[摘要] 2018年注定中国房地产史上不平凡的一年，从98年开始到2018年，房改后中国楼市已经经历了二十年的跌宕起伏，到了相对成熟的阶段。
2018年注定中国房地产史上不平凡的一年，从98年开始到2018年，房改后中国楼市已经经历了二十年的跌宕起伏，到了相对成熟的阶段。
但2018年的楼市却着实让人看不清．．．中美贸易战，货币放水、楼盘维权降价等，一系列问题，都让人摸不着头脑，更让人匪夷所思的是，一边高喊要“活下去”的万科，一边默默发力囤地，且2018年前三季度拿地金额接近500亿！
有人嘴上说不要，身体却很诚实；有人等待观望，有人却逆势而行．．．．．未来房地产行业发展到底是怎么样？下面参谋长通过六个问题带你看清房地产的真相！
买房你买的是什么？中国房地产的本质是什么？
从一个购房人买房的角度来看看房地产的资金走向，购房者——（购房）——开发商——（买地）——政府——（建设）——城市发展。
这其中可以看出，买房其实你买的就是这个城市的发展。换一句话说就是买这个城市的股份。如果城市发展好了，你就会享受到城市带给你红利，这个红利不是直接以金钱的方式回馈给你，而是以其他的形式，比如你能享受到更为便利的交通、更好的小区的周边配套、更好的教育．．．城市越发展，你享受的城市资源就越多。而中国目前正在进行城市化，房子会随着城市的发展不断升值。
买房的买的不仅仅是钢筋混凝土，房子除了居住，还有金融属性。任大炮曾讲过，房子的金融属性很强，目前想要降低房子的金融属性难度很大，除非能够找到替代的产品。就目前而言，中国城市化进程还在不断发展，未来房子升值是很正常的事情。
房价取决于什么？
房地产界有句有名的话，房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。这句话告诉我们，把握一个城市的房价走势，政策、土地和人口是三个关键。这两天比较火的的是，安徽合肥一楼盘降价6000元／平米，有关领导亲自前往调研，不久，房价就涨回来了。参谋长这就不多说了，大家都懂的。
长期来看，中国楼市从98年房改开始已经二十年，房地产市场也由黄金时代过渡到白银时代，人口也不断的从小城市流向中心城市，目前来看一二线城市的未来的住房需求还有膨胀空间。
中期来看，未来城市土地的资源是越来越少的，尤其是一二线城市。
从短期来看，目前我国的调控政策“坚决遏制房价上涨”，说明调控的力度和决心，房产调控会逐步定位长效机制。房价要维持稳定，但是一定是稳定的上涨，而不是稳定的下降，同时要明白房价大涨的时代已经不复存在。
房价为什么涨这么厉害！
城市化进程。首先，城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。当大量的人从农村涌向城市的时候，这时候就会造成用地紧张，势必会推动土地价格的上涨。纵观中国房地产的二十年的历史来看，房价的涨幅明显超过了它实际价值的增幅。这说明推动房价上涨的除了城市化还有其他的原因。
通货膨胀。其实这个很好理解，通货膨胀让物价越来越贵了，建造房屋的成本越来越高，人民币也在不断贬值。每次提到央行放水，人们最直接的反应就是房价要涨了。正所谓，猪肉都涨价了，房子为何不涨，房子也只是众多涨价商品中一个，但因为房子折旧慢，所以不仅能保值还能升值。
土地稀缺。在上面也提到了，土地虽然多，但是每个城市的核心区域的土地资源是有限的。拿现在的北京和深圳来说，已经进入存量房时代了。另外，加上土地财政，土地价格越来越贵，面粉越来越贵，面包还能便宜么？
调控是否可以降房价！
如果你把调控当成买房的一根救命稻草的话，那你就错了。调控是可以降房价，房价本来每个月涨幅在7％，调控后，房价涨幅变成5％，注意是涨幅。记住调控的目的不是降房价，而是稳房价。
另外，调控政策本身不管是限购还是限售都是在限制交易。调控主要针对的是房地产的投机者，而在买房人中，投机者又占少部分，而对于大部分买房人来主要是着急的刚需和改善。那你说这样房价能降下来么？
房地产会崩盘么？
房地产是一个很敏感的行业，一有点风吹草动就会让人想到楼市是不是要崩盘了；央行放水是有时是常规的金融操作，而在有些人看来就是房价要涨的信号；货币化安置要收紧了，就可能来是房价要降的信号．．．．．
事实上，楼市崩盘和大部分要买房的人都没有关系，就算楼市崩盘了，你没买房就能比那些买了房的人过的好？一旦楼市崩盘，经济发展、失业、社会环境等这些严重的问题。估计那时候有能力买房，你也不一定敢买了？
从香港的楼市崩盘的经验来看，楼市的泡沫过大，是的确会崩盘的。但是就现在的情况而言，崩盘还为时过早。
房价暴涨暴跌，到底谁得利！
现在楼市出现的博弈就是，有房的希望房价暴涨，没房的希望房价暴跌，而实际情况呢？无论哪一种，没有谁是受益者！
房价暴涨，市场都是有趋利性的，暴利行业将会引起投资的“挤出效应”，钱全部都进入房地产，导致实体经济发展严重失血。与此同时，由于房贷的占据居民消费的绝大部分，也将引起消费的“挤出效应，造成居民生活拮据。房价暴涨的幅度越大，危险系数就越高。进而造成穷人越穷，富人越富，社会两级分化不断加大。
房价暴跌，如果房价暴跌，引发的可能就是银行的危机，地方债务危机，经济将会陷入谷底，大面积的失业潮、降薪潮随着而来，房价是降了，但是收入也降了，还怎么买房呢？对于，那些已经买了房的人，还有可能会出现断供的可能。
对于房子还能不能买的问题，参谋长认为，最佳时机永远有准备的人，但千万不要跟风，万科一边喊活下去，一边疯狂拿地，你能知道他到底要干什么？与其猜测别人，不如看清自己的需求，一句话，有需要尽快上车。
来源：买房参谋（maifangcanmou）；作者：参谋长
