蓝山、万科城。同年8月，另一地产大鳄中海抓住机遇，通过公开招拍挂拍下清江路156号地块。

    两个地产大鳄拿下四幅地块后，这片旧村地块开始“蝶变”之路。2009年9月14日，四方区政府第一次面向社会各界明确提出了“青岛新都心”的概念，“一心一环两带三大国际社区”的规划方案随之出炉。2010年，青岛地铁M3号线全线开挖，其中有四个站点贯穿新都心。这里被规划为青岛未来的城市中心。

    近年来新都心商业配套缺失的短板日益凸显。在此背景下，2012年，新都心核心商务区开工建设，万科广场、卓越商务大厦、园林集团商务中心、鸿府国际大厦以及五星级酒店-尼斯酒店都将在此崛起，昔日的旧村庄将在未来蜕变成为一栋栋崭新的高楼大厦。

    近几年，海信、中建、保利也纷纷向新都心进军，开发建设数个新小区，先前进驻的万科城已成为新都心代表项目，房价由10800元/㎡一路涨到了15000元/㎡，四年涨幅近4成。其他新建楼盘价格也都在13000元/㎡上下。 

【所属板块】东李片区  【房企品牌】绿城、万达、保利

李村河沿岸美景    

    东李沧最初以“中央居住区”的名号打响青岛楼市，早在2005年，青岛市政府就已提出要在李沧东部打造一个最适宜于居住的现代化城区，与市北CBD相呼应，命名为CLD——中央居住区。2009年，青岛获得2014年世界园艺博览会的主办权，选址李沧区东部百果山森林公园，这座名不见经传的青山迎来新生，其周边的东李板块更名为“世园生态都市新区”。

    东李的品牌之路始于2006年，地产界“大明星”绿城拿下侯家庄、佛儿崖村和麦坡村三个社区村庄改造项目，两年后命名为理想之城对外销售。绿城异域的建筑风格颠覆了东李旧印象，以往的村落依次拆迁，取而代之的是一栋栋“洋气”的高楼房。

    随后的几年时间里，李家上流、南王家上流、王家下河、于家下河被万科拍走，万达摘得东李商圈一幅住宅商业地块，东李旧村原址由保利开发建设……其他大品牌房企也纷纷在此拿地，几年前还被当作郊区的东李摇身一变成为人口密度较大的主城区居住板块之一。

    在世园会及地产大鳄的带动下，东李沧加快了建设步伐。横穿李沧区东西的李村河早于2009年便开始整治。昔日的李村河河道狭窄且杂草丛生，河岸边遍布建筑垃圾，四年后，李村河上游一期、二期均已治理完毕，上游三期将于今年底完工，中游规划搬迁李村集，而下游已经破土动工。整治完毕的李村河上游沿岸草飞莺长，狭长的河道边分布着数个独具特色的休闲景点，河岸上还有供人休憩的长椅，为居民准备的健身设施、网球场、篮球场。

    交通方面，李沧30余条道路将在今年开工建设，预计年底全部完工通车。东接世园会主会场西连铁路北客站的主干道金水路九成路段已经通车，进出世园会的交通主干道世园大道也已准备就绪。新建小区的出行难问题将得到极大改善。

【所属板块】白沙湾  【房企品牌】卓越、龙湖、星河湾

白沙湾自然环境优越   

    2006年，青岛楼市刚刚踏上主轨道，市北CBD、浮山后等主城区居住板块还在建设中，此时在偏居城阳白沙湾下游处，外来大鳄卓越地产一举拿下141万㎡的土地，将这一巨大体量小区命名为卓越蔚蓝群岛。

    当时的白沙湾板块多为盐碱地，东侧为荒凉的空港工业区，胆大的卓越成为名符其实的“拓荒者”。两年后，蔚蓝群岛正式出击市场，一期涵盖了40㎡-317㎡等多种户型，定价约在4000-5000元/㎡左右。

    2009年末，白沙湾板块迎来另一大鳄——龙湖，这也是龙湖在青岛的第一个项目。不巧的是，拿地后不就青岛楼市就遭遇了史上最严调控“限购令”，从北到南刮起了一股“降价潮”，而这股浪潮的起点就是白沙湾板块。2011年10月，龙湖滟澜海岸对外释放均价6500元/㎡，率先开打“价格牌”，成为降价大潮的先驱。这一先发制人的举动使其接连几个星期成为城阳区楼市销冠，也对周边楼盘乃至全市新盘的定价产生了巨大的影响，青特花溪地、世茂公园美地、芳馨园、阳光香蜜湖都开始以低价吸引购房者注意。时至今日，白沙湾板块的房价仍在“6字头”徘徊，刚刚推出三期香醍岸的卓越蔚蓝群岛定价6000-7000元/㎡，在5000抵4万的团购优惠助力下，当天劲销300套，去化率近九成。

    7年时间里，两个大盘项目成交量逐步攀高，白沙湾板块的面貌也发生了显著变化。高新区成立后，白沙湾成为城阳、高新区和青岛主城区的交汇点，成为胶州湾北岸的龙头，区域重要性极大提升。环湾路收费高速的撤销和双埠立交桥的开通激活了片区内的交通。白沙河下游整治完毕，整条流域水清沙白，自然环境优越。此外，国家级高新区总部基地将落户白沙湾片区，大量的企业将选择此处，南岸规划有奥特莱斯等商业配套，将提升这里的生活氛围。

    “大腕”的青睐和一系列的规划利好引来更多开发商的注意。今年4月，善于打造高端地产的星河湾拿下环湾路以南七幅地块，正处于濒临白沙湾沿海的三角地带。随着众多地产大鳄的进驻，白沙湾板块将打造成为青岛新一线高端海景居住区。

    【记者手记】

    站在2013年金九回望，早年进驻青岛楼市的品牌房企，多数都扮演了板块“拓荒者”的角色。这些拥有雄厚资金实力的品牌房企在尚未发展完善的新兴居住板块投下赌注，一方面提升了区域知名度，进一步完善配套，另一方面也提高了板块身价。

    经过辛勤耕耘，如今他们所选择的区域历时多年发展，或许经历过“阵痛”，但此刻已熠熠生辉，品牌房企对所在区域住宅从价格、品质等多个方面产生了潜移默化的影响，不仅如此，也在无形中改变着青岛市民的生活轨迹。（记者 王婷婷）

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