[摘要] 说到买房，可能除了价格、配套外，最受置业者关注的便是户型了。回望青岛楼市，从当年70-80㎡的传统二居，到如今140㎡左右大户型成为市场主打，仔细回顾，其实这些年来青岛房产市场上的流行户型也在不断迭代。
编者按：说到买房，可能除了价格、配套外，最受置业者关注的便是户型了。回望青岛楼市，从当年70-80㎡的传统二居，到如今140㎡左右大户型成为市场主打，仔细回顾，其实这些年来青岛房产市场上的流行户型也在不断迭代。
那么当下岛城的流行户型都有哪些？与广大置业者真实需求是否一致呢？日前，带着这些置业者关心的问题，小编对岛城部分热门在售新盘进行了实地走访调查。
青岛楼市流行户型回顾：
2006年，为保障刚需对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求，政府出台了“7090政策”。所谓“7090政策”是指地块出让时规定，地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。在这项政策执行的9年间，80㎡套二、90㎡套三等中小户型成为青岛各大楼盘的主打产品。因为受欢迎程度极高，这类小户型房源的单价甚至一度高于大户型房源的单价。
2015年国土资源部、住房城乡建设部公布了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，开始支持居民自住和改善性住房需求，“7090政策”开始松动。随后，受二胎政策放开等的影响，部分置业者开始购买大户型房源，大户型改善型房源也开始成为房产市场的主流产品。130-150㎡的大三居、四居一时间成为岛城最为抢手的房源，70-90㎡的小户型房源开始遇冷。
走访了解：140㎡选三居or四居引发热议
70-80㎡二居在新房市场上成“稀缺”户型
近日，记者走访了几个新近开盘的项目，发现140-146㎡套四成为众多楼盘的主推户型。据新都心某楼盘置业顾问透露，140平套四户型是很多改善型家庭的首选，既能满足改善性需求，四居室的设计还还能很好地解决家有二宝、父母同住、三代同堂的问题。同时，相比过去几年170㎡、180㎡才做四居，如今140㎡的四居在结构上更紧凑，功能有齐全，总价上也会更接地气一些。
开发企业推出这样的产品，初衷是好的，但经记者现场采访发现，针对此类户型，置业者的反馈却褒贬不一。
王女士在接受采访时就表示：“140平做套三可能更宽敞些，居住也更舒适，做套四还是有些拥挤。舒适度也有些不够了，感觉没有足够的空间去实现改善型购房群体希望增加居住舒适度的愿景”。
而同样用作改善型购房者的娄先生则有不同的意见，他认为140平套四相比套三而言，多出来了一个房间，无论是做客房还是做老人房，方便父母过来帮忙带孩子都很合适，相比套三实用性更强。“我个人认为，实用性很重要，尤其是如果家里有两个宝宝，套四会更方便，主要是和三居相比总价是差不多的，同样的钱多个房间，何乐不为呢。”娄先生笑着说。
记者走访发现，目前众多项目都定位为改善型新盘，主力产品也是大户型。部分近郊楼盘甚至将120㎡作为自己的“进门”户型，整个楼盘最小户型面积也在120㎡以上。
针对此类户型，部分改善群体认为，120㎡套三总价控制较好，而且户型配置具有一定地舒适性。但也有人认为，高层中120㎡套三因公摊大，房间尺度小，舒适度并没有那么高，不少改善族特别是目前居住在100平左右老式多层里的换房群体，更换这类房源就意义不大，因此这类房源反而大都被实力刚需收入囊中了。
那么120㎡就是刚需们的“菜”吗？记者也做了实地采访。
“其实对于刚需来说，120㎡有点大，首次置业想买个小点的套二，不然还款压力实在是太大了，说不定还得连累父母跟着还贷”小刘女士在接受记者采访时就表示，她面对如今楼市中全是大户型的现状很无奈。她本来想买个小户型的套二，但现在大多数单价合适的楼盘，产品中120㎡已是最小面积了，综合考虑了日后的还款能力和换房压力，无奈也只能妥协，在所有户型中挑一个最小的。其实，像刘女士这样的刚需族不再少数，小吴先生也是其中之一，“我看了很多新楼盘，感觉120㎡比较普遍，虽然作为刚需买这样的户型压力比较大，但他也没有更多选择。”吴先生在接受记者采访时说到。
纵观青岛楼市，如今的新房市场上几乎已经难以见到70-80㎡的小户型房源。但对于部分年轻刚需族而言，此类户型才是他们心里最理想的刚需房。目前市场现状就是，要想买到70-80㎡的套二，只能转战二手房市场。但主城区二手房单价高、税费高等成为横跨在年轻刚需族面前的难题。某专业房产中介经纪人胡经理表示“主城区二手房房东对价格的预期还是比较高的，受市场影响，大户型可能还有议价空间，小户型二手房价格一直比较坚挺的，对于大多数刚需来说，如果不能接受，就只能去购买大户型新房”。
新发现：楼市“再”现“小套三” 能否破解刚需“望房兴叹”
当前市场大环境，随着房价不断地上涨和大户型房源的高比例“霸屏”下，大多数购房者只能望房兴叹。部分对客户进行过精准调研的开发商嗅到了“商机”，也开始渐渐推出了迷你型套三，有些开发商甚至将80多平方米的高层住宅也做成了三室两厅的结构。
“迷你”套三的回温，深受刚需购房者的青睐，不仅可以解决部分二胎家庭的居住问题，总价低也成为目标客户的购房主因。“像这种小套三，购房总价在125万-130万之间，对于刚需置业者来说，经济压力也更小，最近就有很多置业者专门来了解这种小套三”某楼盘从业者表示。
但“迷你”套三也存在着很多问题。90㎡左右的面积，如果按照以往的设计，除去公摊面积最多只能做成套二户型，做成套三后必然会影响入住体验，显得十分拥挤。
而且很多开发商在打造样板间时，并不是按1:1比例建造，所以购房者可能看到的样板间比较大，而拿到了自己的房子，就变小了。置业者购买前需要观察仔细，慎重考虑。
业内：
购房市场越来越细分 大户型|小户型不要一窝蜂
青岛一家房产代理机构市场负责人受访表示，2018年已过去近3个季度，从这段时间来看，140平无论是在近郊市场还是主城市场都是不少新盘的主打房型，这其中有三居室也有四居室，这两种户型都有置业者买单，足见140平仍是不少改善置业者的“心头好”。
但从最近几个月市场一线反馈情况来看，部分主打改善的楼盘二期房源并没有像一期那样销售火热，除了部分购买力提前透支、近期观望氛围浓厚等因素外，产品的户型变化可能也是重要原因之一。从一期160-170平四居+140平四居、三居同时推出，到二期时140平左右成为在售房源中最大户型，产品的户型变化是明显的，这导致一部分对面积更高需求改善置业者并没有出手置业，因为对这些置业者来说，高层中的140平房源受较大公摊等影响，并没有达到他们想要的“宽敞”预期。
“毕竟在四五年前，多数楼盘还在主打八九十平刚需房时，就已经配备140平的三居室同时出售，如今改善需求已成为部分楼市板块的支柱购买力，则应该针对更大面积需求进行相关产品设计。所以，并非140平不能满足改善族，而是主打改善需求的楼盘，不应将140平作为“顶配”房源推出，面积户型应尽可能的多元化，迎合改善群体需求。”业内人士如是说。而针对目前市场的小户型集体失踪，业内也表示，这其实也是市场“跟风”的一种体现，其实当下市场并非对小户型没有需求，许多刚需置业者其实都“眼巴巴”地盯着希望某个项目能推出小户型产品，当下楼市，购房者越来越细分，市场其实呼唤多样化的产品。但因为房地产开发周期较长，户型的流行趋势与客群真实需求，似乎总是"差半拍"!
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