[摘要] 如今的辛安片区，自从在青岛市的城市总体规划中被提为五大副中心之一后，成了西海岸的明日之星，妥妥地是又一个发展极。
图：红框内为工业园或物流园区 来源：前瞻数据库
【一】
两年之前，辛安这里还称不上板块的。人们对这个片区内的熟悉程度，更多的还是个工业区的聚集地。单澳柯玛工业园、海尔工业园、海信信息产业园等三家工业园，占地就已经在3100亩左右。更不用说其他小的工业园。
如今的辛安片区，自从在青岛市的城市总体规划中被提为五大副中心之一后，成了西海岸的明日之星，妥妥地是又一个发展极。城市规划对区域崛起的影响力之大，可见一斑。从此以后，片区内的地产项目，无疑，都会打出辛安板块的招牌。
不用像当年，楼盘搞宣传，绞尽脑汁，强拉硬拽，才能攀上个开发区CBD。
秀兰·禧悦山当年的体量何其之大，总建面25万方，涉及2400多户，也是打了这么个开发区CBD的概念。商业配套打出的佳世客和瑞泰利群，实际上，蹭的是长江路商圈，公交都在半小时左右，便利程度比现在差远了。当然啦，现在的便利程度比起醇熟的配套和商业也还是有差距。说起来，片区内2013年之前建的楼盘，到现在还能让人记住的，数得着的大概也就秀兰·禧悦山和海尔·幸福里。从时间上算算，海尔·幸福里要更早，2007年开的盘。禧悦山是2011年开的盘。在这期间，辛安片区内几乎没什么品质明星盘。即便是禧悦山本身，虽则销量也曾风靡一时，但交房时候还是闹出了不少质量问题。大是大，但并不能算是个品质大盘。
那时候，过来拿地的房企也少。大牌房企，就还只有海尔。海尔来还主要是为了工业园。只不过，片区内自身的配套等也还是在完善着的。你像2011年5月，青医附院西海岸分院一期投入使用，对片区内的医疗配套来说，是个极大的提升。三甲级的综合医院，又是青医的，医疗资源上自然是升了个级。只不过，青医附院整体的医疗资源并不只能顾着西海岸，辐射范围还有市区，还有日照，甚至整个胶东半岛。是以，黄岛分院的医疗资源还是会比较紧张。经常出现挂号难的问题。后来是到2018年的10月，分院建了二期，问题才有望缓和。
图：2006年动工，2011年通车。南接薛家岛，北接团岛。
【二】
胶州湾首条海底隧道的通车（2011年6月30日），对辛安片区的崛起，虽不是直接带动，但也同样具有深远的影响。首条海底隧道的通车，当时对大青岛的格局意义比较大，可以说是真正走在了通往大青岛的路上。青黄不接成为历史，穿梭青岛市区与黄岛的交通用时也缩短了。无形中改变着青岛市民的出行方式。顺风车风靡之时，既能碰到住在青岛市区而工作在黄岛的车主，也能碰到住在黄岛而在青岛市区工作的车主。可见，交通的完善，也在间接改变着人们的生活和居住。当然，这也成为后来市区房价高涨之际，刚需改善客群从青岛市区外溢至黄岛的交通利好。
只不过，当时先行借势隧道的一批楼盘，是在黄岛部分的隧道口附近。从隧道动工到开通的短短几年内，起了十好几个楼盘。房价也跟着涨了不老少。相比较而言，当时的隧道口附近，利好条件要比辛安片区多很多。长江路商圈内的商业配套，地铁13号线沿线，居隧道口近隧道，还近海。
是以，很长一段时间，即便是隧道口附近的楼盘开发完毕，再往西走，地产商拿地也多是倾向于跟着沿海的滨海大道等主干道走。
2011年，还有个项目的启动，对于如今的辛安片区也形成了助力。那就是中德生态园的启动。中德生态园是辛安片区的邻居，建设周期时间比较长。前期建设之时，碍于位置略偏，对地产项目的助力作用并不是很大。后来随着建设的进行，地产商开始拿中德生态园当配套来看。再往后，中德生态园启动招商之后，随着大项目的不断引进，中德生态园本身的辐射范围和影响力也都在扩大。不仅周边吸引了房企来拿地，就是对作为邻居的辛安片区，也都有带动作用。
西海岸组团局部图：青岛市规划局官网
【三】
2012年至2015年间，对辛安片区的发展并没有直接的影响政策，主要还是跟着西海岸水涨船高。政策层面对西海岸的发展定位，开始定的就是组团，一直到现在还有。在西海岸范围内，一开始的组团有胶南组团，董家口有个，还有个王台组团和西岸城区。当时的城区，还有东岸城区和北岸城区。总共仨城区。2012年的时候，提法叫三城联动。也是这一年，黄岛撤区、胶南撤市，设了个新的黄岛区。2014年，又成立了西海岸新区。不再提大黄岛，要提西海岸新区。这是国务院批准的第9个国家级新区，自然，西海岸的格局和地位都升了级。
但，这一时期，房企还是没大来。倒是作为北岸新城主力的城阳，不管是土地市场还是新房市场，楼盘和房企都如同雨后春笋。当然，不管是北岸新城的城阳，还是成立了新区的西海岸，房价、地价都在涨。
2016年1月8日，国务院正式批复《青岛市城市总体规划（2011—2020）》。真正直接决定辛安板块崛起的，是来自2016年的一份文件。2016年的元月里，《青岛市城市总体规划（2011—2020）》正式被批复。在这个文件里，辛安片区被正式提为城市副中心。
辛安副中心的范围是：以黄河路为轴线，形成以科技研发、商贸物流功能为主的城市副中心。
对于这个片区的发展方向，文件中是这样规定的：围绕山东科技大学，加快推进村庄改造，积极转移、搬迁传统制造业，实现一般制造业的转型发展，为现代服务业的发展置换用地空间，发展成为辐射带动西海岸新区产业发展转型升级的科技研发中心。
众所周知，房地产行业本身有点吃政策饭的性质。辛安既然被提为城市副中心，土地市场会释放片区内的土地，而房地产商自然也会盯上了这块新肉。炙热程度如何呢？
回应的是2016年底，片区内的土地市场，出现熔断。等转过年来，再等上拍卖台的时候，还是经历了几百轮的竞价。2月，富力来。尽管最后买卖没成，也还是来过。4月，海信来了。打包拿下6块地。7月，万科、中南也来了。来辛安板块的大牌房企，一下子多了起来。与此同时，2017年的青岛楼市整体比较畅销。地价、房价又跟着涨。等到2018年辛安板块内的产品入市时，辛安板块的房价相当于是直接跳级到2万左右。辛安板块就这么起来了。
图：胶州湾第二条海底隧道示意
【四】
未来，辛安板块的区域潜力目前主要是交通层面。
2018年官方开始逐步透露要修第二条海底隧道，这条消息本身也为辛安板块的腾飞和房价上涨贡献了不少力量。
今年1月份，官方正式立了项。初步规划西端沿淮河路高架接疏港高速，东端分别接环湾大道、杭鞍高架，已在相关规划中进行了控制预留。这条线的西海岸段的隧道口，正是辛安板块。
跟当初首条隧道口附近片区的崛起一样，从第二条隧道开建一直到完工，都会成为辛安片区内吸引地产项目的交通利好。另外，穿行片区内规划中的地铁2号线西段延长线和地铁6号线，虽则目前尚未开工。但对于辛安板块片区的影响已经在发生着了。尤其今年，官方已经透露，2号线西段要开通，地铁6号线要开建。此外，中德生态园又招来不少大项目。片区内如华尔兹广场也已经开业，商业配套在不断完善。
当然，这是从长远来看，辛安板块依旧存在发展的潜力，甚至能够预测，倘若在房地产运行的大周期里，房价还极有可能会有上涨空间。不过，即便如此，辛安片区现下同样受2018年下半年冷市波及，市场行情不容乐观。
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