[摘要] 据青岛市国土资源局公告显示，2017年9月14日上午9时30分将公开拍卖整体出让5幅地块，其中两幅为商服用地，三幅为城镇住宅配商服用地。小编于近日实地考察了这5幅地块，综合测评如下
导读：据青岛市国土资源局公告显示，2017年9月14日上午9时30分将公开拍卖整体出让5幅地块，其中两幅为商服用地，三幅为城镇住宅配商服用地。小编于近日实地考察了这5幅地块，下面就请大家一起来看看吧：
一、登州路地块测评
地块区位
地块基本信息：
宗地编号：315-320-370203-020-001-GB00077，314-320-370203-020-001-GB00078
地块位置：市北区宁海路以东、辽宁路以南、道口路以西、登州路以北
占地面积：40663.4平方米
建筑面积：96938.54平方米
起拍楼面价：GB00077地块7160元/平方米，GB00078地块13140元/平方米
土地用途：商服用地，少量城镇住宅用地
容积率：GB00077地块≤4.2，GB00078地块≤1.1
建筑密度：50%-55%
绿化率：5%-15%
出让年限：住宅用地70年、商服用地40年
地块区位价值评估：
这两幅地块北接辽宁路及青岛文化街、利津路口，南临登州路啤酒街，西面是天幕城，东面靠近威海路，属于台东商圈，周边商业林立、生活配套十分便利。
地块现状实景
优势分析：
1、建设用地现状平整。地块属于净地，有利于后期规划建设。
2、地块方正，体量大，方便规划设计融入主题。
3、可共享台东万达广场、台东利群等台东周边成熟商业带来的人口流量。
4、位置优越，交通方便，宁海路和辽宁路口即是地铁2号线的站口。周边的辽宁路和利津路都是台东片区的交通干线。
劣势分析：
1、地块无明显劣势。
点评：
本次拍卖地块位置上佳，周边台东商圈繁华，人流量巨大，周边配套成熟。GB00077地块楼面地价起拍价7160元/平方米，比较适中。而GB00078地块13140元/平方米起拍价，作为商服用地叫价还是有些高，可能隐含着其他条件。此外，商服用地的竞拍，达到最高限价后，完全可以再竞拍商业的自持比例，自持比例高者得。
据悉，这两个地块属于市北区打造的“啤酒文化休闲区”的一部分。有消息称，这两个地块连同市北湖清路9号及金沙路15号住宅商服地块搭配统一出让，基本已圈定为中粮大悦城用地。保证金12.64亿元，并且需要为外资。
这样的限制门槛，估计参加竞拍的企业不多。而且这个地块的后期运营会比较考验开发商的能力，能力一般者可能将之视为一块难啃的骨头，只有具备成熟的商业开发运营经验的开发商才能盘活这块区域。
二、湖清路9号、金沙路15号地块测评
地块区位
地块基本信息：
宗地编号：337-325-370203-002-003-GB00118，337-325-370203-002-003-GB00120，336-325-370203-002-003-GB00119
地块位置：市北区金沙路15号，市北区湖清路9号
占地面积：21538.8平方米
建筑面积：62278平方米
起拍楼面价：市北区金沙路15号地块6500元/平方米，市北区湖清路9号东地块6500元/平方米，市北区湖清路9号西地块7500元/平方米
土地用途：城镇住宅用地、商服用地
容积率：市北区金沙路15号地块≤2.7，市北区湖清路9号东地块≤3.9，市北区湖清路9号西地块≤1.4
建筑密度：20%-25%
绿化率：30%-35%
出让年限：住宅用地70年、商服用地40年
地块区位价值评估：
这三幅地块都位于湖清支路上，南面湖清路。周边是传统的居住区，无大型商业配套。
地块现状实景
优势分析：
1、建设用地现状相对平整。
2、周边环境安静，居住氛围浓。
3、周边有青岛启元学校、青岛超银学校等教育资源。
劣势分析：
1、湖清路9号西地块狭长，不利于小区围合。
2、金沙路15号地块是个三角地，地势高但相对平整。
点评：
本次拍卖地块位置尚可。起拍价6500元/平方米，比较适中，地块稍大的湖清路西地块起拍价7500元/平方米。
市北区住宅用地出让向来比较少，能找到这三块地搭配登州路地块统一出让，已是不易。这个位置周边近几年开发不少新盘。如中泰信上景、金域府邸等，价格上中泰信上景已经到17900元/平，金域府邸约20000元/平。
究竟这5幅黄金地块能花落谁家，9月15日，敬请期待！
