[摘要] 2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发71号令，要求各省市在8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕。
“‘8.31’的脚步近了，有人心跳得更剧烈了。”这是2004年8月31日这个被冠以“大限”的时间来临之前来自媒体的一段描述。2004年8月31日是怎样一个分界点?‘8.31’大限，究竟在房地产长河中留下怎样的印记?
8.31"开启地产新时代
2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发71号令，要求各省市在8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕。8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。有专家认为，经过这次宏观调控，开发商一定会重新洗牌，找准自己的位置，通过自己成立的组织自我管理、维护权益、自选出路和归宿。
前夕
“那时，对于有些地产商通过拍卖形式取地会感到不正常。”这是开发商对2004年8月31日之前企业取地方式的一段描述。
在71号令下达之时，协议出让土地是房地产开发商们惯用的方式。一时间，市场开始变得忙碌起来，有地的找钱、有钱的买地，土地市场二手土地交易剧增现象突出。由国土资源部和监察部联合下发71号令就这样在悄无声息中使“8.31”成为一个令人难忘的日子，也成为很多开发商大限。一股惶恐不安的氛围笼罩在很多开发商的头顶。这股浓烈的氛围弥漫开来，“8.31”俨然就成了诸多地产商尤其是以士地流转为业的地产商的祭日。
回味这一政策的出台，这是那一时期国家为保护土地资源、加速地产业整合所进行的必要的调整。
来临
如果说，2002年的11号令是推动土地市场化的革命性文件，那么，“8.31”就有理由被认为是这场土地革命的一个标志性节点。“8.31”，意味着土地市场化时代的到来。正是由于有了“8.31”这样一个具有历史价值的日期，才使得后“8.31时代把历史的包袱留在了昨天，使今天的房地产能够轻装上路。“8.31”大限来临，地产市场静悄悄。
影响
“8.31”大限已经过去几年了，这些年来随着调控政策的不断颁布，房地产商的心理承受能力也大大加强了。“8.31”成为过去，但是在调整中前行是每个开发商必做的功课。
8月31日，是国土资源部与监察部联合设置的一个期限，从那一天起，经营性项目实行土地协议出让的方式将成历史，所有商品住宅等经营性用地必须采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易，“大限”已经引发了中国楼市的强震，房地产市场由此也将进入“后8.31时代”。
“8.31”之后的变化涉及到市场格局、开发商品牌、房价走势、金融政策、营销推广等多个方面。毋庙置疑的是，“后8.31时代”，使市场经营更为规范，房地产信息更透明、开发商更理性，给房地产市场增添更多健康的因素。
数字2004——
国内生产总值2163.8亿元;房地产开发投资189.24亿元；施工面积2101.2万平方；新开工面积940.8万平方米；竣工面积635.2万平方米；商品房屋销售面积502万平方米；商品房屋成交总金额66.28亿元。
相约奥运，扬帆青岛。2004年乘着奥运的翅膀，青岛流亭国际机场扩建竣工，滨海公路工程开工，奥帆基地动工兴建。
●2月，我市正式公布了市南、市北、四方、李沧四区的土地级别及基准地价。住宅用地一级地价格为2800元/平方米。
●2月27日， 青岛市构建起五层次住房供应体系。由以前的高、中低和最低改变为高、中等、中低偏下、最低和特困五个层次。
●3月30日，国土资源部和监察部联合下发71号令，要求各省市在8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕。8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。
●4月下旬，国务院明确要求把房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。
●4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》。
●5月1日，《物业管理企业资质管理办法》实施。
●5月18日，《青岛市物业管理服务质量标准》出炉。
●9月，《商业银行房地产贷款风险管理指引》提出借款人住房贷款月房产支出与收入比应控制在50%以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%以下的要求。
●10月1日， 市《经济适用住房管理办法》、《普通商品住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》开始实施。
●10月22日，国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》。
●10月29日，央行上调人民币存款利率，其中房贷利率也随之上调。
●12月1日，《土地利用年度计划管理办法》新办法实施。
