[摘要] 12月26日傍晚，楼市再传大消息：取消限价第一城，今天正式诞生了！——湖南衡阳。这是继山东菏泽成为“取消楼市限售第一城”之后，楼市的又一大新闻。
12月26日傍晚，楼市再传大消息：取消限价第一城，今天正式诞生了！——湖南衡阳。
这是继山东菏泽成为“取消楼市限售第一城”之后，楼市的又一大新闻。
首先披露这个消息的，是湖南省衡阳市房地产业协会的微信公众号“衡阳楼市”。随后，全国多家主流媒体进行了报道。
据报道，衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局在12月19日联合印发了一份“关于暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》的通知（衡发改价服【2018】45号）”，宣布从明年1月1日起，暂停执行去年起规定的商品房限价政策。（文件见下图）
这份最新通知说：
去年执行的通知为规范衡阳市城区新建商品房销售价格行为发挥了较好作用，达到了预期目的。“由于目前我市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起暂停执行‘衡发改价控【2017】6号文件’，今后将根据我市房地产市场发展情况及上级文件精神，适时调整市城区新建商品房销售价格行为有关规定。”
值得高度关注的是，衡阳印发这个文件的日期是12月19日（今天正式被媒体披露），这跟两个重要事件发生的时间惊人一致：第一，菏泽取消限售获得最终确认的日子；第二，中央经济工作会议召开的日子。
衡阳最新文件里说的，要暂停执行的那份文件，是衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局于2017年10月17日联合印发了《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》。（见下图）
在这份2017年下发的文件里，提出了衡阳的楼市限价方案：
一、市城区新建商品房实施销售价格明码标价管理。开发企业在申请办理商品房预售许可前，须到市价格主管部门办理商品房销售明码标价监制手续。
二、对申报价格偏高的或涨幅偏高的开发项目，市发改委暂停办理商品房销售明码标价监制手续，市住建局暂停受理预售许可申请。
三、开发企业自取得商品房预售许可证后，在衡阳房产交易服务网上向社会公布，公布价格为该楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售中突破监制价格买卖。
那么，应该怎样看待衡阳“取消限价”的做法？下面是我的分析：
1、此前我就在专栏里预测过：在楼市调控时，表现比较亢奋、激进的三四线城市，甚至部分二线城市，都会比较早地“放松或者取消限价、限售”政策，甚至放宽限购、限贷政策。
原因很简单，这些城市缺乏人口增量，楼市供需矛盾没有那么大。楼市收紧之后，会出现比较显著的稳增长压力，财政收入会首先扛不住。
以衡阳为例：
衡阳是湖南经济总量排名第四的城市，由于楼市调控、实体经济增长放缓等因素，今年前10个月全市完成一般公共预算收入211.15亿元，下降6.4%。其中，地方财政收入123.97亿元，下降18.3%（见下图）。
为此，衡阳市统计局专门撰文分析了经济面临的问题（见下图）：
但另一方面，由于过去两年楼市大涨，衡阳今年楼市投资大增，主要指标见下图：
可以想见，在楼市预期发生较大改变，市场转冷的情况下，今年房地产投资大增带来的供应量，未来将很难消化。
当你了解了这些背景，就很容易理解衡阳为什么成为“取消限价第一城”了。
2、取消限价，符合国家提出的“因城施策”和“稳地价、稳房价、稳预期”的基本政策。
此前我一直在专栏里提醒大家：楼市调控不仅控制大涨，还会控制下跌。政府未来一两年不会允许楼市入冬，活跃的成交量和稳定的价格，是政府最愿意看到的。因为只有这样，才能让房地产发挥稳增长的作用：一方面给政府带来持续的税收和卖地收入；另一方面带动整个产业链条（装修、建筑、建材、家具、家电等）的发展，有利于稳住就业。
最近召开的中央经济工作会议，在楼市上着重提出了“因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任”，这意味着楼市政策将高度分化。分化的原因，是最终达到住建部说的“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
3、未来会有更多城市“取消限价”、“取消限售”吗？
这是肯定的。原因很简单，当时全国调控令发出的时候，为了改变市场预期，地方政府大多采取了一刀切的做法、出台了“超规格”的措施，现在取消是必然的。
4、这一轮楼市调控中，出台限购、限价、限贷、限售、限商的顺序、力度，以及最近取消、放松上述“五限”的顺序、力度，可以告诉你哪里的楼市最值得投资。
始终没有出台上述“五限”措施的城市（现在也不存在“松绑”），其不动产投资价值不大，全国大多数中小城市属于这种情况。
出台了“五限”部分措施，但“不全面”的，而且率先取消了的，比如菏泽、衡阳等，其不动产有投资价值，但一般。
“五限”搞到极致的，而且放松最晚的、放松力度最小的城市，其不动产是投资价值最大的（比如一线城市、强二线城市）。
5、对于2019年楼市，仍然维持“前低后高、前冷后者，整体涨幅有限”的判断，这里不再赘述。
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