紫檀山项目官司缠身沉睡3年 15.64亿一拍成交

公元海·紫檀山项目梦想打造青岛乃至整个北方的豪宅标杆。

文／图 半岛全媒体记者 李珍

沿着青岛西海岸新区的著名景点金沙滩步行不到400米，有一处楼盘在宽敞的马路边格外醒目，欧式落地窗、门口的大喷泉和已经郁郁葱葱的绿化树，向人们展示着曾经开发商对这处楼盘的殷切期待。然而，整整三年过去，这里却早已无人涉足，几近荒废。这处“海景豪宅”曾在2011年就以4万元／平方米的天价在青岛的房地产市场掀起过不小的波澜。由于经营不善，对市场估计不足，以及大股东之间的诉讼纠纷，导致这处海景豪宅最终因资金链断裂而闲置，等待着开发企业的也是一场兵败如山倒的境遇。记者了解到，该项目的开发商青岛金海荣春置业有限公司在青岛两级法院所涉及的官司有上百起。案件进入执行程序之后，青岛中院执行法官刘常青梳理了各种复杂的案件线索，于2017年11月将这处土地使用权和地上建筑物进行了拍卖，卓越置业集团（青岛）有限公司一拍以15．64亿元的价格竞得。

豪宅标杆，横空出世

据悉，青岛金海荣春置业有限公司、青岛东海明珠实业发展有限公司分别在2006年12月28日和2009年3月13日通过拍卖方式竞得黄岛区金沙滩北、滨海大道南北两侧两宗商住用地，共315亩，开发青岛紫檀山项目。

据介绍，青岛紫檀山项目分为两期，其中一期建设面积是15万多平方米，投资3亿元左右。一期包括七栋高层住宅楼和一座四层的超五星级文化精品酒店。

2011年7月，由青岛金海荣春置业有限公司开发的“紫檀山项目”，在各大地产网站打出了广告，定于2011年8月中旬对外开放售楼处，9月份中旬全国发售。要建设成为“青岛乃至整个北中国的豪宅标杆”曾经是该项目开发商在最初的宏大构想。

项目介绍称，紫檀山项目位于凤凰岛旅游度假区中心位置，背靠区域制高点烟台山，紧邻金沙滩。同时占据了金沙滩3．6公里海岸线靠中部的三分之一。为了实现“北中国豪宅新标杆”的梦想，“开发商不惜重金对产品精雕细琢”。紫檀山整体占地约55540平方米，建筑面积约16万平方米，绿化率42％。建筑设计由全球知名的“美国WY国际设计顾问有限公司”设计。

2011年9月中旬面世的六号地块，包括七栋高层公馆楼和一栋五星级标准的高级酒店，作为项目配套，项目规划的首家临海五星级酒店主体结构已经完工。项目首开产品均为一线海景房，面积区间在110平方米～370平方米。

记者调查房产市场价格趋势了解到，2011年，青岛市区待售房产的均价还没有突破万元，紫檀山项目就以其优越的地理环境和承诺的高档装修而开出了4万元／平方米的价格。青岛网上房地产数据显示，紫檀山7号住宅楼2011年9月开盘，参考价格为41611元／平方米。

但是，拥有天时地利人和的紫檀山项目，并没有按照预期中的火爆热销。恰恰相反，项目的运作不利，让其逐渐迈向深渊。紫檀山住宅楼盘开盘时推出了4万元／平方米的价格，在当时可谓“天价”，其销售也并不理想。随后，项目又改名为“公元海·紫檀山”，2014年5月11日，紫檀山再次开盘，重新推出1、2、7号住宅，价格大幅缩水，起价15600元／平方米，均价2万元／平方米。但销售仍未有改观，资金回笼陷入困境。

纠纷迭起，泥潭深陷

占据了如此地利的房地产项目，在2011年房产火爆的行情下却落得个闲置的结局，其背后的原因令人费解。

据公开的资料显示，2009年8月3日，项目负责人李某作为甲方、广东利海集团公司（简称广东利海）作为乙方、青岛东海明珠实业发展有限公司（简称东海明珠）作为丙方、青岛金海荣春置业有限公司（简称金海荣春置业）作为丁方签订《合作开发项目合同书》。李某与利海公司共同出资成立青岛紫檀山实业有限公司（简称紫檀山公司）。

曾在紫檀山项目工作过的人员坦言，李某引进广东利海合作开发，看重的是广东利海的名气和资金，广东利海看中的是李某所控地产项目拥有极佳位置。

据青岛市商品房备案信息显示，紫檀山房产预售证许可预售521套，自2011年9月1日至项目停工，总共签约49套房源，总去化率不足10％。

据青岛建设部门负责人介绍，项目停工后，该项目公司建筑资质到期没有进行年检审核，由于找不到项目企业负责人，到期不做年检审核，就会被建设部门限售。

关于紫檀山项目的停工原因，记者从知情人处了解到，股东之间因股权减资、转让变更发生诉讼纠纷是停工原因之一。最重要的原因很可能是广东利海集团内部出现问题，导致工程无法进行。

项目停工，工人讨薪

2014年10月份之前，每月的15日，是紫檀山项目员工发工资的日子，然而，从2014年10月12日青岛金海荣春置业有限公司内网上一纸“休假令”后，几十名员工的工资也随之不见了踪影。当年11月20日，被拖欠工资的20多名员工，来到开发商青岛金海荣春置业有限公司的办公楼前“讨说法”。  

王刚（化名）是紫檀山项目的置业顾问，他告诉媒体记者，2014年10月12日，公司内网发出的休假通知上称，员工休假期间每月仍可领取1500元的工资。但是10月15日发工资时，员工们却都没收到9月份的工资。

随着员工被欠工资，项目停工的消息也开始在业主们之间传播开来。市民徐女士于2014年6月份购买了紫檀山一套花园洋房，交了50万元首付款，签了几份合同后，便不见了开发商的踪影。“当时买房的时候说，2014年年底就能交房，让我七八月份过来把尾款交齐。”徐女士表示，当时看到项目部分楼体已经封顶，自己便放心交了首付，然而此后发生的情况令她始料未及。  

据一名紫檀山项目员工透露，但凡能想到的要花钱的环节，比如建材费用、施工费用、员工费用等，开发商全都欠钱。其中，仅某建设集团有限公司一家施工方的欠款就达2000余万元。  

停工、停薪、资金链断裂、开发商跑路……对于这些传言，彼时的青岛金海荣春置业有限公司负责人李某称，之所以发生发不下工资、拖欠工程方款项等情况，是因为开发合作方广东利海集团有限公司出现了问题。“我们两家公司各占50％的股份，但法人代表是利海集团的董事长。不久前，利海集团董事长涉嫌卷入经济案件，导致公司运作出现变故。”李某解释，由于法人章和财务章都在利海集团那边，金海荣春无法独立发放各款项。她强调称：“目前公司账户上有钱，就是没有办法发。”李某当时曾向媒体表示，会尽快解决资金问题，把这个项目盘活。  

2017年8月16日，黄岛区政府相关负责人和网友在线交流，回复紫檀山项目的情况时介绍，紫檀山二期项目在未办理开工及预售许可的情况下，于2014年5月，青岛金海荣春置业有限公司、青岛东海明珠实业发展有限公司与部分业主签订了《紫檀山住宅认购书》，收取约80名业主认购金约3000万元。区城建局已对青岛金海荣春置业有限公司、青岛东海明珠实业发展有限公司采取了停办施工许可手续等措施，并责成区市场监督管理局、区国土资源和房屋管理局，其在办理股权变更、土地转让等手续时，采取相关限制措施，维护业主的合法权益。因紫檀山二期项目尚未办理开工手续及预售许可证。该项目涉及经济纠纷，官方建议业主可通过司法途径解决。

三年沉睡，重见曙光

广告合同纠纷、服务合同纠纷、建设工程纠纷、劳动合同纠纷、企业借贷纠纷……这些是青岛金海荣春置业有限公司在青岛两级法院诉讼中所涉及的案件名目，案由基本相似，都是让这家公司“还钱”。记者了解到，这些案件的数量有上百起之多，光是案件名目打印出来也有五六页纸，涉案标的数额从几千元到数亿元不等，总共涉及的案件标的达到了20亿元。

记者了解到，上百起案件大多数都已经到了执行程序，其中一起执行标的达11．3亿元的案件申请执行人是农银国际（广德）结构化融资合伙企业、中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行，当事人双方在中国国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书已经发生效力，裁决青岛金海荣春置业有限公司偿还所欠借款本金7亿多元，加上利息共计11．3亿多元。2015年10月，青岛中院受理了农银国际（广德）结构化融资合伙企业、中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行对生效裁决的执行申请。

在执行过程中，法官查明被执行人青岛金海荣春置业有限公司名下有位于青岛经济技术开发区金沙滩路787号、789号，房地产权证号为青房地权市字第201028367号的商业、居住用地一宗及其地上建筑物789号1－7栋住宅及787号商业楼1栋，已经闲置。该案的执行法官青岛中院执行二庭副庭长刘常青经过近半年的调查，发现该项目中有49套房产已经网签，21套房产已经认购、50户认购暨换购房产，另外还涉及第三方权益等问题。

49户网签业主大部分缴纳了全款，刘常青决定先打电话了解他们对房产的处置意向。据了解，49户业主中多数是外地的，包括山西、广东、河南、青海、北京等地，根据合同上的电话号码，刘常青一个一个地打过去，一家一家地核实情况，并询问对方的意见，这个过程整整花费了三个多月的时间。经过沟通，大多数业主表示不愿意放弃产权，不想退款，还是要房子。

摸清情况之后，青岛中院委托青岛恒德房地产土地评估有限公司对上述标的进行评估，该公司出具的房地产评估报告载明，该在建工程价值15．6亿多元。向当事人直接或公告送达评估报告后，青岛中院准备启动拍卖程序。

在此过程中，网迁户、认购户、换购户各种购房户向法院提出执行异议，若通过执行异议及异议之诉等程序解决完或者确认债权后再行拍卖，本案的执行将遥遥无期。由于青岛金海荣春置业有限公司作为被执行人在青岛两级法院，有100多个执行案件，如果本案久拖不执，除优先受偿的工程款，享有抵押权的债权人外的其他债权人将难以实现自己的债权。

为了保护购房者的权益及广大债权人的利益，经过多方协商和考察，青岛中院决定将所有购房户的权利义务与拍卖标的绑定由买受人承担或者与被执行人协商解决。

2017年10月份，青岛产权交易所发布了一则拍卖公告，将于2017年10月23日10时至2017年10月24日10时（延时的除外）依法按现状对青岛市经济技术开发区金沙滩路787号、789号，房地产权证号为青房地权市字第201028367号的商业、居住用地一宗及其地上建筑物1～7栋住宅及商业楼1栋进行整体拍卖。项目拍卖起拍价15．64392311亿元，竞买保证金3．12亿元。项目占地面积：55540平方米，建筑面积：163782平方米，容积率2．09，绿化率42％。

除了以上拍卖基本情况，青岛中院还在拍卖公告中将房产中涉及到的49户网签房产、21户认购房产的情况以及50户认购暨换购房产的情况进行了公告说明。从中记者了解到，49户网签业主大部分缴纳了全款，21户认购户缴纳了大部分房款，对该49套房产和21套认购房产，在拍卖成交之前已经起诉的，按照法院生效法律文书执行，未起诉的由买受人承接原《购房合同》的权利义务。50户认购暨换购业主也已缴纳了部分购房款，该50户买受人与青岛东海明珠发展有限公司协调共同解决换购的遗留问题。

11月3日，青岛公元海·紫檀山项目的司法拍卖结果出炉，最终卓越集团以底价15．64亿竞得。

刘常青告诉记者，该项目一拍成交，购房者的权益得到了保障。涉及被执行人青岛金海荣春置业有限公司的近百个执行案件即将得到化解。

产权易主，未来可期

2018年1月10日，记者从辽宁路出发驱车经胶州湾隧道，不到20分钟就来到紫檀山项目现场。当天气温很低，马路上行人稀少，崭新的楼盘伫立在海边，久已无人问津。

记者在现场看到，紫檀山项目和青岛金沙滩主景区只隔着门前一条马路，楼盘的后面就有一所小学。项目一期的七栋高层住宅楼主体已基本完工。项目所处位置与滨海金沙滩主景呼应，且楼盘设计的一楼层高7米，可谓是名副其实的海景房。

尽管距离项目拍卖成交已经过去了两个月，但这里大门紧闭依然没有看到重新施工的迹象。记者从知情人那里了解到，尽管7栋住宅的主体已经完工，但装修还没有开始，水电暖等配套也都还没有开始施工。

拍卖成功之后，卓越集团官方曾发布喜报庆祝在西海岸再落一子。1月12日，记者试图采访项目的接盘方卓越置业集团（青岛）有限公司，但对方表示项目目前还未完成过户，不方便透露更多的细节。

“这块地以后升值空间还是很大的，毕竟它的位置非常好，背山面海，出门就是金沙滩，再加上隧道开通以后交通的便利，估计重新开盘以后价格不会低。”一位青岛房地产业内人士告诉记者，从目前青西新区的发展趋势和未来房地产的发展来看，这处房产价格的定价有可能会超过4万元／平方米。由于项目中的户型以200～300平方米为主，因此房屋单价有可能破千万，可以说是名副其实的海边豪宅。