重磅！央媒正式宣布，楼市要变天了！

2018年刚开始,南京、合肥、兰州等城市就率先相继变相放松楼市限购或限价。

昨天,佛山顺德与东莞放松限价。佛山顺德4大指标盘悄悄提高备案价,最高达49%。东莞部分楼盘洋房备案价上调5%,别墅更是最高每平降了八千多元!

一系列的行为和动作,让很多消费者对楼市调控政策的走向有了猜疑,本轮楼市调控是不是走到头了,还能坚持多久?这个问题的答案,刚刚央媒给出了答案。

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楼市调控,5年内不会退出

1月23日,也就是今天,经济参考报电子报发文:告别周期,未来五年,调控都不会退出。

《经济参考报》是由新华社主管主办的报刊,是中国最早的全国性经济类报纸。从这个身份可以看到,它的发文代表的是中央对待楼市的态度。

经济参考报的核心观点是:

房地产市场已经开始降温,但楼市调控依然会严格。从政策上来看,楼市政策以稳为主,稳房价、稳市场、稳预期。

调控将从因城施策转向一城多策,从一二线城市控房价转向分区域控房价,从三四线城市去库存转向有库存的地方包括县城去库存。调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局,和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控新模式。

我们认为,未来5年调控都不会退出。限购、限贷、限价、限售政策都还会执行,必要时还会继续打补丁。限价令可能会做一些渐进式的放松,通过一手房价格的调整来减少一二手房价格倒挂现象。流向房地产的资金会继续受限,楼市定向加息已然为之,未来可能还会有城市继续加息。今后一段时期内,楼市、地市还会继续降温,有助于防止风险形成共振,后市也不存在再次冲高的可能。

从这段话中,我们可以提取几个关键:

1、调控依旧,不会放松,未来五年内都不会退出,未来楼市还将依靠调控政策,进一步稳定房价;

2、调控基本面不变的情况下,各城市要因城而作出改变,不再一刀切,开始差异化调控。限价、限购可能会适度放松。

长期关注本号的人知道,这其实就是本号一直以来的观点。从武汉、郑州、长沙、成都、西安等城市相继加入“人才争夺战”的那一刻开始,本号就预测未来会有更多变相放松限购的队伍。

对于调控到底能延续到什么时候,多数专家均预测在2~3年,因为按照历史楼市调控惯例,每轮调控差不多都只维持了2~3年。

但今天央媒高调喊话,周期轮动不适用本轮调控,本轮调控5年内不会退出,因为本轮调控非常特殊。

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本轮调控有何特殊

本轮楼市调控有何特殊之处?综合来说,与以往有三个不同。

1、态度不同。本轮调控态度之强硬、决绝,无以复加。

中国中心城市的房价,是个沉疴旧疾。这种“病”有两个明显特点,一是难治,而是不得不治。

过去十年,中国房价翻了10倍,工资却只翻了3~4倍,越来越多的人买不起房,买得起的,也搭上了自己的下半辈子,扛着房贷过日子。舆论和抱怨之声越来越强,社会贫富差距越来越大,矛盾越来越激烈。

在这样的背景下,房价这个病,必须得到解决,政府必须给舆论一个交代,给社会一个交代。

2017年,楼市、房价这类词眼均高频出现在了政府所有的重要会议上。2017年两会,提出了“房住不炒”;十九大报告再次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。

中央经济领导小组第十五次会议上,国家最高领导人指出,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要充分考虑到房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

房价已经引起了中央和国家最高领导人的关注,足见此轮调控,不同以往,中央一定要控制住房价。

2、调控方式不同。本轮调控,“堵”与“疏”并用。

在“堵”方面,和以往相比,本轮调控的方式方法更丰富,除了传统的限购、限贷、限价、限商外以及上浮贷款利率外,还提出了限售,也即购房后多少年内不得上市交易。

上图来自广州房产

前前后后共有50多个城市加入限售大军,一般都是3年、5年,珠海和保定部分项目规定,成交后10年内不得上市交易。

此外,本轮调控方式与以往最大的不同,就是还采用了“疏”的政策。刚开始通过行政手段强行摁住房价,待得平稳后,开始行“疏”的调控方式。

堵只能强压消费者的购房意愿,疏才能有效满足市场需求,释放需求,进一步稳定房价。

在“疏”方面,各城市尤其是中心城市都在加快推出土地,增加供应量。

上图来自中指数研究院

土地供应方面,首都北京堪称表率。2017年北京住宅用地供应量相比于2016年上涨了509%,翻了6倍。也正因此,北京是中心城市中为数不多的二手房价格被控制住的城市之一。

上海、武汉、杭州、广州、重庆,也都有不同程度的增加。

除了增加土地供应量外,中央还提出“租售并举”长效机制,将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列为租赁试点。

并鼓励、要求他们积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

无论是增加土地供应,还是“租售并举”,都是通过“疏”的方式,满足市场需求,缓解供求矛盾,以达到控制房价的目的。

3、目的不同。以往是为了稳一时,本轮为了长久稳定。

在“堵”与“疏”方式并用的同时,中央还提出了建立长效机制,“租售并举”就是其中之一,除此之外,还包括多主体供给、多渠道保障。

上周,国土部部长姜大明提出,政府不再垄断土地。

我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

从土地制度上根本解决住房市场的供应问题。长效机制还涉及到了土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善,从制度和法律法规上,完善。维护中国房地产市场的发展。

正如经济参考报指出的,只有这样,房地产市场才能告别周期、走出“屡调屡涨”的怪圈,房地产健康平稳发展才能真正实现。

但这一切的施行都需要时间,治疗房价高涨这个沉疴旧疾,并非一朝一夕能够解决,所有的政策施行、法律、法规研究制定都需要时间,5年应该是最短期限,如果有需要,估计还会更长。

③

对购房者和房价有什么影响

有人就开始担心,这么长的调控周期,会不会影响自己买房?

对于刚需客来说,毫无影响。2018年,各城市会相继加入差异化调控队伍。

所谓的差异化,就是继续打压投机性购房者,支持刚需客、改善性需求购房。后续,估计会对首套房的贷款利率有所调整。

对于资金不足,已经入局的短线投资客来说,5年的调控期限是个漫长且痛苦的历程,是个灾难,期间估计会有许多人选择断供弃房。

对于长效投资客来说,没有什么影响。因为,中心城市的房价仍会继续慢涨,这是中国城市化进程和货币超发共同决定的。

中国的人口仍在不断涌入中心城市,尽管中心城市开始“租售并举”,并加大土地供应量,供应在增长的同时,需求也在上涨,前者的速度很难快过后者的速度。

其次,M2增速虽然有所放缓,近年来逐渐靠近GDP增速,但货币超发的基本面没有变,人民币购买力下降的趋势没有变。

综合以上,房价还得慢涨。

慢涨并不违背政府提出的稳定房价的目标,政府要的也不是让房价大跌,而是稳定。

其实,我们要的也不是房价下跌,而是自己的收入增速能快过房价涨幅,能让我们买得起房,这就够了。这就是当下政府在做的事情,也是本轮调控的目的。

但这需要时间,我们耐心地等待,希望这一天能早点到来。