保利商业方长斌：解锁新消费时代商业体价值再造力

2018年8月2日，2018博鳌房地产论坛盛大举行，保利商业地产投资管理副总经理、保利商业管理执行总经理方长斌以“解锁新消费时代商业体价值再造力”为主题，分享了保利对商业地产的理念和思考。

保利商业地产投资管理副总经理

保利商业管理执行总经理方长斌

保利商业的四字真言

目前，保利商业的业务类型主要为购物中心、酒店、社区商业、公寓。保利认为从地产向商业地产的转移过程中，更多是思维模式和运营模式的转变。模式转移的关键并非跑得快，而是保持做得精、长久的现金流。

保利商业产品版图

从事多年商业地产，保利将商业地产运营分为四个维度：时、空、人、艺。

时

“时”有两层意思，第一，即需要把商业地产的周期拉得更长，从更长维度看。在房地产开发领域，业界十分强调时间逻辑，需要“做得快、高周转”；而在商业地产领域，保利认为应当降速，从十年、二十年的周期来关注存量资产的周期回报。

第二，即时间维度上必须建立“精品思维”。每个商业地产开发商在商业地产开业时都无比欣喜，但接下来则需要面对无数的问题，思考如何达到财务指标，如何在更长的周期里不断优化商业组合。

空

“空”是指空间。保利商业地产团队在设计概念时，会查阅美国购物中心的发展历史，其中的一个现象值得深思：美国最早的购物中心以街区为主要形式，经过20年左右的发展，所有的购物中心都加了“盖子”；但当时间又过了20多年，美国的购物中心却把“盖子”打开了。这就是“空”的第一层理念，商业地产的整个空间是变化的，商业地产的思维不是“一锤子买卖”，而是在每一个周期里都需要去不断挖空心思考空间的变化。

“空”的第二层理念是指购物中心应当拥有自身的独特内容和支撑产业空间的能力。在中国做商业地产项目，需要将更多原来非属于购物中心的空间品类纳入，例如医院、共享空间等，利用更多的配套形成空间的组成。在物理空间的打造上，概念容易抄袭，但拥有自己独特内容输出和场景体验相结合的业态和购物中心却最难被竞争对手超越。

“保利认为，做商业地产不仅仅是和同行竞争，更多地要和互联网企业竞争。所有的零售品牌都是如此，百货是被购物中心干掉的，现在的超市是被互联网企业干掉的。阿里在做，京东在做，大家都在往线下做，不在于你把传统行业做好，而是跳出传统思维，把其他东西引入到平台之上。”

人

“人”，则是指地产模式，金融模式。对于商业流量的人口增加来说，人的回归是非常重要的。在人的属性之下，商业将成为人未来社交非常重要的据点。

艺

对任何一个时期、国家来讲，商业和财富的发达必然会伴随着人文艺术的高度发达。在未来商业的经营里，艺术是一个非常重要的组成部分。

艺术包含两部分，第一是对人文回归的深度思考的理念和对于文化素材的挖掘，第二是对于原有的非公众性艺术在商业的结合，上述元素将会是商业发展非常重要的关键点。目前，保利商业在上海保利时光里做了这样一个尝试，开展更多围绕艺术的计划。

保利商业的做法恰恰是希望能把很多在非公众视野当中的艺术拉到商业地产中来，带动整个商业的发展。在关于艺术的计划当中，则包括刚刚举办完的艺术展览等活动。尽管这些活动对消费者黏性的塑造需要很长的时间，但是这是有别于其他商场的核心竞争力的关键。

与此同时，保利商业也在开展精品酒店项目，旨在打造以人文生活为主题的艺术酒店。

保利商业地产投资管理有限公司

Poly Commercial Real Estate Co. Ltd.

以运营为核心的资产管理公司

•世界500强保利地产集团下属的全资子公司

•商业地产业务专业运作平台，主要业务涵盖购物中心、酒店、社区商业、公寓四大领域

•以“创造多元丰富的城市生活”为企业愿景

•运营管理集团内部资产，积极开拓外部市场

随着新时代的到来

人民生活水平愈发提高 消费逐渐升级

对于商业地产的需要与要求也更进一步

对于商业地产的看法

保利商业带来的四字真言就是

“时、空、人、艺”