在刚刚过去的11月2日，清华阳光研究院山东分院在青岛正式揭牌，中国科学院卢强院士及其团队也正式受聘，在此过程中，起到关键桥梁作用的启迪协信·青岛科技城引起了世人的关注。作为清华科技园青岛分院，青岛科技城项目并未在传统写字楼市场上有太多的声响，这个看似“不务正业”的地产项目如何在短短时间内结缘启迪之星、清华阳光、特锐德等10余家品牌企业？其背后的运作逻辑究竟如何？又是怎样将人才、科技与资本串联贯通？背离传统商务地产后的青岛科技城，到底拿什么来取悦这些精明的老板们呢？
为什么抛弃传统的拿地盖楼卖卖卖？因为写字楼已经进入了卖不动的时代！
曾经有人说，“中国式写字楼地产拿地盖楼卖卖卖的时代过去了，事实上它很难带领地产市场升级了。”这不是危言耸听，而是残酷的现实，从青岛到全国，数据已经说明一切，即使在住宅大卖，导致十一黄金周房地产调控大潮的北上广深，商务地产的存货量和消化速度，仍然远远落后于其他。
中国企业的增长方式已经到了转型期，这就要求房地产商也必须转入服务带动需求增长的道路上来。过去的情况，用业界大佬冯仑的话说，是野蛮生长；现在用互联网时代的话说，是精益创业的时代。
在过去的15到20年间，中国的商业地产开发商，已经基本把还算不错的企业，从过去的老旧的路边房铺、陈旧的写字楼里，置换到了各种5A、6A、7A级写字楼里。
我们看到，从青岛到广州，从重庆到上海，纵横中国每个角落，优质写字楼的买单企业，越来越固定在金融，保险，国企等传统的大型企业。市场上常用的一句话就是“五百强入驻”，不管是中国五百强，还是世界五百强。但事实上，五百强企业的数量和对物业的需求是有极限的，没可能无限制增长，吃掉地产商们放出来的每一平米空间。
这种事变化，我们大致从几个方面来概括：
第一，产品落后的红利消失了，好企业基本上都在优质的写字楼里面，机会越来越少。
第二，市场竞争的态势加剧了，能做写字楼，敢做写字楼，做特别好的写字楼的开发商越来越多，买方市场是个不争的事实。
第三，整个中国的市场竞争环境越来越充分，企业从无到有，从小到大，要面临的挑战也越来越多，成功其实变得越来越不容易，好企业的诞生也越来越难。
不靠传统的拿地盖楼卖卖卖 启迪协信·青岛科技城，凭什么赚钱？
首先澄清一个观点，青岛科技城并不是不卖房子，即使是做微商渠道，也是明确要求下家先买货再卖货，因为没有成本就没有压力，没有压力就没有动力，这条是必须做到的。
青岛科技城的盈利方向，更倾向于复合型的盈利，打个比方，就是想办法从一头牛身上“扒更多层的皮”。
第一层皮当然是最简单的卖楼本身产生利润。
第二层皮就应该是帮助企业建立企业更好的发展，这个不是短期的冲动，而是持久的共赢。在今天房地产开发商利润率普遍比较微薄的时代，一套100平米的房源直接受益，与开发成本相比早已是少得可怜。但是100平米足够容纳下一个年营业额在100万到200万之间的小公司，通过为其提供帮助，使得他的营业额增长到1000万，假设只收取10%的收益，与普通卖写字楼所产生利润相比，也足够让人为之振奋了。
第三层皮当然是帮助这些中小企业直接做到上市。
在别的开发商那里，自己上市可能还是一个比较困难的问题，但是在启迪协信这里，这是一件已经运行得非常纯熟的业务。青岛科技城只是清华科技园在全国三十多个科技园之一，而清华科技园作为国家实施自主创新战略的重要载体，二十年的发展，已经成功孵化了许许多多的上市企业，形成了企业进驻科技园——科技园帮助企业成长——启迪协信投资帮助优质潜力企业——企业成长带来超强回报的良好循环。
持有企业的原始股票，帮助培育企业上市，享受企业上市资金杠杆带来的回报，这个盈利就非常可观了。在中国，科技企业的上市盈利率，10倍以上是一个很基础的起步，优质的科技企业能够达到30到50倍也没有问题。对青岛科技城来讲，产业地产的写字楼本身，是一个很好的原始股的进入渠道。
而在这个循环下，启迪控股将整合100余家清华系企业，192个清华校友会，上万件清华有效专利，上千亿元产业基金……启迪控股以绝对优势的资源引领中国科技服务业，打造全方位创新平台——这不是一句空话或者梦想，这是一个已经非常成熟的运作体系，一种双赢的、在地产之外创造出的新盈利方式。
在移动互联的今天，企业找人找资源都非常方便 凭什么要这些企业卖清华的账？加入清华科技园的圈子？
在今天，企业无论是找人找钱还是找资源，都比以前快捷方便了不止十倍，这是一个不争的事实。但是换一个角度看问题，有两个困难是今天的企业家无法避免的。
首先，当寻找路径缩短了十倍的同时，达成合作的难度也增加了十倍，总体上来讲，两者抵消，企业要想达到自己的目的，路径的长度并没有发生真实的改变。
过去找一个清华的教授，可能要通过10个人，教授还不愿意跟你聊上一句。现在你甚至可以通过手机就能很容易就坐到教授的客厅里，去跟他聊想法、困难，寻求帮助。但与此同时，你会发现其他人也在这么做。一个教授接触到的人，过去一个月一个，现在一天十个，那么凭什么这个教授要跟你合作呢？
其次，互联网的确缩短了人与人之间的连接，但是呈现在互联网上的具体的内容，究其根本，还是人本身。
在工业社会前，中国讲究缙绅官僚集团，这其实就是高端资源圈，进入现代文明后，这个本质并未变化，从前几年各种会所的流行，到今天的所谓各种重磅论坛，顶尖的企业家，顶级的教授，仍旧在他们本身的圈子里。
作为一个圈外人，你可以很容易地跟他们见面，跟他们聊天，但是要想取得信任，成为圈子中人，这条道路还非常漫长。这也是今天，人们并没有因为移动互联网时代的到来而放弃购买豪宅的根本原因。
折射到企业的发展过程中，并不是企业家知道比尔盖茨，就一定可以和他达成合作。人与人之间基础的信任，圈子的认同感等一切仍然存在。
而且启迪协信·青岛科技城背后秉持的庞大的清华系资源，就是要帮助企业家快速加入到这个圈子里来——大家是清华资本一脉，有值得信任的启迪协信牵线搭桥，才有可能获得更多的干货、最关键的消息，而不是跟别人畅谈两三个小时之后，发现被灌了一肚子鸡汤，什么东西都没有拿到。
青岛适合发展哪些行业与产业 启迪协信青岛科技城的发展重点又在哪里？
通过研究可以发现，青岛既没有北京庞大的资源底蕴，也没有深圳强大的电子等高科技企业支撑，更没有东莞大量制造业的容存量……在这看似短板的背景下，青岛的观光旅游、休闲养老等城市特色却非常明显，这也为青岛的大健康医疗产业发展打下了天然的基础，促生了大健康行业和其相关的上下游产业在青岛的蓬勃兴起。
与此同时，青岛的橡胶产业也在高速发展，借助青岛科技大学在高分子橡胶领域的多年研发与积累，青岛橡胶产业已成为山东的支柱产业之一；现在，青岛不仅是全国天然橡胶最大的集散地，也是全国橡胶通关的重要口岸。而作为全国重要的外贸港，也让青岛的跨界电商行业具备了天然发展的基础和市场。
从整个山东来看，作为一个制造业大省，在新能源行业也具备了庞大的市场和发展前景，像青岛特锐德电气股份有限公司等也在全国新能源领域首屈一指，因此，在整个山东市场的发展带动下，青岛的新能源行业也将乘风破浪。
作为一个成熟的产业园区运营商，启迪协信选址青岛是在深度考察了青岛实际的产业发展及方向预判与整合的基础上，根据自身清华及启迪优势体系，落子的青岛科技城。
通过对城市的深入研判，青岛科技城的发展将重点针对青岛具有天然发展优势的大健康产业；既有技术、又有人才、又有市场储备的高分子橡胶产业；跨界电商及新能源四个行业进行产业高度聚集与资源整合。
在发展中，利用青岛科技城自身的清华及启迪资源优势，从上游的技术研发，转化，到中游的资本注入帮扶，到下游的市场对接，以及后期的协助上市等方面帮助这些重点领域中的企业在关键时期突破瓶颈，让盈利率大幅上升，从小公司变成大中型公司，从大中型公司变成一家资本型大企业。
就像清华科技园曾经孵化的多家上市企业一样，为企业的发展更好的加油助力，这对于青岛科技城来说是更有必要和有价值的，同时也是启迪协信过去一直做，未来坚持做的事。
启迪协信青岛科技城效果图
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