高清：深度解析盘点2014青岛楼市"十宗最"(图)
说起近年来的青岛楼市，高房价、买房难成了不少人对楼市最直接的评价。在岁末年初接连而来的最幸福城市、最具发展潜力城市的评选中，青岛也凭借着“新一线城市”的身份连获殊荣，让不少人对青岛楼市的未来预期大幅上涨。近日，网上再度评选出《青岛楼市十宗“最”》，结合近两年岛城楼市的特点，从均价最高区域到刚需最集中片区，再到搜索率最高小区都进行了排名。
日前，青岛新闻网记者亲自赶赴“排名最强”的十大片区，结合近两年青岛楼市的真实现状，为您解析它们之所以“高人一等”的独特魅力。
【一】房源均价最高区域：崂山区
市南崂山片区一直是青岛房价的“天际线”，在“高楼大厦平地起”的沿海一线，房价也是一路水涨船高。但是，市南区及崂山区究竟谁在房价上更胜一筹，也许还是要用真实的房价来一较高下。崂山区石老人附近项目，均价在30000元/㎡左右，而东海东路上的海信天玺及海信天悦，均价也高达50000元/㎡。除此之外，以海信君汇为首的别墅项目也将区域房价整体拉高，目前海信君汇以起价90000元/㎡的价格成为目前岛城楼市的房价“天花板”。
而反观市南区，虽然也有高端项目远洋公馆、远雄国际广场、海航万邦中心等高端项目挑起大梁，有万丽海景及东海路9号再度巩固了市南区高房价，但市南西部却在一定程度上拉低了整体价格。因此，房源均价最高区域，崂山区当之无愧。
【二】二手房成交最多片区：老市北
自青岛市区划调整以来，老四方区并入市北区成为新市北，而身价的提高也带动了新市北区房价的节节高升，而市政大规划下的欢乐滨海城、滨海新区等新兴片区的发展让新市北区风头一时无两。在新房火爆成交，刚需大批涌入时，老市北区凭借着多年的区域“积淀”吸引着改善型购房者的目光。
2014“政策年”让限购和限贷不再是束缚改善型置业买房的枷锁，而老市北区鉴于地价的金贵，在新盘方面显然不抵新市北，因此，二手房就成了改善型置业者们的终极目标。据调查显示，老市北浮山后片区、中央商务区等都是2014年二手房问询最热区域，配套齐全、交通完善、生活氛围浓厚的老市北二手房俨然成了青岛二手房市场的“佼佼者”。
【三】刚需最集中片区：李沧区
不管是2013年还是2014年，李沧区作为刚需圣地一直是当仁不让。即便是中途让性价比更高的城阳区当了回“程咬金”，但随着近郊片区的热度褪去，李沧区依旧是刚需购房者的乐土。而随着李沧商圈的崛起，附近新盘中海国际社区、保利茉莉公馆、时代城等均出现了热销态势。
而随后李沧西部崛起的交通商务区，也让老沧口得以擦拭掉“农村地儿”的过往，以全新的姿态成为置业者的购房新乐土。而据记者了解，李沧西部新盘越秀星汇蓝湾、远东海岸华府等均价皆为“8字头”，这在房价金贵的主城区显得格外亲民。
【四】改善客群最集中板块：浮山后
二手房成交最多的片区，老市北当仁不让；其中改善客群最集中的板块则非浮山后莫属。
如果说刚需买房最看重的是房价，那改善购房最看重的则是居住的舒适度。2014年底，随着合肥路佳世客的开门纳客，商业配套原本匮乏的浮山后再度闯入人们的视线，而早已今非昔比的这片浮山脚下的区域也已经成为市北区房价的天花板，区域内在售的新盘青岛印象山以及香山美墅，均价都已超过20000元/㎡。但考虑到炙手可热的黄金地角、便捷的交通及主城中心区域的地位，还是让不少改善型购房者对此情有独钟。
【五】最受益地铁建设板块：李村公园板块
青岛地铁的建设无疑让许多片区受益，而这其中李村公园板块却成了“最大的赢家”。从地图上可以看出地铁3号线及2号线在这里纵横交错，而东西延伸到市南、市北中心区域的两条地铁线，拉近了它们与李村公园板块的距离。而类似于这样的地铁交汇处，在目前的青岛地铁修建中寥寥无几。
而李村公园板块附近的的项目则成了地铁最大“受益者”，交通的优势加之李村公园、十梅庵风景区及娄山公园，加之依赖地铁连接的青岛北站，李村公园板块当之无愧成为最受益地铁建设板块。
【六】最具发展潜力片区：新都心
自打万科作为领头羊率先进驻新都心后，这片曾经的旧村、老城区就开始焕发出新的生机。而现如今的新都心，在众多地产大鳄相继登陆后，所焕发出的惊人“魅力”足可以让其与浮山后一较高下。从2013年楼市火爆的鼎盛时期，到2014年观望情绪笼罩下的略显低迷，新都心都始终凭借其强大的实力占据楼市重要的一席之地。而随着“政策年”改善、投资的不断入市，宜刚需宜改善的新都心一直保持着热销的趋势。
如今，生活氛围浓厚、商业配套逐渐成熟的新都心，将原来“纸上谈兵”的大规划全都落到了实处，而作为交通命脉的地铁也在如火如荼的施工，加之新出炉的双山打通规划，无论怎么看，新都心都将是2015青岛楼市最具发展潜力的片区。
(鲁信长春花园资料照片）
【七】搜索率最高小区：鲁信长春花园
作为2006年的老牌住宅小区，鲁信长春花园成为搜索率最高的小区着实让有感到意外。如今像雨后春笋般崛起的新建小区比比皆是，那鲁信长春花园为何能以一敌百呢？记者对此进行了探访。据悉，鲁信长春花园位于银川东路上，由100栋四到二十六层的楼座组成；附近幼儿园及中小学配套近十所，六家医院及四处商超。
此外，鲁信长春花园内部采用高品质统一精装修，目前共有住户4788户，而停车位却有5166个，这样的停车位配比在同一时期的住宅小区中很是少见。不仅如此，由于小区占地面积巨大，小区内部每天都有环绕通行的“物业便民车”，方便小区内老人和孩子在小区内的出行。这样位置优越、配套齐全且兼具人性化的小区，搜索率怎么可能不是最高呢？而后据记者的了解，鲁信长春花园目前二手房价格在18000元/㎡左右，虽然“明码标价”但却鲜少有业主愿意出手。
【八】最贵的海景房：市南崂山沿海一线
这一宗“最”绝对是实至名归，虽说青岛海岸线连绵悠长，但要属发展年数及成熟度，市南崂山沿海一线当之无愧。其实青岛除了这条“金边儿”外，胶州湾海岸线的“后海沿儿”近年来由于欢乐滨海城的大规划而使海景房接连成片，但由于发展年限少，多数新房还处于施工阶段，无法与“金边儿”相抗衡。
再来看同样拥有绵延海岸线的西海岸，海底隧道的建成通车极大程度的推进了西海岸的发展，而“平价海景房”、“亲民海景房”等黄岛区瞰海高层一时之间让海景房不再“土豪”，然而，经过近几年的发展，西海岸却成了青岛存量房最多的区域，但即便如此，也无法与市南崂山沿海一线相提并论，因此青岛最具含金量的区域，非“金边儿”一线莫属了。
【九】吸引力最大的商圈：台东
虽然目前青岛商圈各具规模且竞争激烈，但作为元老级的台东，却有着无法被取代的重量级地位。有人说东部商圈目前的发展已经非常成熟了，但在相当高端且土豪的东部商圈，走平价路线的商业却难有立足之地；而剩下的李沧商圈、浮山后商圈却仍在继续发展的道路上摸爬滚打，想要“称王称霸”还有很长的路要走。
青岛人的生意算盘打得噼啪乱响，有人说“在台东不管干什么都不会赔”，对于台东商圈的火爆程度，每个青岛人心理都有认知，上到百货商场、各类品牌，下至夜市地摊的小玩意儿，台东都可以满足你购物清单上的所有需求。而饭店、咖啡店、发廊、KTV等在这里一应俱全，“吃喝玩乐一站式”让台东成为青岛名副其实的最成熟商圈。
【十】天价学区房最集中区域：市实验小学
4-5万元/㎡，上百万只能购得30㎡左右，这样的房子不是沿海一线的豪宅，也不是高端的别墅，而是市南西部的天价学区房。学区房的昂贵已经不是一个个别现象，而成了全国的热点问题，前不久爆出的北京天价学区房每平米30万的新闻着实惊呆了一众“爸妈”。
学区房贵不贵，也主要是看在那个“学”字上，而青岛最有威望且教学质量最好的小学，非市实验小学莫属。因此这所学校周围也成了天价学区房的聚集地，学校周边围满了“房介”，即便是年久失修的老房子也依然不乏买家，而有时候为了抢一套房子而发生争执的也不在少数。(记者 李倍）
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