[摘要] 东李该何去何从？
近日，小编的朋友圈被东李的又一新盘“青铁芳华地”刷屏了。在十余个项目在售、多宗地块待开发、4宗地块即将出让的情况下，青铁芳华地能够亮相加入东李“混战”，小编不禁感叹一句“勇气可嘉”。
据专业机构的数据显示，截止去年年底，东李目前在售及已出让未开发的住宅存量超100万㎡，待售住宅套数约7000余套，预计今年存量将达到163.8万㎡。东李楼市已成为主城新房最大的“粮仓”之一，房源海量供应，导致不论是新房还是二手房，卷产品、卷户型……价格战已经好几轮。
在新房存量不少的情况下，东李的土地供应依旧火热。
去年10月，青岛市自然资源和规划局发布了《李沧区金水路南片区九水东路更新单元、铜川路以东更新单元控规调整批前公示》，对东李的土地规划进行了一次大调整，大片的产业用地调整为商住用地，涉及63个优质地块，总用地面积达81.56公顷。
前不久，青岛2024年第一批次出让地块公示，李沧新挂牌的4宗地均位于东李区域，这4块地占地面积10.3万㎡，总建面20.52万㎡，包含郑庄3宗地，以及刘家下河1宗地，区域竞争将更加激烈。
刘家下河板块空间规划（来源：青岛市自然资源和规划局）
开发商：深陷其中 产品内卷
东李作为青岛主城区难得的低密度生态住区，凭借优越外部环境和趋于完善的配套，楼市表现一直被寄予厚望。
如今海量的住宅存量、持续的土地供应，加上市场浓厚的观望情绪，房企承受着巨大压力，陷入房源难卖的困境。不少开发商表示，东李“难干”，希望区域供地能够放缓。
可见再好的居住板块，也不禁不住十多家开发商同时卖房。价格战打不起，那就只能在产品的打造上寻求突破。
目前，在售的项目都有各自的“亮点”，比如带精装修和恒温恒湿系统的世园金茂府、中式园林景观十分惊艳的和达和山……鲜明个性，让这些盘能够脱颖而出。
可见在竞争激烈的区域卖房，卖到最后真正看的还是品质。
买房人：希望价格能再降一点
暂且不提如今东李的新房价格，单看次新房价格已经回归到2万以内，部分楼盘二手房更是“亏本卖”。（想要了解更多可点击《那些年抢破头的东李“日光盘” 如今挂牌1.5万+》查看）
想要入手东李房源的购房者不禁会想，二手房价已经跳水，新房价格还能再降吗？“在东李看了大半年的房子了，一直在观望，就想价格能再少点，一次性买个大户型。”购房者黄先生说。
从监测到的价格看，东李新房价格已发生了实质性的改变。
去年，森林公园和昆仑天麓湾都爆出了单价18000-19000元/㎡的房源，相比主力房源价格，每平低了2000-3000元。最近青山湖岸则推出一部分工抵房，优惠力度较大，建面约122㎡的房源，此前卖273万元左右，现在一口价236万元，单价约在19300元/㎡左右；建面约143㎡的房源，此前卖378万元左右，如今一口价329万元，直降近50万元。
低价房源的推出直接拉低了整个东李的价格线，特别是去年下半年，多个项目跟进降价，收获了一部分购房者。
小编也算了一笔账，目前东李热门楼盘的拿地价加上建安成本、运营成本等，18000-19000元/㎡的价格已经“触底”，新房价格想要再降，大概率很难实现。
东李该何去何从？
从短期看，大批土地的供应导致东李改善楼盘会更多，竞争更大，房源量预计再翻一番，购房者又有了更多的选择。
从长远看，东李楼市依旧潜力十足。
首先是东李生态住区的稀有性。目前区域内已出让未开发及拟出让的住宅用地容积率均低于2.0，部分地块容积率更是低于1.5。在主城区低密度楼盘越来越少的情况下，能供应如此大规模的低密宅地，只有东李。再叠加世园会、百果山、李村河等优质资源，其居住环境、居住品质对购房者的吸引力不可小觑。
其次是配套日渐成熟。经过近10年的开发建设，东李汇集了二中院士港分校、青岛实验初中李沧分校以及多所新建小学，松乐汀、丽达等商业，三甲医院、地铁2号线延长线等核心配套都在稳步推进，居住氛围将更加浓厚。
相信东李楼市目前的困境终将破解，期待着又一次春暖花开时。
春日东李实拍
东李目前在售代表新盘：
和达和山，项目产品系丰富，以大户型洋房和叠拼产品为主，洋房建面约173㎡，均价约24000元/㎡；别墅平层建面约276-299㎡，起价40000元/㎡，总价约1000-1300万，咨询电话：400-101-8532转111。
世园金茂府，在售建面约120-160㎡套三、套四，均价25000元/㎡，咨询电话：400-101-8532转562。
璀璨璟园，由金茂和世园集团投资，招商蛇口操盘运营，户型建面约120-170㎡，均价约25000元/㎡，咨询电话：400-101-8532转231。
昆仑天麓湾在售楼座2、3、5、6、7、8、9、13号楼，11-17层洋房小高，包括120㎡套三、143㎡套四、175㎡套四，均价约为24000元/㎡，咨询电话：400-101-8532转443。
青山湖岸建面约122㎡房源一口价236万；建面约143㎡房源一口价329万，咨询电话：400-101-8532转042。
提示：
1、本文对项目特点所做的介绍仅代表作者观点及立场，仅供参考，具体信息请咨询售楼处；
2、文中提及的价格信息可能发生变化，请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准；
3、文中项目效果图及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺；
4、文中涉及面积若无特殊说明均为建筑面积。