[摘要] 在经历了2016年的销售热潮之后，今年则成为公认的政策调控年。为抑制过快上涨的房价，在不到2个月的时间内完成了“限购、限贷、限售、限价、限地价”五限政策，可谓空前的调控措施。
2017年，对于青岛楼市而言，无疑是转折性的一年，各种“妖魔鬼怪”、“神仙佛圣”浮出水面，纵横岛城上、驰骋山海间。
1、五限“调控”
在经历了2016年的销售热潮之后，今年则成为公认的政策调控年。为抑制过快上涨的房价，在不到2个月的时间内完成了“限购、限贷、限售、限价、限地价”五限政策，可谓空前的调控措施。
“限购、限贷”：3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局、市城乡建设委、人民银行青岛市中心支行、青岛银监局、市住房公积金管理中心等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，宣布青岛正式加入楼市调控行列。
“限售”：3月30日，岛城楼市调控政策再升级，当天发布的内容中包括：1、在本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满两年后方可上市交易。2、确定差别化住房信贷政策，各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。
“限地价竞房价”：4月2日，青土资房告字[2017]405号土拍文件中，要求4幅土地搭配出让，并首次提出“当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞商品房销售价格”。
“限价”：5月11日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，最引人注目的新规便是“限价”，即对房地产开发企业推出的商品房销售价格作了严格要求。
2“房价”
这两年被谈论最多的，可能就是“房价”了。虽然商品房新房房价收到政策的限制，但从2016年1月份的8289元/㎡到2017年11月的12353元/㎡，可以看出房价的的涨幅。从2017年的来看，1月份均价为9597元，而至11月份涨至12353元！
▼2016-2017年青岛市新房均价走势▼
其中，一手房收到政策调控明显，并政府的严厉限价，已经导致一手房市场中的价格存在一定偏低。而从二手房来看，根据链家的数据得出，2017年1月份二手挂牌价为17118元/㎡，至11月涨至23249元/㎡，一二手房倒挂一直延续本年度。
▼2017年青岛市二手房均价走势▼
3、“抢房”
2016年末，你可以在市北挑挑拣拣买个不错的品牌房，而2017年只剩房子在挑你了。有个段子也火了“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的麻烦把小黄车挪走”。2017年中，楼市可谓严重的“供不应求”，多个楼盘传出“开盘即光”的消息，且遍及红岛、西海岸、即墨、胶州、甚至房价较高的主城区等区域，无论线上线下选房同样火爆，线下“时罄”、线上“秒罄”也成为项目的卖点。
中建锦绣城：数次线下千人选房，每次均罄
中铁博览城：网上摇号开盘，遭遇“秒罄”
中欧国际城：首付100万，网上开盘，数分钟售罄
中南世纪城：6成首付，506套秒光售罄
中海寰宇天下：彻夜排队，门庭若市
保利天汇：300万认筹，后降为150万，未开先火
融创青岛湾：504套房、957人争抢、226秒售罄
海尔珺玺：首开含装修+绑车位，又是秒罄
海信盟旺世家：开盘当天交齐全款、趾高气昂
......
4、“网上”选房
不知从何时开始，“秒罄”这一词汇开始进入青岛楼市的词典里，而伴随“秒罄”的就是网上开盘选房的诞生。从2016年万科e选房到现在的微信选房、悟空云选房等众多形式，而各大房企、项目也纷纷选择这种方式，包括万科、融创、中铁等。
开盘选房方式，大致可分为“顺序选房”、“摇号选房”及现在的“网上选房”，为摇号选房又可分为普通的电脑摇号、和抓阄摇号的方式。之前开发商习惯采用的还是“摇号选房法”，之所以采用这种形式开盘，最大的原因就是其认筹的客户数远远超过开盘房源数，而“网上选房”会让人感觉更加公开、公平、公正，没选到房源的时候，很容易让人怀疑是手机和网络问题，但实际情况你懂得。
手机上卖房子！手机上买房子！2015年前，谁能想到手机上买房子？现在终于再次意识到“科学技术是第一生产力”的神奇了！天猫双11狂欢节更是史无前例的达到1682亿元，一天的销量在2017年中国房企中排进前8名！惊叹网络的巨大爆发力。
5、“全款”优先
随着楼市调控政策收紧，房贷利率的优惠也逐渐被取消，85折贷款利率，到90折、95折房贷利率，再到基准利率，最后执行基准利率上浮5%、10%！除了房贷利率优惠逐渐被取消外，房贷审批、放款周期也逐渐变长，这也让房产交易产生了诸多变数。“上半年买房、下半年还没放款、换了N家银行，何时能放款现在也没数”成为常态。
受到房贷收紧的影响，各大项目在营销上也改变了策略：全款购买的优先选房；捆绑买车位地下室的其次；贷款买房的最后选，而且看谁的首付款高。
6、“精装”时代
2015年9月，山东省出台《山东省房地产业转型升级实施方案》，提出将研究制定地方强制性技术标准，2017年城市新建高层住宅将实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅将淘汰毛坯房。随着“限价”政策的深入执行，毛坯售价被限制住，正巧开发商可凭此装修房的装修部分进行溢价，开发商衍生出新策略“带装修售房”。
随着政府鼓励精装房、及毛坯房限价的措施，2017年，精装房源数量较之前有了大幅增长。但精装房在市民的接受程度、新旧政策的交接，以及开发商的开发能力等方面都息息相关。精装修房源的质量标准、及购房者的购房成本方面成为客户关注的重要问题。
7、“关系”房源
之前找关系买房是为了能够要到更多的优惠，而如今找关系买房则是为了能选到房子。因为一场开盘，少则要有百十组客户，多则要有上千组客户，而房源也不过百套、最多1千多套。因此，中介房、内部房源应运而生。不发个“严正声明”，就不能代表其热销。
无论按照“线下选房”或“线上选房”的开盘的形式，肯定有部分客户抢不到房，运气好的话，有可能捡到顶楼、一楼。而客户只能找第三方出路了——找关系、找中间人。不托人，有钱也不一定能买到房。最好能找到开发公司的领导，或者找政府监管部门，再不济，找街道办事处也管用。
应对此种不明确的摇号方式，上海、南京、长沙于2017年5月起相继实施公证摇号买房的新规之后，11月成都也宣告迎来买房摇号新时代。未来青岛等城市也可能进入摇号“公证”时代。
8、昂贵的“面包”—抢地
2016年的去库存政策，曾经高库存的青岛在2017年，已转入低库存“供不应求”的时代，土地市场也更是出现“抢”的疯狂局面。为压制2016年出现的“面粉比面包贵”的局面，出台各种应对措施，但抢地的情形仍然存在。
限地价竞房价
4月2日，青土资房告字[2017]405号土拍文件中，要求4幅土地搭配出让，并首次提出“当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞商品房销售价格”。
限地价竞自持面积
7月12日，青岛市国土资源和房屋管理局发布即土储告字[2017]6号土地出让公告,规定“当竞买报价达到或超过最高限价后，网上竞价中止，转入网下竞普通商品房现房销售面积(普通商品房现房销售面积最高限定面积为5万平方米)，当有竞买人承诺现房销售面积超过5万平方米，转入竞商业、商务办公部分的合理自持面积。”这是青岛土拍市场首次提出“限地价竞自持面积”。
土地拍卖禁止“人海战术”
10月28日，青岛市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告，两宗商住用地均设置“限地价竞房价”，同时首次提出“单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同竞买人不得同时参加同一宗土地的商品房销售价格竞价活动。”也就是说禁止开发商利用多家子公司同时参与竞拍，以增加拿地几率的行为。
9、房企“新面孔”
除了海尔、海信、银盛泰、和达、鑫江等本土房企的拓展，万科、万达、龙湖、保利、中建、世茂、绿城、融创外派房企的进一步拓展外。继2016年，恒大、融创等高调入驻青岛后，2017年青岛房地产市场出现了一些新面孔，其中这些房企多分布在西海岸、胶州、即墨等远郊区市。
中骏：中骏置业子公司以竞价山东高速旗下子公司100%国有产权的形式，宣布进入青岛市场；
中粮：中粮旗下悦合有限公司12.64亿底价拿下市北区5宗捆绑地；
旭辉：旭辉集团与银盛泰集团通过股权合作的形式，成立合作平台公司；
红星：红星置业将西海岸两宗住宅和商服用地收入囊中，红星地产正式进青；
富力：富力地产通过股权质押的形式，获得青岛总部基地项目的开发权；
奥园：奥园集团通过股权收购的形式，获得胶州、蓝谷、西海岸三个项目；
花样年：花样年通过股权收并购的形式，进军胶州开发区、即墨田横岛；
葛洲坝：葛洲坝集团与即墨政府、青岛城投合作共建北安街道新型城镇化建设(环湖创想新城)项目；
荣盛：荣盛房地产两次股权并购江信国际旗下子公司，进军胶州开发区；
禹州：禹洲地产以股权收购方式，携手金地集团获得西海岸优质宅地；
鑫苑：鑫苑中国通过获得慧据智慧城市产业发展有限公司49%股权的形式，宣布入青；
......
10、即墨“撤市划区”
即墨划区事件，可谓是青岛版的“雄安新区”。继青西新区（深圳特区）、红岛高新区（浦东新区）后的青岛城市级战略。兄弟省会——济南在2016年9月份章丘撤市划区，同是9月份，在2017年的9月份青岛即墨也撤市划区。
本次区划调整后，青岛市行政区划将由6区4市变为7区3市。即墨撤市设区后，蓝谷凭借地铁11号线、滨海靠山资源优势，将另有一番作为。此次行政区调整也拓展了青岛发展空间，拉开了青岛城市空间发展大框架。至此青岛、黄岛（现青西新区）、红岛、蓝谷为重点的“三湾三城”迈上新台阶。
3e24fc28-1a5c-4e3a-9e48-19834d3b183c.jpg)
