[摘要] 辞旧迎新，2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，可步入下半年来情况急转直下，市场“凉凉”征兆尽显，究竟2019年的楼市会面临哪些新的变化和调整呢？
辞旧迎新，2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，可步入下半年来情况急转直下，市场“凉凉”征兆尽显，究竟2019年的楼市会面临哪些新的变化和调整呢？我大体给出以下观点：
一、2019年房地产更将发挥中国经济压舱石的作用，政策相对宽松且落“地”
2019年上半年可能是最近十年最差的一个上半年，无论是对房地产业还是对中国经济而言，压力都是非常大的。2019年房地产更将发挥中国经济压舱石的作用，这个观点还是要坚持，尤其在当今经济存在比较大的下行压力背景下，房地产仍然要为经济的稳定发展起到至关重要的作用。在经济表现良好的时候房地产的作用或许没有那么明显，但在经济不好的时候，毋庸置疑，房地产必须稳住。
所以从政策层面来看，相较于前两年的限制性调控，2019年政策会相对宽松，银根虽然不会直接对地产行业松动，但还是存在部分资金间接进入房地产的可能，总体行业资金层面会比2018年更为宽松。值得关注的是，2019年以来调控政策也会更为落“地”，即强调地方政府的主体作用，在12月中央经济工作会议中曾明确强调房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。这也意味着2019年中央会将更多的政策自主权下放给地方政府，根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。
二、2019年房地产将面临近些年来比较重要的一个调整，各城市分化加剧
首先，对于各类行业指标而言，市场转冷后商品房销售面积、销售金额较今年大概率下调10%以上，在行业信心受到打击的情况下，企业开发投资额增速也将回调到5%以下，同时房价也将面临一定程度的调整。
其次，对于一二线城市而言，总体调整幅度不会太大，仍会出现分化特征：在2016年迅速放量之后，2017年（因限签原因）、2018年（因市场原因）下滑明显的城市，可能短期的压力还是比较大，另外考虑库存、消化周期的实际情况，可以得出大连、沈阳等城市未来都将面临调整，以大连为例，据CRIC监测，2018年全年商品住宅成交面积为647万平米，同比下降了16%，但当前库存量依旧达到了1513万平方米，去化周期高达39.7个月。而我更看好的是最近几年成交相对平稳、整体市场容量较大的城市，比如重庆、武汉等基本面相对良好、人口吸附力较强的中西部城市，另外还有因为政策原因一直被压制的城市，典型代表为上海，因严苛的调控政策，成交在近两年来一直保持低位，但市场需求依旧充沛。
最后，对于大多数三四线城市来说，2019年可能压力会比较大。事实上，在经历了2016年、2017年和2018年上半年差不多两年半的上升后，三四线也会面临整体成交量的大幅下调。房价同样不容乐观，前期房价上涨过快、特别是最近两年涨幅50%以上、市场需求透支严重的三四线城市，成交均价调整的幅度也会比较大。
三、企业从高速增长转为有质量的增长，多元化态度更为谨慎
而对于企业来说，会从高速增长逐步转变到有质量的增长，事实上，2018年企业仍处于高速增长阶段，但可以看到TOP3房企的增速明显放缓，增长动力略有不足。而对于更多的中小房企而言，增速放缓已经成为大势所趋。一方面市场容量不再增加，行业规模已经发展到阶段性瓶颈；另一方面传统开发企业的高杠杆模式难以维继，尤其是在市场转冷、销售不佳的背景下，企业资金层面会更加“捉襟见肘”。
带来的一个连锁反应便是对于多元化尝试的重新反思，以行业龙头万科为例，今年已经提出了“收敛聚焦”的发展策略，其中也包括对非开发业务线的梳理，而其中提到了几条基本原则，即“投入和产出的不匹配的项目需要要调整”、“风险和收益严重不匹配的业务需要调整”、“做了三年还没做成的业务需要调整”，这些都意味着未来房企在多元化业务探索方面的态度也会更为谨慎。
