[摘要] 2018年底，冰冷的楼市正悄然松绑，菏泽放松限售、衡阳取消限价后又撤销、珠海购房社保年限缩短、广州放开公寓个人限购、合肥限购松绑……房企们仿佛看见了曙光，并寄希望于2019，但是下面这盆冷水不得不泼
一直以来，网络上流传着逢8的年份必有灾难发生，虽是谣言，但是对于2018年的楼市来说，还真挺准！
2018年底，冰冷的楼市正悄然松绑，菏泽放松限售、衡阳取消限价后又撤销、珠海购房社保年限缩短、广州放开公寓个人限购、合肥限购松绑……房企们仿佛看见了曙光，并寄希望于2019，但是下面这盆冷水不得不泼，2019年房企的日子会更艰苦。
01、在第一财经对刘世锦的专访中，刘世锦对未来的楼市做出了以下判断：
从楼市来看，房地产作为一个大的行业，历史需求峰值在若干年以前已经出现，高速增长期已经过去了。下一步房地产投资基本上是低速增长，如果出现零增长甚至负增长，也是正常的。如果有些地方存在房价泡沫，就像我们降杠杆一样，首先要把它稳住，然后逐步平稳地降下来，这无疑是一件很具挑战性的事情。
刘世锦不仅是全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长、央行货币政策委员会委员，也是国务院发展研究中心原副主任、研究员、博士生导师，长期以来致力于经济理论和政策问题研究，主要涉及宏观经济、产业发展、经济体制改革等领域。因此，他的观点十分有分量，你不得不重视。
在刘世锦的观点中，有一句话特别重要，就是：“历史需求峰值在若干年以前已经出现”，这句话也间接的解开了一个谜题——中国的房子到底是供不应求还是供过于求。为什么房子够住房价仍居高不下呢？一定是有些人走向了炒房致富之路。
12月21日，中国家庭金融调查与研究中心公布了一、二、三线城市的房屋空置率，受到网友广泛关注：
报告称：2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%。
数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。
而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
讲完房屋供给（空置率），我们再来看看需求，房地产有个金句：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。人口才是房地产最赖以生存的资源，然而在二胎全面放开的背景下，2018年新生儿数量不增反间。
从上图数据中可以发现，2016-2017年新生儿有了显著的增长，这是因为二胎政策的放开所导致的，这些有意愿生二胎的家庭大多数是有房的，并且随着家庭人口数量的增加，对换购改善住宅有着强烈的需求，对楼市也是利好。然而始料未及的是，2018年新生儿跌破1400万，相比于2017年足足减少了300多万。
上面的数据是2018年部分省市出生人口增长情况，山东这样的人口大省，新生儿数量下降约20%，还有更多的省市比不上山东，按此推测，2018年我国新生儿人口或不到1400万。若成真，则意味总和生育率（TFR）将下降至1.37，而17年的TFR为1.62。
02、预测未来楼市的走向，除了供需关系外，更要基于整个宏观经济进行判断。
在专访中，刘世锦讲到：
对整个宏观经济的研判，我一直强调需要有一个分析框架，过去七八年时间，中国经济总体上由10%左右的高速增长转向未来的中速增长，在转换过程中，可以说是中高速增长，但将来转到位了，它就是中速增长。
这些转换到位了以后，中国经济增长速度也在变化。其实我们在今年年初的时候有一个宏观经济模型，预测今年上半年经济还算稳定，下半年一定会有一个回落，为什么？因为主要是基建要减速，背后是地方债的风险控制。另外，房地产现在也逐步在调整，基建和房地产要找到新的长期均衡点，整个经济增长速度还会有一定幅度的回落。今后两年，考虑到还有两个翻番的目标要求，GDP增长速度有6.2%以上就可以了。2020年以后，中速增长平台的速度将会处在5%~6%之间，也可能上5%左右，这是一个大的态势。
从上面的观点中不难发现，中国经济将慢慢的由高速增长转化为中速增长，在经济增速放缓的大环境下，各行各业都面临着分化加剧，优胜劣汰的竞争，而房地产，作为国家重点调控的行业，日子肯定不会好过。
这时再回想万科的那句“活下去“，真的不是会哭的孩子有奶吃，在经济放缓和去杠杆、稳杠杆的政策调控下，所有的房地产商都将面临着”如何活下去“的难题。
03、下一步，房地产投资基本上是低速增长，如果出现零增长甚至负增长，也是正常的。
房地产行业存在泡沫，在稳住泡沫的同时，要做到让资金流向实体，让房价的泡沫平稳的降下来，这是一件极具挑战的事情。
房屋空置率高，人口出生率下降，经济增长放缓加上政策的严厉调控，对于房企来说，后面的房地产市场将会是大雨吃小鱼的生死游戏，市场份额和利润会向头部房企集中，中小房企则是卖地或卖身，最后逐步消亡。
本文为楼市参考团队原创作品
