[摘要] 上海易居房地产研究院1月23日发布《2018年全国房价收入比报告》。该报告显示,2018年,全国商品住宅成交均价8544元/平方米

上海易居房地产研究院1月23日发布《2018年全国房价收入比报告》。该报告显示,2018年,全国商品住宅成交均价8544元/平方米,同比增长12.2%,涨幅比2017年扩大6.5个百分点。2018年,全国城镇居民人均可支配收入39251元,比2017年名义增长7.8%,增幅回落了0.5个百分点。2018年全国商品住宅房价收入比为8,相比2017年的7.7小幅上升。

易居研究院研究员沈昕对中房网表示,2018年房价收入比上升主要有三个原因。一是上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热,房价涨幅较高;二是部分城市放松审批高端住宅预售证,成交结构变化导致房价涨幅较高;三是由于收入增幅小于房价涨幅。从房价收入比的绝对水平看,处于偏高区间。2019年,随着调控效果的继续显现以及购买力的透支,预计全国住宅成交价格同比增长4%,全国城镇居民可支配收入同比增长7.5%~8%,房价增幅收窄而收入增幅稳定,使得房价收入比小幅回落至7.7左右。

据了解,房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算,不同的统计指标和不同的计算方法,上海易居房地产研究院报告采用的数据皆来自于国家统计系统,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房,但包括销售型保障房与安置房。报告还指出,根据我国的实际情况,全国房价收入比保持在6.5-7.5内属于合理区间,低于6.5属于偏低区间,高于7.5属于偏高区间。

从中国房价收入比的走势来看,新建商品住宅价格涨幅扩大,城镇居民人均可支配收入增幅则持续回落,2011年以来持续下降,近四年以来保持在8%上下,处于历史较低水平,使得房价收入比小幅上升。

易居的报告指出,从房价收入比的绝对水平看,处于偏高区间,为近20年来第二高位,仅次于2008年救市后2009年的楼市大繁荣时期。2016以来的本轮楼市短周期上行期,房价收入比与2005~2010年(2008年除外)的大行情时较为接近。进一步来看,2005~2010年经济增速较高,GDP增速均大于9%,人均可支配收入高于11%(2009年除外)。而近三年来,GDP增速持续低于7%,人均可支配收入增速在8%上下,本轮房地产上行周期的房价上涨,是没有经济与收入增速支撑的房价透支。

展望2019年,随着调控效果的继续显现以及购买力的透支,预计全国楼市成交将整体回落,市场全面回归理性,但全国商品住宅成交均价继续上涨,预计全年涨幅在4%左右。此外,长期来看,未来中国城镇居民可支配收入预期将保持上升趋势。但随着各项改革的推进和收入基数的提高,预计城镇居民可支配收入增长将保持平稳在7.5%~8%附近。

综合以上因素,沈昕表示,预计2019年全国房价收入比有望小幅回落至7.7左右。

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