青岛产业地产"全域开花" 快速发展带"火"了一个个新兴片区

    编者按：有媒体曾经做过一次统计，万科、华润、万达、恒大、龙湖等房地产行业排名前100名的房企中，至少有三分之一的房企已经踏入旅游地产；保利、绿城等龙头房企已经开始探索养老地产；有业内人士表示，对于当前处在持续调控政策背景下的房地产企业来说，产业地产或将成为其战略转型的新方向。

    放眼青岛，就在不少老百姓连产业地产的概念都没弄明白的时候，产业地产已经在岛城呈现遍地开花之势。城阳的总部基地、西海岸的生态科技园、即墨的以海洋生物技术创新基地、市北的数字体验中心……这些区域内的产业地产发展正逐渐走向的“综合化”和“专业化”正在悄然改变着区域周边的人居环境、提升着区域的整体形象。

岛城产业地产“全域开花” 明显提升区域竞争力

    产业地产，对于许多市民来说还相对陌生，它有别于传统的住宅地产、商业地产、旅游地产等，是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态，是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的新商业模式。

    产业地产作为一个新兴的房地产派系，近年来在岛城的开发建设不断提速。就在去年下半年，青岛房博会还专门就岛城产业地产的发展前景及规划专门召开了研讨会。青岛市现代服务业研究会卢浪秋会长在研讨会上曾表示，加快产业园区、产业地产的发展是经济转型、社会发展的必由之路，产业园区建设有着投资环境优势、管理体制优势、产业集聚优势等诸多不可替代的优势。如今，岛城各个区域都有代表性的产业地产项目，产业地产在岛城楼市呈现出“遍地开花”的发展态势。

No.1【城阳】

依托空港优势建总部基地 高端产业落户城阳

    早在2011年，《青岛总部经济发展规划》问世，规划中指出，今后几年，青岛市将抓住山东半岛蓝色经济区建设等重大机遇，布局发展区位优势突出、功能定位清晰、产业特色鲜明的总部经济集聚区。被誉为青岛主城区“北大门”的城阳就被确定为青岛市发展总部经济的重点区域之一。

    如今距离“总部经济”发展规划提出已经过去两年有余，堪称城阳发展总部经济的“五朵金花”项目或正加紧建设，或正准备开工。除此之外，“围绕一个产业，打造一个小镇”的碧桂园动车小镇项目也雏形初现，一派如火如荼的建设景象好不热闹。

    投资110亿元的青岛总部基地项目毗邻青岛流亭机场，占地面积约30公顷。该项目一期工程100栋总部楼已经于去年年底封顶，预计今年下半年将有100余家企业入驻。同时，该项目的企业港工程也将于今年开工，预计6到7年时间内完成主体建设。

    此外，依托青岛流亭国际机场无可匹敌的交通优势及空港经济政策动工兴建的产业地产项目还有首创空港国际中心和招商中润德空港商务花园两个项目。这两个项目同样在城阳总部经济发展规划中占有无可替代的位置。

    其中，首创空港国际总部目前已经形成规模，一期已于去年8月向入驻企业交付。交付企业总部独栋和SOHO孵化器办公楼近300套，包括深圳三鑫幕墙、北洋设计院、青岛升平电器、北京科华国际、青岛航空公司、惠发食品、中广核电等在内的100余家企业即将汇集于此。招商中润德空港商务花园项目投资20亿元，目前该项目一期多层部分主体已经于去年7月份完工，高层部分也在随后完工。目前该项目已经引进企业总部150余家，其中包括技术研发类、文化创意类、设计类等多家知名企业。

    此外，在城阳东部总部经济区重点发展科技型、创新型、成长型企业总部，投资100亿元的天安数码城项目就是其中以科技信息、服务外包和工业研发设计为主的代表。天安数码城项目建筑面积225万㎡，目前一期工程建设已经接近尾声，预计全部建成后，可入驻创新型科技企业1500余家，年实现税收10亿元。

    位于城阳中心城区的青岛国家广告产业园项目也是城阳总部经济五大项目的重要一极。青岛国家广告产业园以文化多元性、业态综合性与空间创意性，颠覆传统创意集群模式。据介绍，该园全部投入使用后预计可吸纳高端人才1万人，年实现税收1亿元。

    此外，地产大鳄碧桂园落户城阳的动车小镇项目规划将建面积超过32万㎡的大型居住区，未来规划可居住人口近10万人。该项目以“全国最大的高速列车产业化基地”为依托，把高速列车产业作为发展的主攻方向，提出倾力打造总面积50平方公里动车小镇的战略构想。目前融资工作、生活配套区建设、基础设施建设、招商引资工作都已顺利展开。

    No.2【西海岸】

产业地产落户新区 主打"生态科技影视"牌

    近年来，伴随着桥隧的开通、跨海地铁的修建，西海岸凭借其独特的地理优势和与主城区媲美的自然资源再次迎来了发展的春天。如今，拥有众多高科技、高技术园区的产业园也为西海岸经济新区平添了新的发展动力。

    位于西海岸峨眉山路的青岛光谷产业园就是西海岸真正意义上的第一个产业地产项目。2011年5月，武汉光谷联合集团有限公司开发建设青岛光谷产业园，项目规划总用地面积2000亩，全部建成后可聚集软件与服务外包企业500家，新增就业12万人，将成为“全国一流、国际知名”的软件与服务外包聚集区。

    紧随其后，位于胶州湾西岸、青岛经济技术开发区北部、近邻环湾高速的中德生态园正式奠基。中德生态园与新奥集团、德国西门子公司合作打造园区泛能网。一期规划占地面积10平方公里，包含高端产业用地、居住商服及配套用地、生态景观及道路用地。中德双方拟在10年内，将中德生态园建设成为世界范围内具有广泛示范意义的高端产业生态园区。按照这一目标定位，中德生态园势必会成为西海岸经济新区新的增长点，对西海岸经济新区的经济发展、城市建设及生态建设产生重大的示范引领和带动辐射作用。

    如果说前两个项目每次“曝光”都是凭借科技名头，“名气”在老百姓中不够响亮的话，那么有国内知名综合体投资、运营管理者之称的万达集团进驻，可谓给西海岸赚足了眼球。

    2013年9月，万达集团宣布位于老胶南的青岛东方影都项目正式开工，并在开工当天邀请到国际、国内一线明星为其助阵。据悉，该项目投资500亿元，建成后将成为全球规模最大的影视产业基地。不仅能提升青岛文化产业水平，提高青岛旅游档次，同时甚至能够改变青岛的城市定位，使之成为世界影视文化旅游名城。

No.3【即墨】

蓝色硅谷孕育海洋经济 吸引科研项目和高校争相落户

    目光投向东海岸，蓝色硅谷核心区是青岛市重点打造的蓝色经济区域，这一区域将打造成“中国蓝色硅谷，滨海科技新城”，目前已汇聚了众多“国字号”科研项目以及山东大学、天津大学、哈尔滨工业大学等高校项目，区域内的医疗、教育、交通、商业、住宅等各种配套元素正在加速聚拢。

    其中，海洋科技国家实验室一期工程已全部竣工；二期工程主体已封顶，正在进行室内外装修；三期工程今年年底主体封顶。国家深海基地项目初步设计方案去年6月份获得国家发改委批复，确定了市工务局为代建单位并已进驻办公，完成临时施工用房并开工建设；山东大学青岛校区教学楼E区一期工程已封顶，正在进行室内外装修，学生公寓、高等研究院、学生食堂、工程技术研究院等23万平方米工程将于年内全面开工；国家海洋设备质检中心已于去年6月16日举行了奠基仪式并开工建设，已完成临建内部装修和场地硬化，正在进行土石方回填，目前一期已完成部分主体工程，二期开工建设。

    除此之外，国家海洋局第一海洋研究所蓝色硅谷研究院、中科院蓝色硅谷海洋研究所等一批科研院所和北斗卫星导航及微电网应用技术研发基地、华硕无机非金属材料研发中心等一批高端科技研发企业相继落户蓝色硅谷。这些重大项目的加快建设必将为蓝色硅谷核心区可持续发展提供强有力的科技和人才支撑，也为蓝色硅谷成为我国科学开发利用海洋资源、走向深海的桥头堡奠定了基础。

   No.4【主城区】

废弃老厂有了新出路 创意研发基地“扎堆”崛起

    在不少人的印象中，产业地产由于占地面积较大，多分布于郊区，但其实并非如此，如果您细心就会发现，在青岛的主城区也同样分布了一些产业地产的代表项目。位于李沧的虚拟现实文化创意产业园和中艺1688创意产业园、位于老四方的欢乐滨海城数字文化体验中心和中国橡胶谷项目都是近年来在主城区发展起来的产业地产项目。

    在上个世纪，中国纺织业有“上青天”的说法 。所谓“上青天”是对当时三大纺织工业基地——上海、青岛和天津的简称。然而随着物价连续上调、生产成本加大等诸多因素的出现，“上青天”的盛况成为过眼云烟，而青岛众多国棉厂的拆迁成为不少市民所关心的焦点问题。如今，李沧区对原有的国棉六厂旧址进行了改造，投资10亿元建成1000㎡的博物馆，还将建成亚洲最大的虚拟现实文化创意产业园。该产业园充分运用声光电等现代科技元素，打造一个功能完善，富有视觉冲击力的现代化复合型产业区。目前该项目一期开发面积厂房及办公楼已经完工。

    同样位于李沧区的还有中艺1688创意产业园，该项目同虚拟现实文化创意产业园一样，也是在原有厂房的旧址上新建的产业地产项目。中艺1688创意产业园由中国抽纱山东进出口公司第二整理加工厂原址新建，将建成国内首家以海洋文化产品设计创意为主的产业园，目前主体已经建设完成，将于近期投入使用。该项目集商务办公、文化交流、秀场展览、互动空间等于一体，重点建设文化旅游服务、总部办公基地、商务平台服务、产业集聚服务、品牌创新孵化区、商业配套等六大功能区。

    除此之外，落户于欢乐滨海城的数字文化体验中心项目是全球首家动漫游戏海洋主题体验园，由曾设计过美国迪斯尼环球影城的美国GGE公司进行设计，是以“海洋文化”为特色的文化旅游精品项目。该项目目前仍在建设之中。

    中国橡胶谷项目也位于老城区——市北，总规划面积3000多亩，其中核心区占地500多亩，建筑面积约100万平方米，是一个以行业协会、大学、科研结构、知名橡胶企业和相关中介服务为支撑的高端产业集聚区。橡胶谷具备了科研教育、创业孵化、文化博览、会展商务、信息平台、中介融通六大功能。入驻企业彼此之间为上下游、供需方关系，相融共生，资源共享，形成了一个贸易、技术、人才、信息、文化、服务高度聚集的橡胶行业生态圈。

    纵观落户主城区的产业地产项目可以发现，这些项目大都侧重于针对某行业的专属研发基地，在招商方面部分项目都由国际知名孵化中心引入。

专家：产业地产集聚优势不可替代 或成为经济转型必由之路

    产业地产，2003年由联东集团率先提出，是围绕微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台。以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然、社会、经济等资源，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力、帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

    青岛市现代服务业研究会会长卢浪秋在青岛市产业地产发展高端论坛上也曾表示，加快产业园区、产业地产的发展是经济转型、社会发展的必由之路，产业园区建设有着投资环境优势、管理体制优势、产业集聚优势等诸多不可代替的优势。

    虽然目前岛城的产业地产项目大多分布于新区，但这些项目作为岛城产业地产的先行者和探路者，已经初显锋芒。随着岛城产业地产项目的不断推进，产业地产所在的区域也将迎来新的发展机遇，而随着产业地产项目的“全域开花”，产业地产在岛城的发展之路也将越走越宽广。（记者 王亚男）