[摘要] 随着岛城凛冬将至，楼市也似乎在诉说着类似的故事。开发商赶着出货，购房者观望的情绪浓郁起来，二手房的价格在下滑，就连长租公寓的收房租金水平也在降。
随着岛城凛冬将至，楼市也似乎在诉说着类似的故事。开发商赶着出货，购房者观望的情绪浓郁起来，二手房的价格在下滑，就连长租公寓的收房租金水平也在降。还有一项明显松动的迹象在于，房企降门槛走上了“精装改毛坯”的老路。精装房，在很长一段时间里是青岛楼市的“主角”，房企争相推出精装房源抢占市场。在楼市红火的时候，不乏有些开发商靠精装房赚一笔。与此同时，由于装修标准不达标等问题，精装房引起的纠纷、投诉频发。然而，近期由于市场降温明显，开发商之间竞争加剧，郊区乃至主城区的开发商为了吸引客户，主动将“精装房”改成了“毛坯房”，价格也大幅回落，以迎合市场的“口味”。
市场“精装改毛坯”蔓延至主城区
纵观当下的青岛楼市，新房市场上精装修房源依然居多，2000-3000元/平方米的装修价格成为普通住宅主流标准，大多数改善盘的精装标准则能高达4000-5000元/平方米，高端住宅6000-7000元/平方米的装修价格也屡见不鲜。在楼市红火的时候，优质项目无论是毛坯还是精装都颇为抢手。然而，从去年下半年开始，岛城楼市开始不断降温，开发商的销售压力明显加大。记者调查发现，为了迎合市场，开发商“精装改毛坯”已经从郊区蔓延到城区，市北区、崂山区、李沧区等不乏新盘以毛坯房交付，试图通过变相降价赢得客户。
数据显示，崂山区海信依云小镇毛坯交付，实景现房均价27000元/平方米，69至77平方米小户型总价约190万；市北区大都汇毛坯交付，均价19500/平方米，户型建面在81至129平方米刚需户型，总价最低约160万元。而位于城阳区的青特小镇面积有98、110、113平方米的，毛坯交付均价为15000/平方米，而这个项目几个月前高层精装房源的价格还在16500元/平方米以上。同区域的旭辉银盛泰正阳府，目前在售的精装高层120平方米以上大户型均价在20000元/平方米，而当前120平方米以下户型一部分精装交付的均价为18500元/平方米，一部分毛坯在售的价格只有14000元/平方米。
在西海岸和郊区这一现象也很明显，“精装改毛坯”成为不少开发商的营销策略。如海尔产城创熙园。目前在售建面有115、118、140平方米洋房，全部毛坯交付均价在16000元/平方米，而该项目6月份的时候还是带装修销售。西海岸知名大盘中铁·青岛世界博览城当前在售面积99至155平方米的户型，全部毛坯房均价约13000元/平方米左右，而该项目8月底认筹和9月份推出公寓类产品时均是带装修交付。
另外，即墨的国信墨悦湾户型面积96至100平方米套三，毛坯均价12000元/平方米，比带装修均价少了2000元。胶州的远洋御城、天一仁和悦海大观现在均是毛坯交付，均价在万元上下。
解读一套能省百万低价吸引购房者
在上一轮2011年、2012年的行情低谷期，岛城市场上众多楼盘变相降价的一个法宝就是“精装改毛坯”。到了2012年，大量一开始想用精装产品卖出高溢价的项目纷纷遇挫，只能选择毛坯产品面市，用低价吸引购房者。精装和毛坯“混搭”楼盘也是那些年的产物。时移世易，到了这两年，在青岛已经全面实行全装修和成品交付的背景下，还能看到“精装改毛坯”，再次亮出“绝技”目的仍逃不出变相降价的老路。
拿城阳区旭辉银盛泰正阳府为例，精装交付的高层建面是128、144、165平方米的大户型产品，均价在20000元/平方米的情况下，包含了三四千元每平方米的装修标准，一套总价近300万元，而当前毛坯交付的103、118平方米户型，均价14000元元/平方米，总价约150万。两批房源总价差100多万元。业内人士告诉记者，当前岛城楼市在转为买方市场后，开发商在严峻的市场形势和巨大的销售压力下使出各种营销手段。低首付、推优惠、团购价……不过，比起这种小打小闹的“促销”活动，“精装改毛坯”直接大幅减少总价就成了不少开发商青睐的手段。精装改成毛坯对于预算有限的刚需群体来说比较实惠，而作为开发商损失也不太大，所以成为一种降低准入门槛、提升购房热情、抬升楼盘销量的有效方式。
规避精装纠纷加快销售回笼资金
如果毛坯交付的小户型以低总价吸引了刚需购房者，那么不少大户型也精装改毛坯为哪般呢？大户型定位改善，照道理，都是自住需求的购房者，会对居住品质要求更高，稍微想拉一点“品质格调”的项目都会用“精装”这张牌，甚至大户型卖得比小户型贵。但这是市场好的时候。现实中，大户型在二手房市场上会因为总价高，而不像90平那么好出手，在市场喧嚣过去后，销售上反而会有一定难度。
业内人士还透露，价格与质量不相匹配的装修标准，以及后续一系列糟心的维权，让不少购房者对精装房颇为诟病。因此即便现在主城区有楼盘出现毛坯销售，也在情理之中，与其捆绑精装修来获取更多利润空间，还不如备一个毛坯价格，毕竟现在加快销售回笼资金更重要。“从盈利角度讲，精装修是可以增加利润的。但现在市场变了，未来价格战或许难以避免，精装改毛坯降价，是自保的一种方式。”一家房企的营销总监表示，“而且毛坯房价格低，更容易拿到预售证，也少了与业主之间装修标准、价格、质量、售后等一系列问题和麻烦。”
声音市场呼唤“刚需房”
受到全面“二孩”政策放开以及楼市“7090”政策解禁的影响，加上大户型、精装房溢价高的特点，岛城楼市新建楼盘项目中难觅小户型房源，在售大多为110至220平方米的大户型精装房。尤其是在市南、市北、崂山、李沧，低总价、小户型的毛坯房堪称凤毛麟角，成了市场上的“香饽饽”。
购房者小胡想买一套小户型毛坯房，一来可以降低预算，二来并不认可开发商的精装修风格，“如果买精装房，少说要多出二三十万元的费用，而我自己装修的话省着点十万元就够了。”调查显示，由于调控政策影响，投资客基本从岛城市场散去，购房人群以刚需和改善为主。尤其是刚需人群，成为岛城楼市的主力购买人群。这个群体对于小户型、毛坯房颇为青睐。如前两个月认筹大热的金茂智慧国际城项目，户型面积最小仅为88平方米，起价低至9700元/平方米，平均售价低至11000元/平方米左右，比周边其他楼盘低了不少，因而在冷清的大环境下依然受到了刚需的追捧。因此有业内人士认为，未来刚需置业者仍将是城区楼市的主要购买力量，小户型、毛坯房会受到青睐，而大户型精装房的热度会继续下降，“逼迫”开发商不得不“随行就市”，及时调整策略，以适应市场需求。
老业主有“想法”
对于精装改毛坯的策略，新老业主反映相当不同。既有因单价拉下来所以毅然出手的新业主，认为“精装自己搞，完全可以不弄那么豪华，能省不少钱。”却也有不少老业主不满意，“买房时说好是全精装我才买的，怎么就变了呢？”还有业主向记者表示，个人装修会带来噪音污染、小区环境污染等问题，一部分毛坯交付肯定会影响到小区的品质和他们的居住环境。自己买的房子不但没涨价，反而“被让利”，引发老业主心里不是滋味也就难免。
