[摘要] 买房是人生大事，如果不小心，买到了“抵押房”，那么就真摊上了“大事”。在商品房交易过程中，部分资金链紧张的开发商将房子抵押换取现金流，却又将房子销售给不知情的购房者，从而使购房者面临巨大的风险。
买房是人生大事，如果不小心，买到了“抵押房”，那么就真摊上了“大事”。在商品房交易过程中，部分资金链紧张的开发商将房子抵押换取现金流，却又将房子销售给不知情的购房者，从而使购房者面临巨大的风险。
在西海岸新区，一对老夫妻花费107万买了乾宝佳园小区一套房子，因开发商隐瞒抵押事实房子被司法机关拍卖，如今为保住房子，老人不得不再掏192万！
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2011年花107万买了套房，房产证却一直办不了
2011年8月，家住青岛市的张先生和刘女士两老口买下了一套房子，房子位于青岛市西海岸新区的乾宝佳园小区，三室两厅两卫，带一个露台，购房时他们对房子的设施很满意。
老人们说，他们年近60的时候开始规划自己的晚年，首先想到的就是换房子。由于年纪大了所以想买一个电梯房，精挑细选之后，他们看中了这个小区。
当时老两口都非常中意这个小区，而随后售楼处工作人员的一番话，让他们决定要尽快把房子买下来。
2011年8月30日，在看完房子之后的第3天，老两口就把手头的全部积蓄一共30万交到了售楼处。两个月后他们又想办法，把剩余的77万补齐了，而这77万是他们卖掉了全部两套老房子才凑齐的钱。
老两口说他们唯一的儿子在哈尔滨工作，只有过年才回青岛，所以这套房子对他们老两口来说就是最后的归宿了。
2013年的10月份，小区贴了个通知让住户办房产证。可是到了房屋交易大厅，张先生老两口才被告知他们的房子办不了房产证，开发商的解释是这样的：
张先生说，当年这个楼盘销售的广告在青岛的大街小巷随处可见，一切都看上去很正规，所以他们没有怀疑过开发商的可信度。
房子被强制拍卖，原来开发商隐瞒抵押事实。
好景不长，2016年2月份，一张贴在小区里的通知，彻底打乱了这老两口的生活。
贴在小区楼下的那份通知是青岛市人民法院的《执行裁定书》，上面这样写着：拍卖被执行人青岛乾宝雅泰置业有限公司名下乾宝佳园小区6间商铺和1 单元2302户房产，乾宝雅泰置业有限公司是张先生家所在小区的开发商，而被拍卖的2302正是张先生的家。
老两口全款买下的房子突然被法院拍卖，这一切究竟是怎么回事呢？
张先生和刘女士跑到法院询问。在法院，张先生老两口看到了2015年的一份判决书，原告是青岛市的一家典当行，被告就是张先生家所在小区的开发商。
负责审理这一案件的法官解释说：在2011年3月，开发商向那家典当行借款1200万元。到了约定的还款日期开发商只还上了200多万，所以典当行向法院提起了诉讼，最终法院判决开发商偿还剩余的借款933万元。两位老人看到法院的《执行裁定书》，才明白为什么自家的房产证迟迟办不下来。
当初，典当行为了保证债务的履行，与开发商共同办理了抵押登记手续。而就在张先生购房前5个月，开发商跟典当行签订了一份《典当抵押合同》，内容是开发商向典当行借款1200万元，抵押物是小区内的7套房产。合同规定：若开发商未能偿还欠款，典当行可对抵押物进行拍卖所得收入用于抵债。
开发商人去楼空，法人代表表示无能无力
刘女士说，当时他们购房的时候并不知道开发商抵押房产的事实。他们想找开发商要个说法，可售楼处早已人去楼空。后来几经周转，他们打听到那家房地产开发公司法定代表人迟耀辉的电话，对方却表示公司已经注销，老两口的钱是交给公司，自己也无能为力。
张先生说后来他们多次要求跟迟耀辉见面协商，但对方始终避而不见。
另外，老人在法院看到了当初开发商跟典当行签订的《典当抵押合同》。合同显示，开发商拿去抵押的还有楼上的5套住宅，那为什么单单只有张先生家被法院查封拍卖呢？
记者采访了另外3户，3位业主没有遇到张先生家的情况，原因是他们在购房时都贷了款。按照规定，银行在批贷时要对房屋状态进行审核，所以开发商必须先从典当行解押。
老两口觉得开发商是恶意欺骗，当初正因为他们是全款买房，开发商才没有从典当行为他们办理解押。
2016年3月，老两口把开发商告上了法庭，要求开发商办理房产证，同时老两口还向法院提起了执行异议申请，请求法院解除对自家房屋的查封和拍卖，并终止对该房屋的执行。理由是他跟开发商签订了《商品房买卖合同》，并且已经缴纳了购房款，也实际上在这个房子里边居住。
法院：无效的房屋买卖关系
典当行负责人告诉记者，他们也是到了2016年，两个老人向法院提起执行异议时才知道开发商已经把房子给卖了。
同时，法官告诉记者，老人和开发商之间存在房屋买卖关系，但并不意味着这关系是有效的。按照法律规定，如果是抵押在先，开发商要转移抵押物必须要经过抵押权人的同意，如果没经过同意，这个转让是无效的。
而在张先生老两口的案件中，开发商出售抵押的房产没有经过抵押权人同意，所以张先生老两口签订的房屋买卖合同是无效的，不能对抗在先设定的抵押权。
2016年底，法院的审理有了结果：法院驳回了老人要求开发商为自己办理房产证的诉讼请求，同时也驳回了老人的执行异议申请。
2018年4月14日，青岛市市南区人民法院将这套房屋的拍卖信息上了网进行了公示。经过评估，房子的竞拍底价为162万。
在案件处理过程中，法官和典当行一方并非坐视不管，他们给张先生老两口提供了一些解决办法。
老两口不能接受50万的金额，因为自己已经花了107万多全款购房，法官也否定了这个办法。
另外，执行法官告诉记者，乾宝雅泰置业有限公司（开发商）涉及的被执行案件高达58起。目前公司名下可供执行的财产只有那7套房子，所以即使典当行将老两口的房子解押，接下来也会有别的法院对那套房子进行查封的。
法官说目前最根本的方法是老人通过公开竞买直接把这个房子买下，然后法院出具相关手续将房产证过到老两口名下，这意味着老两口至少要花162万把房子拍下来。
老两口家里几个晚辈商量过后，决定先把房子拍下来，之后再走别的程序。由于拍卖过程出现了其它竞拍人，经过加价最终老人一方以192万元拍下了房子。
这意味着他们需要在10天内向法院交齐192万元，这对两个老人无异于天文数字。
法院注意到了这一点，建议老两口通过司法途径来救济，起诉开发商解除房屋买卖合同，并要求返还购房款。在整个案件的审理和执行过程当中，法官多次告诉老两口，在接下来的维权过程中如果遇到困难，会尽力提供帮助。
希望两位老人的房子问题能够顺利解决！
到底什么是“抵押房”？“抵押房”到底能不能买？
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“什么是抵押房？”
抵押房是开发商为了获取更多的流动资金，将部分物业抵押给银行贷款的一类房产。
对于开发商而言，楼盘有抵押房实属正常，只要在销售之前还清抵押贷款，将抵押房解押就可以销售了。一般在一个楼盘销售的房子中至少有一半的房子是属于抵押房。虽然你不愿意相信，不过这个确实是合法的，而且也是行业内惯例。
楼盘有抵押房并不表示开发商楼盘有问题，也不代表开发商实力不好，这只是企业运作资金所采取的某种方式而已。
抵押房到底能不能买？
前面提到过，房屋抵押只是开发商运作资金所采取的某种方式而已，等房子卖给业主后再去银行取消抵押，把房子“赎回来”就能正常销售。所以，理论上来说抵押房是可以正大光明的买卖的。
但是！如消费者购买了抵押状态的房屋，抵押状态没解除，则房屋无法过户。
如何避免购买抵押房产的风险？
1、为了减少购房纠纷，维护自己的合法利益，大家还是要在签订购房合同的时候在补充协议中做以要求，除了不能进行抵押之外，还要对赔偿措施做一些要求，尤其是要申请资金监管，以免自己付了首付款发现房产被抵押，面临房财两失的局面。
2、在建工程要办理抵押贷款，必须得到房地产管理部门进行抵押登记，所以你可以到房管部门或者房地产管理部门的网站上，通过多渠道查询信息。
如果有被抵押的房子，可以要求开发商对自己要购买的房源进行解押。否则，购房后去房管部门办理不动产权证的时候，房管部门发现该房屋已被抵押，是无法办理不动产证的。
3、在购房之后要尽快去网签备案，如果发现了房屋已经被抵押，也可以趁早解决，避免更多的损失。买房之后不要拖着不去办理相关事宜，事情宜早不宜迟。
