楼市风云突变！刚刚，南京地价暴跌80% ！

2月6日，南京公开拍卖了5块70年产权的租赁型住宅用地,起拍楼面地价仅2500元/㎡起,最高的也不到2900元/㎡。

要知道,推出这些地块的区域的楼面地价一度达到了22000元/㎡——27000元/㎡,而在2017年12月,这些区域推出的地块地价虽然有所下降,拍卖的楼面地价还在14000元/㎡。

即是说,今天拍卖的这几幅地块,地价仅有周边商品房地价的1/5——1/10。

近一两年来,公众一直被一个观点洗脑:地价越来越高,所以,房价也只能越来越贵,至少很难降,即,地价推高房价。

可如今,南京掀翻了这个论断。

(图表来源:南京楼市)

除了地价“奇低”外,这次土拍还有一大怪——民营房企被排除在外。甚至,在土地拍卖公告中特地注明,要求竞买人须为南京市、区政府所属国有独资公司。即业内说的“国家队”。

虽然,这次拍卖的土地并非是商品房,而是全自持的租赁型住房。但这两大现象对楼市产生的影响却是不容忽视的。

▌其一,它表明了政府的态度

政府正在由“限价”、“限购”等行政手段变为全面深入的介入房地产市场,重新制定楼市的游戏规则,改变由开发商、中介机构主导房价和市场供给,甚至政府被开发商牵着鼻子走的局面,夺回市场话语权。

在中国做投资也好,做生意也罢,有一点是必须要清楚的,即政府的意志和态度,是绝对不可以忽视的。

但就现在而言,似乎仍有很多想在房地产发财的人仍未意识到这一次政府改变楼市顽疾的决心。

▌其二,新游戏规则下,肥肉只能是国企的,民营房企只能“喝汤”

为从根子上解决楼市问题,这一次政府提出了“长效机制”,即增加供给发展租赁型住房和公共产权房。

但这剂药方里有个大BUG,即成本太高,准确的说是地价成本太高。因为长效机制改变了楼市当下的盈利模式,即由一锤子买卖(卖房子,房价越高收益越高,成本倒在次要)变成了长期经营(运营获利,高房价的收益体现在账面上,对成本控制要求极高)。

所以,过高的地价就成了发展租赁型住房和公共产权房的最大障碍。

如1月25日,北京推出了三宗共有产权住宅用地,其中,有两宗均无开发商参与报价,遭受流拍。

流拍的最重要原因,就是起拍地价太高,房企们无利可图。

而如果这类土地的拍卖地价设置过低的话,又会导致另一个重大问题——政府将面临国有资产流失的压力。

化解这一矛盾的最佳策略,就是政府将此类土地的开发权交给国企,左手倒右手,也就不存在国有资产流失的问题了,同时,又降低了企业的开发和运营成本。

这也是为什么,南京今天土拍的5块地,都要求必须是国有独资企业的原因。

而大力发展租赁型住房和共有产权房,又将是新一届政府在未来几年内大力主推的事情,这意味着民营房企将无法享受这一市场的巨大红利。

▌其三,“地价双轨制”将衍生“房价双轨制”,进而冲击市场房价

对于“价格双轨制”这一经济学名词,相比大多数国人都不陌生,其在上世纪八九十年代盛行一时,甚至还催生另一个名词——倒爷。

现在政府针对“商品房”和“租赁型住房”分别制定差异巨大的地价,进而形成地价双轨制;而地价又是房价的主要构成部分,又形成了房价的双轨制。

即同一个城市、同一个区域、同一片区乃至同一地段出现价格差异极大的房子。

可能有人会说,租赁型住房不能上市交易,即使存在巨大的价格差,也不会对商品房市场造成冲击。

但我们不能忽视另外一股力量——银行,不管是商品房、还是租赁型租房或共有产权房,银行才是最终的持有者。所以,市场可能感受不到这种差异,但银行可以感受得到。

我们就以南京今天拍卖的5个租赁型用地中的麒麟地块为例,其楼面地价为2585元/㎡。

根据黄奇帆在重庆实施的经验,当地价水平在2000元/㎡——3500元/㎡的时候,地价和房价的比例大概在1:3左右。这也是黄奇帆在重庆时,重庆房价涨不起的原因,因为他成功把地价控制在了这个水平。

所以,即使考虑到建安成本、管理费用、财务成本、税费、合理利润、装修成本等因素,麒麟地块日后的正常房价也大概在8500——10000元/㎡。而现在麒麟地块附近的商品房房价在25000——27000元/㎡,相当于打了三到四折。

若银行以租赁型住房或共有产权房的房价为锚的话,现有商品房价显然属于高风险资产。一旦有黑天鹅事件发生,银行势必会要求购房者交钱补充抵押物。

▌其四,拉低租金上涨和降低刚需购房欲望,间接影响房价

一旦大量配套完善、环境优美、交通便捷的租赁型住房入市,势必会拉低至少抑制一个城市租金水平的上涨,而租金上涨放缓进而影响到房价的上涨。

因为,现实中,很多炒房客和房东,都以租金水平以自己提升房价的依据,虽然,国际标准的租售比,早已无法解释我国奇高的房价。

同时,刚需购房的欲望也会大大降低,这一点是在前几年的重庆得到过市场印证的。

当时,正值重庆的公租房大量面市,很多真正需要买房的刚需们,反而将公租房作为自己的首选,而不是像其他地方的刚需们那样,千方百计的去筹措首付款。