[摘要] 作为一个个体，我们对于楼市，或许不会高谈阔论，也或许不需要很严密的思考逻辑，但我们或许需要掌握或是了解的是，从市场各种喧杂的评论中抽丝剥茧出对我们有利且正确的信息，这很重要。
作为一个个体，我们对于楼市，或许不会高谈阔论，也或许不需要很严密的思考逻辑
但我们或许需要掌握或是了解的是，从市场各种喧杂的评论中抽丝剥茧出对我们有利且正确的信息，这很重要
为什么这么说
因为从当前的情况看，街头巷尾邻里邻居貌似都能对楼市评头论足，楼市就像一个万能唠嗑的话匣子，谁跟谁都能聊上那么几句
一千个人心中承载着一千种对楼市的不同认知
有些对楼市认知上的偏差，从某处程度上看，是需要被重视的，毕竟，对于大部分人而言，房子或许是一生中最重要的投资
作为身处在这个赛道的地产人，我觉得很多人对于这行当的理解貌似还有些偏差
01、首先是对于房价高低的理解，很多人可能犯了一个主观认知上的错误
我经常会听很多朋友抱怨说现在一线城市的房价太贵啦，都是泡沫随时都可能会破
但是在我的认知里，贵和便宜都是相对的概念，我们从两个维度来看这个问题
从时间维度看，90年代买房的艰难其实超出了想象
比如我说1989年的房价很便宜，上海住宅每平方米的最高价仅为2300元，估计搁到现在，很多人可能会后悔的直跺脚没有多买2套
但如果我们翻看下1989年上海的白领人均年收入为2608元，如果想购买一套标准大小的房子折算成房价收入比的话需要88年的时间，看看当时媒体的标题就知道了：房价猛涨，百姓望楼兴叹，势在必控，国家正拟法
如果再对比下2017年上海的房价收入比，则需要50年的时间，从某种程度上看，如果回到1989年，当时买房的处境其实比现在还要艰难，你的焦虑感或许会更强大
如果从地域维度看，当前中国一线城市的房价可能才刚刚起步
很多人都说目前上海房价的泡沫已经跟90年代的东京一样了，但当我们还原前期的历史数据，会发现两者之间的还存在几个数量级价差鸿沟
我们以经济和房价走势最稳定的纽约作为参照
1990年东京的房屋均价是8万美元，纽约均价是1万美元，东京比纽约单均价的比值是8:1，2017年，上海的房屋均价是0.8万美元，纽约是2万美元，纽约比上海的单均价的比值是2:1
换句话说，当年的东京的房价与当前上海的房价，整体比值差了16倍。中国一线城市房价的天花板，在未来可能会超出我们的想象
02、前期判断版块发展的某些维度，可能已经存在一些失真
比如星巴克的选址逻辑已经越来越无法帮助我们准确的判断区域价值
我们前几年看区域的发展，其实有个特别简单的维度
就是看看星巴克或是 KFC是否在这个区域落地，如果我们留心下，会发现星巴克前几年的选址逻辑是通过数据决策模型来确定的
星巴克通过建模，把各项参数比如地段、人流、未来规划等设计进一套决策模型，市调人员将相关数据输入，就能得到较为明确的决策建议，以此来判断是否应该确定选址
大家如果仔细比较下就能发现星巴克的选址模型跟买房的逻辑其实是很相像的，因此，从这个角度看的话，前期星巴克的选址逻辑的确可以作为我们判断区域价值的一把利器
但是，从2015年开始，星巴克的选址逻辑已悄然发生了改变
星巴克从前几年开始在全球的财务数据上显示出了明显的增长疲软，为了应对业绩压力，在选址上也出现了明显的降级，计划从2015年到2020年，每年以将近500家店的速度急速扩张
因此，我们能看到的结果就是星巴克的门店遍地开花
很多地方在人口的流动性、城市规划上有不足的，但因为该商业版块在房租上进行了减免或是折扣力度较大，星巴克也会正常进入，为的就是低成本的运营可能会带来的盈利
还有这一种情况就是星巴克前期在该布局的核心地段已经都布了点，目前的布局就只是一种战略上的补充，为的仅仅是覆盖掉城市更多的人口以及打击竞争对手瑞幸咖啡
这其实就是为什么我们看到越来越多的商业中心和住宅项目，都通过宣传星巴克的落地卖项目，卖商铺，毕竟通过引入星巴克减免的租金成本是需要通过其他渠道进行消化的，只有这样才能打平总的成本
但是，这种项目的地段或是未来的发展不一定是足够好的，星巴克入驻很大的原因在于“租金是否足够的便宜”
项目通过星巴克的入驻对外强调该地段的商业价值，调高了大家对该地段的未来认知，然后增加总价或是加快销售，在这个闭环里，星巴克扮演的只是“推局者角色”
从本质看，我们可以发现星巴克对中国城市商业空间的理解，数量领先的重要性已经超过了前期选址逻辑上的确定性
03、我们再来聊聊另一个很重要的问题
为什么说2019年从大概率看是买房比较好的年份
有四个维度的因素会极大的影响2019年的房价走势，分别是减税降费、因城施政、利率调整、货币宽松
1、减税降费带来的是购买力的释放
在2018年年底针对个人层面开展的个税改革，涉及到的人群高达7000万左右，减税规模达到了3200亿元
此次政府报告会议上宣布将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业等行业现行10%的税率降至9%的方式，直接减轻了企业负担2万亿元
我们看到不管是在个人层面还是企业层面，减税降费的力度都是空前的，其实也是超乎了所有人的想象
这么做从本质上看其实就是变相的增加了居民和企业的财富收入，让双方的得到感更强，税少了，相应留存的收入也就更多了，而这些被释放出来的货币，也会通过某些渠道慢慢的渗透进房市
2、因城施政其实是带来更多的可能性与不可预测性
中国的整个版图实在太大了，每个地方面临的情况也确实不太一样，对于房地产而言，更是不能一刀切，以前的政策是中央定个基调，大家全部严格执行
现在我们再来看下，政府会定很明确的基调吗？房住不炒只是一个方向，具体在执行层面要怎么做各地都可以根据实际情况进行调整
因此北京和上海的买房政策跟山东或是西南某个城市的调控政策必定是不一样的
但是每个城市都要去理解这个基调，然后再各自做一些小的调整
我们也看到越来越多的城市具备了房产政策自治的能力，房地产如果处于观望状态了，大家都不愿意买了，那就松一松，房地产如果出现一房难求了，那就紧一紧
当前的楼市从大部分地区看，是处于静淡期的，这其实也就给了政府比较大的调控动能
这就是为什么我们看到在18年年底还有最近出来了那么多看似放松的信号，这些城市互相之间其实没有什么联系，但都通过调整落户等方式慢慢的调整房产的供需平衡
这其实也就意味着地产行业正式告别了雨露均沾
3、实际房贷利率的调整会真实的影响房价走势
真实的房贷利率其实就是看首套房或是二套房利率的调整幅度是怎么样的，是打折的还是上浮的，其实从本质上看，真实的房贷利率会极大的影响借钱的成本，从而影响买房的回报率
当下我们所能感知到的就是大量的城市正在悄悄的下调首套房的上浮利率，比如从原先的20%下调至15%或17%，有的小银行可能下调的还更厉害，根据融360的数据统计，全国首套房的实际利率已连续两个月下调
请大家记住一点，真实的房贷利率与房价的变化始终处于反向变化
当真实房贷利率很低的时候，人们在行动上就表现出愿意多贷款买房，当真实房贷利率变高的时候，人们就会减少买房的行为，这其实就是对利率调整的现实反应
4、宽松的货币环境正在多渠道的渗透进房市
1月末， M2 （广义货币）同比增长了8.4%，流通中的货币增长了17.2%，2月末， M2余额为186万亿元，同比增长了8%
冰冷数字的背后体现出的是整个社会资金流的不断增多，第一个受到利好波及的就是股市，对于楼市，我们如果看一下往年的数据，其实也不难发现 M2的增发与整体房价涨幅存在的巨大关联性
房产其实就是用这种方式在和货币实现着对冲，从某种意义看，房价通过吸纳货币增发的影响，让我们其他的物价成本上升的没那么明显
04、这是一个伟大的时代，因为他时时刻刻都在改变，不管是楼市的买卖逻辑还是其他
以前的我们对未来没有信心，喜欢把钱存起来寻找安全感，而如今的我们，还是出于对安全感的对冲，把目标从银行调整到了房地产
当我们一个个个体在不断的被教育，被现实打击，被售楼处洗涤的时候，终于发现，我们需要建立起对房产的基本认知和理解，并在此过程中不断的纠偏
多一点理智，少一点情绪化判断，买房的路上或许可以少走一点弯路
来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：卢俊
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