业内"七嘴八舌"谈基准地价上调：新调整利于青岛楼市后市发展

青岛市2013年度城镇基准地价听证会现场

    新闻网讯 2013年12月5日，青岛市国土资源和房屋管理局召开2013年度城镇基准地价更新听证会。随后关于青岛市基准地价上调的话题成为了青岛市民热议的焦点。据了解，此次更新的基准地价对开发区、城阳区、崂山区、高新区以及保税区的评价范围均有所增加，并根据岛城经济发展综合因素，实施基准地价容积率各用途分级设定以及土地使用年限发生相应变化。

    基准地价上调对于未来青岛市的地价和房价是否会有很大的影响，这是岛城市民最为关心的问题，为此新闻网记者特别采访了业内专家，深度剖析基准地价调整对未来房地产市场影响。

 地价相应提高 基准地价大涨幅可促进城市发展 

承办单位正在与与会代表进行激烈地讨论

   今年的基准地价更新中首次采用全市八区范围内统一基准定价，根据区经济发展程度、土地利用现状、土地规划情况、土地市场发展程度等因素的联系性和差异性，实现真正意义上的八区基准地价体系。在统一八区基准地价的前提下，基准地价较三年前有大幅度增长，如一级住宅土地基准地价拟调整为13600元/平方米，按亩折算为906.67万元/亩，而2010年方案中为570万元/亩，提高了336.67万元/亩。

    土地价格是否会随着基准地价的涨幅而有所增长呢？根据2013年基准地价结果一览表不难发现，土地拍卖中，起拍楼面地价于基准地价、容积率等有密切关系。与之前的基准地价相比，更新基准地价中容积率设定方面和土地使用年限方面变动较大，本次基准地价根据各用途分级别设定容积率，例如普通住宅一至三级，标准容积率为2.0，四到六级，标准容积率为1.6，七至十级，标准容积率为1.2。在土地使用年限方面，增加除商服、住宅、工业等用地外的其他用地，使用年限设定为50年。

    由于容积率设定更加细分化，为此楼面地价是否提高并不能一概而论，就此世联怡高总经理陈耀华表示，“土地市场势必有所影响，楼面地价于容积率有关，若容积率低，其楼面地价就会相应提高。全国城市普遍存在容积率低的现象，尤其是北京等一线城市的容积率更是浪费，从长远考虑，基准地价的提高会带动容积率提高，有利于未来城市发展”。与此同时，基准地价的提高对土地拍卖时的溢价方面会有所控制，“现如今全国土地溢价率在40%左右，提高基准地价可平缓溢价率，地王出现也不会太‘显眼’”。

专家PK基准地价对房价影响 保障房价格必受影响

参会代表认真记录笔记并针对基准地价部分内容提出质疑

    土地是开发商核算成本时的首要考虑因素之一。而基准地价主要作用是反映土地市场中地价总体水平和变化趋势，是从房地产市场价格水平中剥离出了真实地价。据世联怡高总经理陈耀华分析，本轮岛城基准地价大幅度提高之后，开发商会在土地拍卖时会更多考虑土地实际情况，结合开发成本计算及利润收入等，最终抉择是否拿地，他认为房价是否会因此提高并不是通过基准地价来判断的，从远期楼市发展角度而言，老百姓最关心的岛城房价走势，不会因基础地价上调带来太大影响。

    对于岛城房价是否会跟随新一轮基准地价的上调而有所上涨，业内人士也有不同的声音，“基准地价上调后，房地产开发企业拿地成本也会相应提高，成本的增加必然会转嫁到购房者身上，长远来看，房价当然也会水涨船高。”业内人士这样告诉记者。

    但针对保障房后市价格影响，业内人士的观点则大致相同，根据现行规定，目前拍卖土地中的划拨部分土地一般集中在四级到七级土地，开发商定价经济适用住房时上下幅度不得超过15%，按照现行规定，定价在3557元/㎡至3933元/㎡，所以基准地价上调，经适房的定价必然会受到影响。

    【2013年基准地价更新不同点】

    基准地价评价范围增大 容积率各用途分级设定

    据了解，基准地价更新原则上为每三年一次，随着社会市场经济的发展不断变化，土地价格也会随之变化，所以基准地价紧跟经济社会发展水平逐渐提高。2012年年底，青岛区域规划调整也是更新基准地价的重要推动因素，市北、四方合并，黄岛区、胶南市合并，崂山区新规划世园会板块、蓝色硅谷区块，黄岛区新规划中德生态区块、智慧谷区块，重新调整区域规划对土地级别及相应基准地价均有所影响。

    据主管部门介绍，本轮城镇基准地价成果报山东省国土资源厅验收后，将由青岛市政府发布并于2014年1月1日起正式实施。

    此次更新基准地价评价范围改动较大的区域为城阳区、崂山区、高新区和保税区，其中城阳区在原有范围基础之上，将王沙路以东区域全部入评价范围，同时纳入棘洪滩、上马街道的大部分区域，评价面积由原来的222.3k㎡增加至334.24k㎡；高新区增加红岛和河套街道办，面积大幅增加由63.44k㎡至1603㎡，保税区则由原来仅有的2.5k㎡增加到41.3k㎡。

    值得一提的是，青岛市作为海滨城市，海滨因素对地价的影响水平与其他平原城市是不同的，在本轮基准地价更新中，根据青岛市独特地理特点引入海滨地价影响因子，更好的反应青岛市地价分布规律和地价水平。   

    业内人士普遍认为，此次更新各级别用途的基准地价都有大幅的提高，并对容积率等内涵方面做了相应调整，基准地价提高对岛城楼市后市发展具有积极促进作用。