[摘要] 2016年8月西安市民陈女士一次性支付166万余元内部认购了一套房。两年后，房价飞涨，开发商竟然以当时没有预售许可证为由，将12名业主起诉至法院要求确认内部认购合同无效。
2016年8月西安市民陈女士一次性支付166万余元内部认购了一套房。
两年后，房价飞涨，开发商竟然以当时没有预售许可证为由，将12名业主起诉至法院要求确认内部认购合同无效。
签订内部认购合同被判无效
今年4月，另一位被诉业主李女士与开发商确认合同无效纠纷一案，已在长安区法院开庭审理，法院6月8日下达一审判决书，判决双方签订的内部认购合同无效。
西安紫杉庄园又名澜香山项目，由闻天公司开发建设。
2016年4月25日，李女士与闻天公司签订 《紫杉庄园内部认购合同》一份，认购西安市长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房。
双方在认购合同中约定的内容包括：
认购房源销售面积约200平方米，认购房源销售总价172万元；
乙方李女士选择总房价款100%付款比例，根据付款比例，开发商给予总房价款7折优惠，优惠后总价120.4万元；
李女士应于2016年4月25日一次性向甲方闻天公司支付该认购房源100%房价款。
合同还约定，合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。
合同签订当天，李女士即缴纳120.4万元购房款，闻天公司出具了收据。
两年后购房者等来的是一份民事起诉状
与李女士一样的购房者有12人，买的都是联排别墅。
一位购房者说，按规定，他们等待开发商通知，在约定的时间内办理购房相关手续，并正式签订《商品房买卖合同》。但此后，购房者多次前往售楼部，“询问正式购房合同签订事宜，他们都一拖再拖。”
据购房者说，今年2月初，他们不仅没等来办理购房手续的通知，反而相继收到了开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，称双方当初所签认购合同依法应为无效，要求购房者在收到函件三日内到公司处理相关事宜。随函而来的还有一份民事起诉状。
闻天公司的诉讼请求是：确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，诉讼费用全部由被告即购房者承担。理由是在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，双方签订的合同为无效合同，无效合同自始不发生法律效力。
购房者说开发商明显是因为 房价上涨而不愿卖了
今年4月，案件在西安市长安区法院开庭审理。
针对开发商的诉讼请求，李女士请求法院驳回，她认为——
闻天公司系恶意诉讼，其以所售商品房项目未办理预售许可证为由诉请确认合同无效，该诉求不能成立，应依法驳回；
闻天公司与她所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，闻天公司已收取了她全部购房款，必须依法依约履行合同义务。
此外，李女士提出，闻天公司在收取全部购房款后迟迟不办理《商品房预售许可证》，又以其欠缺预售证为由起诉确认合同无效，其目的显然是因房价上涨而不愿卖房。“对于如此丧失诚实，恶意追求不正当利益的毁约行为，必须予以禁止”。
根据其中几位业主的合同计算，签合同时每平方米折后价格多为六七千元，而目前该房产售价已涨到2万多元，是原价格的3倍多。
长安区房管局曾处罚开发商无证销售
长安区法院认定，2016年8月3日，长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日作出处理决定：
责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。
随后，闻天公司仍未办理商品房预售许可证。
2018年3月1日，长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。
同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。
庭审中，被告李女士认可双方当事人所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系事实上的房屋买卖合同。
庭审后，法院向被告方释明合同无效之后果，被告方坚持合同有效，坚持要求原告交房。
法院另査明，涉案项目现已取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》。
争议焦点为认购合同性质 一审判决合同无效
长安区法院认为，依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。
法院认为涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。
另外，判决中还称，法院已向被告李女士释明合同无效的后果，因法庭辩论已经终结，且李女士仍坚持其答辩意见，“故其可另案起诉，本案不予受理。”
6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。
购房者已上诉 起诉开发商要求办理网签
据了解，李女士对一审判决不服，已提出上诉，二审将在近期开庭。
在一审判决书中，华商报记者注意到，被告李女士曾在答辩中提出，针对闻天公司恶意诉讼，被告理应提起反诉，但因原告并未明确本案所涉合同的性质，故请求法庭对此予以释明，被告将在法庭释明的基础上提出反诉请求。
那么，她是否提出了反诉呢？
该案代理律师胡春梅告诉华商报记者，答辩的时候有反诉的想法，但因当时合同性质不明确，导致反诉请求也不明确。
合同如果是预约合同（当事人之间约定将来订立一定合同的合同），反诉请求只能是要求签订本约（又称本合同，指为通过履行预约而订立的合同）；
合同是本约，就可以要求网签、交房、办证等。后来已经明确了合同为本约，但本诉是确认之诉，法庭不接受给付之诉的请求，因此无法反诉。
不过，李女士已在雁塔法院上诉，要求开发商办理网签手续。
此前华商报报道的另一起案件中，购房者陈女士与闻天公司的纠纷已于7月27日在莲湖区法院开庭，目前尚未宣判。
律师说法
判决不利于维护市场诚信
陕西稼轩律师事务所律师谢静认为——
房地产开发商作为专业机构，在明知自身没有取得房屋预售许可证明的情况下，与购房人签订合同，后又以该条款为由请求法院确认合同无效，会在结果上造成违约者会因其违约行为获利。
而购房人却需要承担支付更多价款重新购房，甚至面临因现行购房政策无法购买房屋的不利后果，该结果无法实现当事人之间利益的平衡，不利于维护市场诚信。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权力、履行义务。
《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》均规定了民法中一项重要的基本原则即“诚实信用原则”，其目的在于实现当事人之间权利义务的实质性公平，其作用机制就是利益平衡机制，给予法官在利益平衡上的自由裁量权。
谢静认为，对于类似案件，在判断合同是否有效之外，更应重点关注合同无效后当事人之间的过错责任划分。
如开发商存在恶意违约情形，则应对购房人因合同无效造成的损失如房屋上涨差价损失或资金占用损失等实际损失予以赔偿。
购房人如遇到房地产开发商恶意违约的情况，可以要求开发商承担因其原因致使合同无效所造成的实际损失，维护自身权益。
房价上涨购房者受损 开发商应赔偿
陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善认为——
更为重要的是，因合同无效给购房者造成了预期经济利益损失（即房屋上涨的差价）怎么弥补？
因开发商当时未取得预售证，购房者也知晓，故双方均有过错。但开发商作为具有办理预售证义务的主体资格，负有大部分责任，应承担因房价上涨给购房者带来的损失。
另一方面，如果购房者购房时并不知晓开发商未取得预售证，那么开发商则存在欺诈，但是，法律后果不同。
这一法律后果是，商品房由购房者归还于开发商，房子归开发商所有；而开发商需向购房者返还已付购房款及利息、并可承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
其实这样的案例已经发生过多次
1、房价上涨5倍多 开发商要“毁约”
当时，因接到开发商的广告宣传，韩先生来到位于北京朝阳区黑庄户的双旭花园小区看房，挑中了一套已是现房的99平方米的公寓。
2001年7月，双方签订《北京市内销商品房预售契约》，房款总额为19.3万余元。
根据约定，韩先生缴纳了近7万元首付款后，可入住该房屋，其余房款由开发商协助办理银行按揭贷款。缴纳了首付款后，韩先生装修入住。
但由于开发商五证不全，不仅房产证办不下来，按揭贷款也无法办理，因此他迟迟未缴纳余款。
2006年以后，同地区房价已上涨不止5倍。开发商却陆续将购房人告上法院，要求确认其与购房人签订的《北京市内销商品房预售契约》无效，收回已经出售的房产，不仅要求购房人腾房，还要求他们支付这些年来的房屋使用费即房租。
开发商理由是：当初售房时尚未取得房屋预售许可证，根据相关法律法规的规定，其与购房人所签订的商品房预售契约应属无效合同。
2、一审判“合同无效” 再审后强制腾退公寓
2008年，韩先生被开发商告上法庭，之前已有多名业主被起诉。
开庭时，开发商自称卖房时已告知韩先生他们没有预售许可证，但遭到韩先生的否认。
但韩先生和很多被告的业主一样，最终都输了官司。法院确认，到案件审理时，开发商只取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，仍未取得涉讼房屋所在小区的开工证、商品房预售许可证及房屋所有权证。
2008年6月，法院一审判决双方签订的《北京市内销商品房预售契约》无效，韩先生需腾房，并按每月800元的标准给付开发商房屋使用费；开发商退还韩先生6.9万余元购房款。
韩先生上诉，被驳回。又申请再审，2009年6月北京高院作出指令二中院再审的决定。
2010年初，韩先生夫妇被法院强制执行腾退了公寓，当时在北京只有这一处居所的夫妻俩因无家可归，曾一度借住在朋友家中。
3、起诉开发商要求赔差价 终获赔偿
后来，韩先生起诉开发商，要求其赔偿因《北京市内销商品房预售契约》无效给自己造成的购房溢价损失和装修费用。
律师认为，开发商在无商品房预售许可证的情况下，与购房人签订自制的格式合同，导致商品房买卖合同被确认为无效，负有完全责任。房屋估价价值为133万余元。
法院审理认为，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以商品房的名义对外销售房屋并承诺办理房屋买卖过户手续，之后亦未积极补办相关手续，其对合同无效负有重大过错。
法院经过综合考虑后判决涉事地产公司赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。
开发商上诉，2014年3月，三中院终审维持原判。
此后，为了拿到赔偿款，韩先生在赔偿数额上作出了一定妥协，最终与开发商达成执行和解，拿到了赔偿款。
网友评论
@赵杨：法院判决竟然赶着预售证下来的前一天，为什么会这样呢？
@桃子叔：因小失大，即便能打赢官司收回房子另行销售，可你公司的诚信呢？
@天道酬勤：这让我想到广州一起官司，当事人1998年花26万买了一栋房子，2012年拆迁，原房主以当事人不是当地村民为由，起诉到法院，要求判决买卖合同无效。法院是这么判决的：撤销买卖合同，判决拆迁补偿款为14年房屋升值，补偿款为被告所有，原告承担诉讼费用。
@何宏文：本案应先追究开发商不诚信并记入黑名单，要不是开发商欺诈，购房户肯定会在别处买同样房价的房子。开发商用购房者缴纳的定金或购房款开发楼盘，那么相关款项产生的利润应该按资金占比判还给购房者，还应该让开发商赔偿起诉时与购房者交款时的房屋溢价差额。
@文丰：无证违规销售，应该重罚，罚得倾家荡产。现在就是对他们太宽容，他们才敢自己举报自己。
