调控3年青岛楼市冬季大不同 "低温"变"暖冬"市场越走越稳

    编者按：光阴荏苒，转眼间房地产调控政策自2011年落地青岛至今已有3年时间，岛城楼市在调控下悄然蜕变。冬季作为传统的楼市淡季，在这3年分别演绎着大径相庭的剧情。回忆2011年，对大多数开发商来说都是个彻头彻尾的寒冬，“降价潮”、“退房风波”让他们措手不及。

    当2012年终来临时，情况发生了逆转，地产大鳄苏醒，降价楼盘消失，高端住宅露头。今年的冬季楼市稳字当头，新房、二手房、土地市场趋稳，并没有太多起落，但在市场提交的答卷中，我们不难看出：这个冬天“不太冷”。

    2011年市场低温引发“降价潮” 2012年、2013年变暖冬

    关注楼市的买房人一定还记得2011年底波及岛城的“降价潮”，“震撼价格”、“全城优惠”、“买一送一”等各种花样翻新的楼盘广告频见报端。这并不只是口头上的“忽悠”，当时各家楼盘为了“过年关”也的确拿出了实际行动。龙湖滟澜海岸、芳馨园、万科生态城等新开盘项目纷纷爆出区域最低价。早已入市的老项目被逼无奈，青特花溪地洋房从10000元/㎡降至6300元/㎡，春和景明加推房源价格比之前销售的下调了2000元/㎡，中南世纪城以“出售抵债工程款房源”的名义75折甩卖抵账房……牵一发而动全身，这些老项目的降价举措使得部分业主的房子一夜之间缩水20万，引发了一场声势浩大的退房风波。

新房市场3年间由冷转暖

    2012年，与2011年截然不同的是年底仍有楼盘开盘或加推，无论是在报纸上还是网络上，都找不到有关“降价”的任何字眼。中海国际社区一里城成交价基本在9500元/㎡左右，与2011年底一期折后9200元/㎡相比上涨明显；蓝山湾三期I派均价8000元/㎡，与二期相比小涨200元/㎡；李沧万达广场二期悦公馆均价9000元/㎡，85平和105平户型售罄。2011年底掀起“降价潮”的主力楼盘也纷纷上调价格，龙湖滟澜海岸均价6800元/平米，比2011年底定价6500元/㎡涨价300元/㎡；春和景明时隔一年仍有尾盘在售，均价7600元/㎡；芳馨园卖了一年仅有110平米左右的户型，均价涨到6700—7300元/㎡；中南世纪城时隔一年再加推，均价7000元/㎡。回顾这些在2011年曾经因“降价”而风云一时的楼盘，时隔一年，到了2012年末都涨势平稳。

    到了2013年岁末，新房市场“翘尾”现象十分明显，刚刚过去的11月里，青岛新建商品房共成交15006套，总成交面积1572873㎡，环比小涨2.7%；成交量丝毫不逊色于“金九银十”，大大超出市场预期。

    市场具体表现也并没有明显的寒意， 李沧区的伟东幸福之城四期湖山美地预计12月初加推6号楼，蓝光coco蜜城预计12月底正式问世，苏宁生活广场尾盘清仓起价8800元/㎡，12月青岛楼市共有36个项目上市。此外，各楼盘的优惠活动也十分火热，中海国际社区御城联合新闻网推出6千抵94折团购活动，市北中海临安府也与新闻网推出团购活动，此外李沧银座、盛世豪庭、康太源尚誉等多个楼盘均联合新闻网推出大幅让利团购活动，为岛城岁末楼市提升了不少温度。

    调控下二手房反应敏感 3年由“疲软”变“平稳”

3年调控二手房市场反应敏感

    而买卖双方自主性均较强的二手房市场，对于调控的反应则更为敏感，3年冬季呈现出完全不同的状态。2011年四季度青岛二手房的总成交量仅为2213套，同比2010年同时期跌幅高达63.2%。2011年限购出台后，敏感的二手房市场出现了明显的“疲软”，由于门可罗雀、生意惨淡，年末时小中介大批量关门或改行，而大中介也开始收缩阵线。据了解，2011年第四季度某大型房屋中介连续关掉了30多个加门店，每个门店也原由20到30个员工忙碌的景况，变为5、6个人坚守，并出现一个月卖不出一套的情况；而曾拥有60多家加盟店的21世纪不动产也对其分店进行了撤销或合并，关闭了10多家客源不好的分店。

    2012年的冬季注定是不平凡的，青岛楼市经历了十八大的召开，经历了青岛新的行政区域规划的出台，经历了许多大事件，也正是在这样的第四季度，青岛二手房开始“绝地反击”。尽管不给力的“银十”二手房交易量仅为1676套，但11月出现了月交易2199套的报复性上涨，以及12月月成交2699套的“极限拔高”，让年末青岛的二手房市场充满了戏剧性，根据最终统计，整个第四季度青岛二手房成交6574套，达到2012年“最高点”。同时，二手房价也在年尾出现稳中有升的上涨态势，跳价现象再次出现。

    今年二手房的冬季似乎也并不寒冷，根据青岛新闻网数据统计，10月和11月两个月份青岛二手房共计成交5443套，加上依然在平稳行走的12月，2013年四季度二手房成交量将由极大的可能超越去年同期，再创新高。青岛链家市场研究部殷天逸预计短期内岛城二手房市场整体成交或将稳中小幅上扬，但难出现明显上涨，年末量价都将较为平稳。太平洋房屋市场部经理郝银广则认为，年末首套房贷利率上涨将会对刚需购房者给予消极的影响，可能导致部分购房者减缓出手。但从目前的政策方面来看，国家对于居民购买首套自住房的贷款需求依然是支持态度并且表态要积极满足，买卖双方对未来市场还都比较有信心，因此房贷利率上涨所造成的影响或将会在短期内被市场弱化。

    昔日地产大鳄披马甲拿地 今冬土地市场地王难现

今冬土地市场难现地王

    2011年之前的青岛土地市场非常红火，特别是位于市区的黄金地块，经常有多家地产企业竞拍，竞价非常激烈，频频出现的“地王”是当时地产圈的热门话题，至今回想起来仍让不少人津津乐道。

   “限购令”实施后，2011年青岛土地市场也随之进入“冰封期”。推地数量大大减少，之后举办的土地拍卖会场面都是越来越冷。无论是四方老城区，还是李沧商圈核心地块，全都无人问津，参加拍卖的地产企业也只有一两家，昔日抢拍的场景就这样消失不见了。

    到了2012年岁末，土地市场表现就大不相同，中海、保利、万科等资金富裕的地产大鳄开始披着“马甲”在市区大举拿地。“新市北黄金地块”杭州路28号就是经过105轮喊价后，被广州良宝房地产投资咨询有限公司以5820元/㎡的楼面地价、8.7亿的总成交价竞得。最后结果揭晓，竞得人广州良宝背后的地产大鳄正是中海地产。时隔不到一周后，香港东路23号海大浮山校区地块遭哄抢，经过26轮竞价，最终以13040元/㎡的楼面地价、超过9亿的总价成交。后来经过媒体揭秘，买下该地块的广州华储房地产开发有限公司是保利房地产（集团）股份有限公司控股的子公司之一。另一地产大鳄万科在2012年最后几个月里接连拿下青岛三个商业地块，分别是城阳长城路东仨商业地块、新市北新都心的“万科广场”以及三次上市两度流拍的山东路171号。

    相比2012年冬季土地市场的火热，2013年土地市场可圈可点的表现并不多，但仍旧保持较高的热度，特别是近郊区域地块频频入市。在刚刚过去的11月里，全市共有39宗非工业用地上市，数量上明显减少，推地总面积1885537.9平方米，它们分别来自市南、市北、城阳、即墨等区市。值得一提的是，在11月推地榜单中，北岸新城——城阳跃居榜首，推地16宗。成功出让土地数量较少，仅有10宗地块找到了“新东家”。其中，李沧区两地块均被本土房企拿下，红岛区7宗地被山东烟草以24亿元“打包”带走。12月，身世坎坷的南京路1号地块登台拍卖计划因故中止，2013年青岛楼市的地王行动暂被搁浅。 

    【记者手记】

    2011年青岛楼市在高峰坠入最谷底，2012年市场逐渐从谷底爬起走出寒冬，2013年房地产市场各环节表现趋稳。从底价成交到大鳄东山再起，从降价促销到翻身涨价，从刚需领衔到产品多元……三年的时间，青岛楼市在冬季“凛冽寒风”洗礼后变得更加稳健，旺季不过火，淡季无严寒，“平稳”逐渐成为了房地产市场的主基调。

    2011年楼市调控首次落地青岛引发“过户潮”“抢房潮”“中介关门潮”等各类过激楼市现象，逐渐升温后“抛售潮”“日光盘”等高温现象又频频出现。而今，经历了多次调控的岛城市民对于房地产市场变化有了自己的评判，购房、售房等楼市行为也由盲目转为理性。（记者 于灏源）