近期的楼市可谓利好频传。
半个月前，央行于5月15日调整首套房贷款利率不低于市场报价减20个基点，按照当时的LPR报价房贷利率最低可做到4.4％。紧接着，5月20日，5年期以上LPR超预期下调至4.45％，下降15个基点。双重影响下，青岛个人住房贷款利率已下降至4.25%，二套房5.05%，创下近七年来的最低点。
在“双降”之后，青岛再出台利好政策。5月23日，青岛市住房公积金管理中心发布三条，公积金申请门槛从连续缴存12个月缩短为连续缴存6个月；房龄＋贷款年限≤30改为50；取消房龄与首付成数的关系，再为楼市尤其是二手房市场注入一针“强心剂”。
从降利率到LPR调整，再叠加公积金新政的出台，虽然力度很大，但说起来，这些都是青岛楼市普遍意义上的调整。在5月份笔者采访某位业内人士时，也得到过这样的答复：想要调动市民的购房积极性，还需要利率调整结合放开限购等此类“组合拳”的强力出击。
青岛楼市迎来更强力“组合拳”
两区放宽商办用房落户、多区取消限购
没有让大家失望的是，6月初短短3天的时间，青岛楼市便迎来了更具针对性的政策利好。首先，自2022年6月1日起，青岛西海岸新区放宽了商办用房落户条件；6月2日起，城阳区放宽商办用房户口准入条件，有效期均截止至2023年5月31日。
在人们还未来得及细细消化这一政策时，6月3日端午节假期第一天，市场便被更为重磅的消息所刷新：从凌晨开始，西海岸、城阳和高新区陆续发布消息，全面取消住房限购政策；夜间，青岛住房限购区域范围再度调整，新增崂山区王哥庄街道为非限购区域，与此同时，优化非本市户籍居民家庭购房条件，支持改善性住房需求，在中心城区范围内出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房……
也就是说，岛城楼市与购房者所期待的“强力组合拳”，终于来了。
6月份所出台的放宽商办用房落户条件和放宽限购区域两大新政，不仅针对于去化难度更大的商办用房、去化周期更长的西海岸、城阳区和高新区等非中心城区，更有针对于有换房需求的改善客户、新刚需以及有在青买房需求的外地人等不同类型购房群体，可谓更有针对性的精细化调控。
商办用房落户仍有局限性
业内提醒购买公寓还需谨慎
我们先来说一下西海岸、城阳两地的商办用房落户政策。其实，早在去年6月份，胶州市便出台新政，商业网点、公寓皆可落户。在这之前，作为面积小、总价低、可满足购房者低门槛买房的一种住房产品，公寓却以商业产权、无法落户等弊端常被市场诟病，因此，在胶州放开公寓落户限制后，短期内引发了市场不小的关注，但随即便趋于平静。据卓易数据统计，去年7月份，胶州公寓市场成交量一度达到99套，较6月份翻了一倍，销售总金额达到8110万元，为去年月度销售金额最高点，随后便大幅回落，与上半年市场表现相差无几。
胶州市公寓新房成交数据（来源：卓易数据）
那么，此次西海岸、城阳放开商办用房落户后影响如何呢？业内人士表示，较胶州市场影响预期会更大。首先，较之更为远郊的胶州来说，西海岸、城阳作为重要的市区外溢区域，市场对于公寓市场的需求量更大；尤其是对于拥有海景资源的西海岸片区，沿海一线的海景公寓具备更强的投资属性，如今叠加落户利好后，投资价值进一步得以提升。
但对于单纯有落户需求的购房者来说，业内人士也表示，购买公寓仍不是最优解。第一，公寓虽然可以落户，但落的是集体户，想要通过购买公寓去落户，成本代价还是非常大的；第二，公寓在青岛学区划分时为第三类，尤其是对于优质学区来说，第一类、第二类生源便已经满额，第三类基本就没有资格了；第三，两地商办用房落户政策有效期仅为一年，一年后的不确定性仍然存在。
西海岸海景公寓占据着一定市场份额
对此，城阳区玛雅房屋某中介人员也表示，公寓放开落户后市场反应较为一般，尤其是冲着子女上学而落户的购房者来说，公寓产品在落户和入学方面还是有不少的限制。目前市场的观望情绪依然存在，“资金有限的购房者上车还是比较困难，买涨不买跌的心态让不少人购房更加谨慎”。
市场：有一定程度的积极影响
仍期待更多利好政策的释放
其实，从市场数据成交来看，自5月份楼市利好政策密集出台后，“红五月”新房市场较“金三银四”已经有了一丝回涨的迹象。根据青岛网上房地产公布的数据统计，2022年5月青岛新房总计成交12904套，环比4月份（8387套）上涨了53.86％，同比去年5月份（2021年5月青岛新房成交共计13594套）下降了5.1％。
2021.5－2022.5青岛新房成交走势图
6月新政的出台，传导到市场成交仍需要一定时间。“但当下市场上看房的置业者明显增多，”资深经纪人、理强地产总经理李强告诉笔者，楼市“组合拳”下，看房的人多了，买房和换房的也多了，“新政对于市场还是有一定影响的。”
岛城楼市分析专家、塘鹅租售山东渠策负责人张斌也认为，从市场现状来分析，目前青岛的楼市虽然供仍大于求，但可以肯定的是此次限购取消会加速楼市回暖，预计6月青岛市场会继续升温。
张斌坦言，从全国范围来看，青岛楼市政策始终比较稳健，此次限购取消也只是达到了全国平均水平。实际上，青岛的黄岛区和城阳区本身的购房门槛相对较低，其中，城阳区的购房需求已经在之前的共有产权政策中得到了释放。对于刚需客户来说，政策可能会一定程度加快他们的置业节奏，并刺激到正在观望的改善客户，实现楼市稳中有涨；但对于投资者来说并不会有太大影响，因为这部分购房者很多仍在解套之中，未来房住不炒仍然是楼市的主基调。
另一方面，楼市密集的调控，也让市场继续期待有更多利好政策的释放。城阳地铁现房楼盘鑫江花漾里工作人员表示，区域限购取消后，售楼处到访量明显提升，但在认购量上还没有显现出来。“限购的取消无论是对于房企还是购房者来说都是利好，但还是期待有更进一步量级的“组合拳”，包括首付两成的落地和银行政策方面，这些才是能真正刺激市场成交的推动力。”
此外，笔者也随机调查了一部分有购房打算的置业者。正在看房的陈先生便告诉笔者，近期楼市的密集调控，对于即将买房的群体来说降低了不少成本，但陈先生也认为，在当前的经济形势下，后续楼市应该还会有新的调整，“比如说降低税费”。
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