[摘要] 中国热点城市的房价已经处在摇摆不定的高位振荡期，一众专家牛人正在展开多空对决，各种预测如同春天的柳絮般漫天飞扬。
中国热点城市的房价已经处在摇摆不定的高位振荡期，一众专家牛人正在展开多空对决，各种预测如同春天的柳絮般漫天飞扬。
昨天，中国社科院给出了自己对房价短期内走势的预测。
【一】
10月26日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布《中国住房市场发展月度分析报告》，《报告》预测短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。
一句概括就是，短期内一二线城市房价高位盘整，三四线城市房价增幅放缓，个别三四线城市可能会大跌。
社科院的预测是基于外部环境、政策、城市层级、市场、资金得出的综合判断，它认为
从外部环境看，国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，国际资本市场动荡加剧，中美贸易摩擦尚未缓解。外部不确定性显著增加，短期内将增强住房市场观望情绪。
从政策面看，中央抑制房价上涨的决心不会发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实，这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。
从城市层级看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小；二三四线城市一旦销售不畅，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。
从市场层面看，部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。
从资金面看，随着定向降准等稳健货币政策的实施，市场利率有所下降，预计首套房贷利率大幅上浮现象也将得到改善。但“大水漫灌”的现象暂不会出现。
预测房价，每年都有大把专家前赴后继，能够说准者却寥寥无几。但是，中国的专家们秉承着屡败屡战的优秀传统，还是乐此不疲地顶着耳光继续预测。
其中最为著名的当属财经专家谢国忠，十几年如一日的看空房价，却频频被中国楼市牛长熊短的行情打脸，多少听从他言论的人，被他给耽误了。
与谢形成鲜明对比的是任ZQ，他长期看多的观点被市场频频验证，让他成为了中国房价预测的标杆。
作为中国权威机构的社科院，号称国家最高智库，对房价的预测又如何呢？对于本轮预测的正确性，只有时间能给出答案，但我们可以通过它过往的预测准确率来做个参考。
【二】
社科院每一次对房价的预测，都能引起舆论界热议，但从过往经验来看，社科院的预测十有八九不靠谱。
有人甚至说，社科院专家们的预测，还不如掷铜钱预测得准，后者最起码还有50%的胜率，而前者年年测，年年错，年年错，年年测。
本号查阅了公开资料，整理出了社科院过去近十年关于房价预测的言论与最终结果对比，如下：
1、2007年社科院蓝皮书预测：2004年以来的较快的城市房价涨幅有可能持续下降，整体房价涨幅有望回落到5%以下。实际上：2007年房价上涨超乎大家的想象，不仅股市攀上6000点，而且各地房价纷纷暴涨。
2、2008年社科院预测：房价当年出现拐点可能性不大，拐点将在2009年下半年出现拐点。实际上：当年年末即出现了整体性下滑格局，但是，到了2009年又出现了大规模的上扬的报复性反弹。
3、2009年4月社科院预测：北京房价有下降空间，到第三季度将止跌回暖。实际上：3月份北京地王就出现了，当年5月，全国房地产放量报复性反弹。
4、2010年社科院谨慎预测：2010年房地产市场全国的商品房价格下调的可能性不大。实际上：2010年一线城市又出现几轮暴涨，最令人惊讶的是，三四线房地产市场也开始爆炸性的上涨，商业地产也是迅速升温。
5、2011年社科院预测：我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降。实际上：当年是低档商品房上涨最为迅速的一个年份，受到限购令的影响，低档商品房和三四线城市的房价，还在持续升温。
6、2012年社科院预测：几乎不存在上涨可能性。实际上：国内房价首现同比环比全面上涨。
7、2013年社科院预测：全国房价稳中有升；实际上：全国房价环比上涨7.7%。
8、2014年社科院预测：房价可能小幅增长，城市地区之间的市场分化加剧。实际上：房地产市场进入调整期，全年涨跌幅几乎可以忽略。
9、2015年社科院预测：房价以软着陆为主，整体延续衰退。实际上：2015年下半年牛市从深圳启动。
10、2016年社科院预测：房地产市场仍处于调整期，至少还要低迷两年。实际上：2016-2017两年全国楼市迎来大涨。
看看这战绩，不忍直视，但心里对社科院更多的还是心疼。
而更让人哭笑不得的是，不但楼市不给社科院面子，股市也一样。
2015年底社科院在发布的《2016经济蓝皮书》中，对中国股市作出了“2016年上证综指或在3200点至4000点内波动”的判断，并提出了慢牛的观点。
而实际情况却是，2016年的A股市场，基本上处于2638.30点至3538.69点之间运行。
俗话说，没有那金刚钻，就别揽揽瓷器活，奈何奈何！
【三】
谢国忠，社科院对房价的预测频频打脸，而任ZQ却成了房价预测的标杆，并不是智力与知识水平上存在较大差异，关键是前两者只考虑当时的经济周期，而忽略了最关键的一点，中国特色和市场制度。
中国楼市是政策性市场，短期的走向与政策有直接关系。所谓“短期看政策，中期看金融，长期看人口”。
任志强之所以长期看多中国楼市，就是看准了两点：1、中国城市化进程导致中心城市人口在不断增加的事实；2、中国的土地财政，城市对土地财政依赖度决定了楼市再经济建设上举足轻重的地位。
当然，期间受政策影响，也有过短暂的调整，比如2008年，比如2014年。
以此来看社科院本轮的预测，本号认为还是有几分正确。7月31日中央政治局会议释放“坚决遏制房价上涨”铁命令，并建立了问责机制后，中国热点城市纷纷进入了调整期。政策强压之下，未来短期内我国一二城市的房价微幅调整是大概率事件，三四线城市也将在情绪传导和货币棚改因城施策下渐渐冷静下来。
但中国城市化进程长期走势仍在，土地财政也并未改变，这是决定中国中心城市楼市长线上涨的关键。
所以，本号一直以为，未来一段时间，是中心城市的刚需客上车的最好时机，因为长线看，中心城市的房价仍会涨。
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