[摘要] 站在新的起点上回望2018年的岛城楼市,在“四限”政策的影响下,从上半年的热闹,一路下行至冷清,市场上观望情绪愈加浓厚,各种优惠及跳水价房源不断推出
站在新的起点上回望2018年的岛城楼市，在“四限”政策的影响下，从上半年的热闹，一路下行至冷清，市场上观望情绪愈加浓厚，各种优惠及跳水价房源不断推出，置业顾问和二手房中介收入锐减……有业内人士认为，此次楼市调控政策是“前所未有的严”。那么，今年的楼市政策会否有变化？成交量和成交价格会如何？哪些区域会是今年的购房热区？近日，多名业内人士、置业顾问、二手房中介及购房者与记者畅谈2019年楼市，让我们一起听听他们怎么说。
购房者说：市场进入理性期，自住需求将主导市场
8年前，赵先生从老家淄博来到青岛工作。3年前，他在此结婚、生子。如今的他，是岛城一家著名企业的高管，名下已有两套房，均位于李沧区。赵先生告诉记者，原本打算今年上半年，靠“卖一买一”的方式，给孩子置换一套学区房，不曾想却被信贷卡住了。“当时银行给我的利率上浮30％，我觉得太高了，就想等等再说。没想到一等就是一年。”赵先生说，今年如果利率有所松动，他会考虑继续“卖一买一”，或者干脆卖掉两套房，到市南区置换一套大户型。“我想我再怎么换，也只会选择主城区，因为配套成熟，而且可供开发的地块也越来越少。这些年，青岛的城市地位越来越高，我觉得主城区房源的保值能力还会继续提升。”赵先生说。
一直想买房的市民马先生告诉记者，过去一年里，自己手持100万元首付款，愣是没买到适合自己的房子：上半年不少楼盘要求全款优先，他一直等到下半年，如今，看着各个楼盘门可罗雀，就想再等楼盘真正降价再说，结果等来的却都是一些不痛不痒的优惠。“房子是用来住的，不是用来炒的。相信今年在楼市调控的大背景下，岛城无论是新房还是二手房市场，都将进入一个理性期，自住需求将主导市场。”
二手房中介说：主城区是保值区，今年一季度需求或复苏
历年来，主城区的二手房交易量，是岛城其他区域无法企及的。除了房源充裕外，由于交通、医疗、学区、商业等各种配套成熟，这里也是购房者普遍认可的保值区。“我认为今年一年里，市南区、市北区和崂山区仍将十分受关注，李沧区的东李等区域也慢慢由开始进入二手房交易活跃区。”市南区辛家庄附近一名中介告诉记者。
据记者了解，自2018年下半年起，岛城二手房市场逐渐冷清，购房者的观望情绪越来越浓，岛城有些二手房源价格现大幅“跳水”，如位于崂山区麦岛片区的某项目一套总价800万元的大户型房源，总价降100万元急售；位于市北区海云庵片区的一套电梯洋房，骤降40万元，却迟迟未售出……对此，科威不动产浮山后一门店的中介陈先生表示，这种情况今年有望转变。“我感觉这轮楼市调控政策很严格，剩下的就看市场反应了。一开始市场肯定是慢慢变冷，冷到一定程度，就会趋于稳定。2018年年底已经基本触底了，今年三四月份，需求可能会有所复苏，到时说不定会出现一个楼市小阳春。至于下半年会怎么样，还需要看今年上半年会不会有政策变动。”
置业顾问说：高新区或降温，老胶南将成热点
近两年，由于主城区可供开发的地块越来越少，近郊片区大规划、大交通的落地，越来越多的房企开始到近郊片区开疆拓土。在此过程中，西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市逐渐成为不少购房者追逐的置业热土，新建商品房的成交量和成交价格也是屡创新高。
在刚刚过去的2018年，城阳高新区足足“火”了一年。从上半年的全款买房、半夜开盘秒清，到下半年的摇号售房，高新区的楼盘几乎会聚了整个岛城购房者的关注。“去年高新区的楼盘之所以火，主要是因为楼盘限价相对较低，加上一些大配套的落地，吸引了不少购房者的青睐。但是现在这个区域大部分楼盘开始开发一些大户型，走高端路子，产品没以前那么好卖了；加上区域学区价值也削弱了，所以我感觉今年这个区域会降温。”市北区新都心一楼盘的置业顾问说。
目前在西海岸新区安子片区一楼盘工作的一名置业顾问告诉记者，他现在十分看好西海岸的发展，认为最具发展潜力的当属老胶南，未来一年里，古镇口片区、中央活力区等将成为炙手可热的购房热地。“这主要是因为各种大规划的落地，加上地铁13号线的开通、地铁1号线的推进。”
业内人士说：调控政策不变购房机会增加
不少人把2018年称为楼市的调控年。这一年里，岛城严格执行限购、限售、限价和限贷的“四限”政策，市场逐渐趋于冷静。不久前，在“向市民报告听市民意见请市民评议”2018年度市政府部门述职报告会上，青岛市国土资源和房屋管理局局长张希田表示，2019年将严格执行房地产分类调控要求和限购、限贷、限售措施。
对此，岛城著名楼市分析专家张斌认为，今年的楼市调控政策不会放松，外地人补交社保一年即可买房的政策及刚刚施行的新版户籍政策，都在一定程度上给予了不少人购房机会。“几天前，青岛市公安局印发了《关于深化户籍制度改革工作的实施细则》，细则中规定，岛城城区落户政策分为人才引进落户、居住落户、亲属投靠落户、政策落户、引进项目落户和积分落户。像人才引进落户、亲属投资落户、积分落户等，都可以在一定程度上使得不少外地人变成青岛人，成了青岛人以后，就可以按本地人买房的政策来买房了。同时，2017年3月15日出台的限购政策中要求，外地人在青岛购房，需提供至少12个月的纳税或社保记录，从那年起，不少没有社保的外地人便开始缴纳社保了，如今，一大批人已缴满1年，达到购房条件。”张斌说。
“2017年刚过10月份，岛城不少银行的全年额度就用完了，但在2018年，不少银行的贷款审批工作一直做到年底。”锐理数据山东地区总经理马光明预测，今年的信贷额度仍将比较充裕。
