[摘要] 刚过去的2018年，广州商品住宅类产品在创新上虽然并没有太多的亮点闪现，但也有个别强调实用性的产品表现出彩。
原标题：小户型做出大文章
“双钥匙”户型样板房。
广纸板块项目的“双钥匙”户型图。
有独立院子的泰禾广州院子。
刚过去的2018年，广州商品住宅类产品在创新上虽然并没有太多的亮点闪现，但也有个别强调实用性的产品表现出彩。其中，最抢眼的当属在国内市场风靡一时的“双钥匙”公寓小户型，以及令买家耳目一新的小叠院设计。
进入2019年，据易居企业集团CEO丁祖昱分析，今年将是房企产品创新的一年。2019年的住宅产品将出现一部分门槛降低的产品，以满足“刚需”的需求。
降低门槛并不是说住宅的标准下降，而是面积和户型要有微调。“刚需”户型不要再去做80~100平方米的户型，而要做一些功能齐全、标准也相对较好的50~60平方米的户型，包括两房甚至三房，相信会受到更多“刚需”客户群体的青睐。
此外，针对“二孩”家庭，如何满足两个孩子的居住需求、孩子写作业的需求、保姆居住舒适度的需求，这些都是创新产品值得关注的重点。丁祖昱说：“现在多数家里衣服最多的是孩子，很多保姆可能是和孩子住在一起的，所以设计上请不要再设计最差的房给保姆了。保姆不开心，孩子会更不开心。”因此，在市场需求不断变化之下，料今年将成为房企新产品的创新年。
“双钥匙”小公寓：一证两户分租很划算
据了解，“双钥匙”起源于新加坡，由于面积小、总价低，而且可以一户“双钥匙”，因此被视为公寓市场中的“网红”产品。
从户型图（左下图）可发现，与一般的平层公寓最大的不同，是“双钥匙”Loft分为上下两层，两层皆为独立的套间，这等于是在同样面积的空间内多出了一套单位，但两套单位都属于同一张房产证，却可以独立出入，互不干扰。这也是“双钥匙”户型最大的卖点。
由于是独立的两个使用空间，因此“双钥匙”公寓可以分租出去。即便是户主自住，也可以租一层住一层；或者一层用来办公，一层用来居住。
据了解，目前，市场上的“双钥匙”户型大多挑高4.5~4.8米，这样便于隔断为上、下独立空间，令实用面积增加一倍，且每一层功能室配备齐全。
目前，市场上较为热门的“双钥匙”小户型楼盘包括有星汇海珠湾、碧桂园朝花等。
从海珠湾的小户型户型图可发现，一、二层分别有入户门进入，首层有开放式厨房、卫浴间及起居室；二楼除了同样有开放式厨房、卫浴间及起居室外，还多了一个多功能房。这样一来，两层的空间都相当独立，互不干扰。
业界人士指出，“双钥匙”公寓的特点是价格便宜，相比普通住宅面积小很多，总价低。基本上100万元左右就能有所选择。同时，这些小公寓由于是非住宅性质，因此，不受限购政策影响。
不过，这些小公寓的缺点也显而易见，买家要谨慎选择。由于是商用性质，因此水电、物业等费用较高，且多数不通燃气。同时，也由于是商用性质，因此往往商住混合，且户数密集，采光往往不及传统住宅。还有，投资收益主要依赖租金，且变现能力不及住宅。
小叠院：住楼上也有院子
最近备受市场热捧的“小叠院”，典型代表是泰禾的广州院子。
据介绍，泰禾的叠院产品一共有六层，分上、中、下院。每两层为一户，大部分户型都有双层地下室。叠院的面积约130平方米，加上不计容面积，最后可使用面积达到260~280平方米，使用空间相当丰富。且户户配备独有的院门，形成了宽阔的私家围合庭院。
有业内人士表示，这类叠院的最大卖点是面积不大，但户户都有一个独家的院子。据中介人士透露，130平方米左右的叠院，总价约300万元左右，但户户有独立电梯、车位及花园。可谓当下市场上入市门槛最低的“类别墅”产品。
