[摘要] 六月份以来，青岛二手房市场没了两年前的红火，受严格的限购政策、房贷利率上浮等因素影响，二手房市场惨淡进入最后一季。
六月份以来，青岛二手房市场没了两年前的红火，受严格的限购政策、房贷利率上浮等因素影响，二手房市场惨淡进入最后一季。
“挂牌4个月，降了几十万才卖出去！”近日，记者在走访青岛二手房市场后发现，买方冷静观望、中介成交寥寥，卖家降价出手已成常态，二手房市场已经由之前的卖方市场转为买方市场。
>>>>房价回归至2017年年底
“现在市场不好卖，几乎所有的房子价格都发生了变化，10-20%的降幅很普遍。”太平洋房屋麦岛店负责人唐超告诉记者。
据介绍，和今年四五月份相比，差不多的房子房价会比之前下降了5-10%才能成交，一些有瑕疵的房子价格下降得更多，20%都不止，有些区域像李沧区二手房价格整体下跌20%。“像沿海的一些老房子价格下降比较明显，很多房子下降了20%，这个价格已经是去年年底的价格了。”唐超说，前段时间麦岛金岸的一套房子最后以每平方米4.8万元的价格成交，这个价格也就是去年年底的价格。
从成交案例来看，唐超表示，当前差不多的房子在正常合理的价位上下降5-10%，一般来说就会成交，而那些不好的房子即使价格下降20%，也没人要。所以说，在市场不好的情况下，房屋的品质是决定成交与否的关键。
那么何为差不多的房子？唐超认为，从楼层上看，不是顶楼和底楼，如果是多层房源则楼层还不能太高，一般来说，在多层无电梯的房源中，二楼、三楼和四楼比较能被客户接受；从建成年代看，当然是房屋越新越好；小区物业管理要好，不紧邻马路，停车方便，户型相对比较合理等方面客户也比较看重。
不符合这些条件的则为有瑕疵的二手房，这种房子价格下降20%都不成交。以东海东路一套96平方米带阁楼的房子为例，该房源地理位置非常好，户型结构也不错，临近地铁站，阁楼利用率高达80%，但是由于是多层没有电梯，房子是6楼带阁楼，楼层太高，房子从最初的450万元降到现在的350万元，依然没有成交。
>>>>买家依然存在，观望心态浓厚
二手房成交量下降，是否代表着市场缺少买房的客户呢？当前二手房带看量依然较多的事实证明虽然当前二手房市场冷冷清清，但是，想买房的依然大有人在，只不过大家都在观望。
如上文提到的六楼带阁楼房子，房子挂出来没几天，就有二三十组客户来看房。而另一套距离雕塑园不远的140多平方米的二手房，多层三楼，五月份挂牌价为600万元，现在因为房东着急用钱，现在价格已经降到500万元，房子出来两天内就有48个客户来看房，但是最后还是没有人出手。
“大家都是买涨不买跌，感觉现在市场在下降，担心自己买了以后价格还会跌；再加上银行贷款很紧，利率上浮很高，所以很多人都想再等等看。”唐超表示，从他个人从业经验来看，现在房价下降已经比较明显，根据国家让房价平稳发展的惯例，不排除到明年三四月份会出相对宽松的政策，而一旦出了政策，市场会很快复苏，所以他认为，现在到明年三月份，应该是二手房市场买房的好时机。
“很多来我们店里看房子的买家，他们的购房承受能力都很强，但是很多人迟迟不出手买二手房，也是因为他们都在等这附近区域的新房上市，譬如说海信的项目、银丰山东头改造项目等，毕竟，同二手房相比，新房优势更大一些。”唐超表示，等待新房面市也是导致二手房市场成交持续下滑的原因之一。
记者调查发现，不少购房者在购房前会首先考虑片区，而一些片区在购房者的心目中呈现“标签化”，导致片区内符合“标签”的房源热销，不符合“标签”的房源则受冷遇。
>>>>刚需片区小户型“走俏”
市民曹先生在新都心有两套房源，一套为90平方米的套二，一套为140平方米的套四，由于生意周转需要资金，今年5月份，他将两套房源都挂了出去，前者挂牌价270万元，后者挂牌价450万元。可没想到的是，套二的房源比较受青睐，来看房的客户挺多，不到两个月的时间就成功销售出去。而那套套四的大户型则受冷落，不但前来看房的客户寥寥可数，有意向的更是没有，如今曹先生将这套房源降价20万元重新挂了出去，可依旧看者寥寥。曹先生感叹，“之前听朋友说大户型比较受欢迎，一般价格都比小户型要贵，可没想到小户型却受欢迎，两者冷热不均太明显了。”
一些来看房的客户告诉曹先生，新都心的区位优势比较明显，交通便捷，商业等各项配套也快速完善，对于年轻购房者具有吸引力，但他们的工作年限不长，经济实力有限，因此对于总价相对较低的小户型比较感兴趣，总价相对较高的套三、套四则超出了他们的购买力。此外，拿出四五百万元的总价在新都心购买大房子，也不符合他们的设想。
>>>>改善片区大户型受青睐
而与之形成对比的是，香港中路、东海路沿线的一些高端小区，大户型房源则比较受部分购房者青睐，小户型房源并不走俏。市民江女士在石老人片区有一套小套二的房子，她从年初就计划卖掉这套房子，在原小区置换一套大套三，但房源挂出去半年多一直没有成交。江女士说，这套76平方米的房子总价310万元，虽然总价并不算特别高，但一直问者寥寥。中介反馈说，来这边看房的客户多是改善一族，他们手头资金相对充裕，更青睐于大户型房源。
曹先生和江女士的经历具有一定的代表性。链家地产相关负责人告诉记者，青岛城市版图扩张的速度比较快，虽然这些年一些片区发生了很大的变化，但仍有一些购房者给楼市板块打上“标签”，比如一提麦岛、金家岭等片区，就认为房价高不可攀，殊不知片区也有性价比较高的房源；一说浮山后，就认为都是老龄住宅，却不知片区仍有很多房龄较新的二手房。此外，有些购房者谈到市南西部，就认为都是价格很高的小户型学区房；提起城阳、西海岸，就认为房价依然很低，却不知这些地方的有些片区早已跻身改善区域。
>>>>片区楼市“标签化”系常态
业内人士表示，楼市“标签化”的情况并非青岛独有，很多城市在发展过程中都出现过。比如当年的上海人“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，当年的青岛也出现过“宁要西部一张床，不要东部一套房”，来形容那时候青岛东部和西部房源的地位；而“宁要山前一张床，不要山后一套房”，则展示了当年浮山后片区在青岛人心目中的地位。虽然随着大青岛格局的出现，楼市板块已经快速变迁，但不可避免仍有部分购房者心中对片区贴上“标签”。
该业内人士认为，相信随着时间的推移，随着片区的进一步发展，这种情况会慢慢淡化甚至消失。其实，在很多人的印象中比较“高端”的香港中路沿线，也不乏性价比较高的房源。同样，在新都心、东李等不少购房者眼中的刚需之地，也有不少居住舒适度较高的优质房源。走出误区，才不会错过适合自己的房源。
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