[摘要] 住房,作为老百姓的必须品,以此为载体的楼市,这些年也是风生水起,每一项政策,每一个数据,都牵动着千家万户的心。应该说,这些年房地产市场的快速发展,给我们老百姓的居住条件带来了翻天覆地的变化。

住房,作为老百姓的必须品,以此为载体的楼市,这些年也是风生水起,每一项政策,每一个数据,都牵动着千家万户的心。应该说,这些年房地产市场的快速发展,给我们老百姓的居住条件带来了翻天覆地的变化。我们房地产快速发展的20多年,跟其他行业一样,相当于发达国家数十年,甚至上百年走过的路。当然,我们在此过程中,也还存在这样那样的问题,需要逐步解决。

就今天住房市场来说,房产不仅是具有居住属性,还兼具金融属性,成为部分老百姓保值工具。所以,除了本身居住需求外,房子还赋有投资功能,这也是一种无法回避的现象。事实上,世界上其他国家也是如此,没有哪个国家能完全区别投资和居住两类群体。不过,房价的过快上涨,影响也是方方面面的,为此,本轮楼市上涨过程,也是一部调控史,“房住不炒”成为当前楼市的主旋律。

本轮楼市上涨始于2015年下半年,热点城市调控开启于2016年国庆节以后,2017年全面调控,2018年进入查漏补缺式调控。纵观这次调控,可谓是步步为营,循序渐进,不仅使楼市进入平稳,还解决了长期以来积累的房地产市场诸多乱象。楼市走到今天,似乎走到一个十字关口。但无论怎么说,房子的需求始终存在,只是多少而已。那么,2019年楼市何去何从?我们还能买房吗?带着这些疑问,我们来看看2019年出现的楼市“三大福利”。

第一大福利,2019年楼市走向基本清晰

现象一,春节以后,随着天气转暖,各大售楼处又开始热闹起来。主要原因有两个,一是春节期间积累的刚性需求逐步释放,迎来了一波购房小高潮。二是开发商、房产中介借势炒作,营造市场热销氛围。

现象二,由于本轮楼市调控施行了以前从未有过的新房备案限价政策,新房与二手房价格存在倒挂。据不完全统计,在楼市火热期,全国至少有上百个城市存在这样的情况。那么,为争取利润最大化,前期不少开发商捂盘惜售,但到后面拖不起而不得不逐步加推上市,随着这两年的逐步走量,这类限价新房也越来越少,所以,即使在楼市调整期,这类楼盘去化都是非常迅速。

现象三,二手房市场继续处于冰冻状态。从公布的数据来看,全国二手房价格2月份比1月份下降0.35%,这是连续第六个月下降。当然,二手房成交量也并未出现明显回升。不少三四线城市还未经历过真正的二手房市场,其结果只差不好。

那么,2019年还会出现“年初不买房,一年又白忙”的情况吗?答案还是比较明确,对于上面提到的限价新房,那是出一波,少一波。而对于高高挂起的二手房市来说,成交量极其小,也根本不足以影响市场。2019年接下来的市场走向,很有可能是新房价格往上再走走,但由于调控因素,不会走太多,而二手房很可能迎来一定幅度的调整。预计最终结果是,新房和二手房价差都往中间靠靠。

第二大福利,房地产行业进入高质量发展阶段,房源质量有望提升

这几年,由于楼市的异常火热,楼市库存去化快,不少地区出现了住房供不应求局面,房价在快速上涨的同时,房源质量却没有提高,而且很多是降低了。比如前段时间出现的品牌开发商在建住宅倒塌,房屋漏水、偷工减料等工程质量问题也层出不穷。这也不奇怪,开发商涨不了价,就在房屋材料、工序上做文章,以获取最大化利润。加之,一些房企为加大扩张步伐,完成销售指标,人为加快房源上市节奏,也导致房源质量不过关。

不过,上面的一切都随着楼市趋于稳定而发生重大变化。换句话说,当前的房地产市场不像以前那么热,由卖方市场向买方市场转变,开发商需要用心做产品才能赢得购房者欢迎。特别是这两年土拍要求现房销售的项目,如果做不出好房子,购房者肯定是不会买账的。所以,这些因素也促使开发商拿出自己的本领,注重房屋的质量和细节,提升房屋的质量。

第三大福利,年内购房成本有望继续下降

房贷利率作为影响楼市需求的重要因素,不可不察。从监控的重点城市来看,2月份,35个城市有44家银行房贷利率出现下降,比上月多了10家。四大行首套房贷利率下降0.5%,二套房贷利率首次回到6%以下,执行上浮20%的银行较1月份减少24家。

从以往房贷利率数据观测得知,房贷利率下行或上涨,具有持续性,趋势一旦形成,少则1年以上的时间,多则两到三年。自去年12月份开始出现房贷利率拐点后,已连续4个月下行。所以,对于2019年房贷利率来说,继续调整的趋势已经形成,房贷利率继续下行是年内大概率事件。作为未购房者来说,在房价相对稳定的情况下,可以减少一笔不小的利息支出,我们比较乐见这样的变化。

这两类未购房群体赚了?

第一类群体,刚需购房者。从上面的分析得知,楼市稳定是非常有利于刚需买房的。原因在于:一方面,国家对楼市的调控整体上并未放松,我们可以抓住一些限价福利盘机会,加之首套房利率继续下降,相信后面还会持续,我们的购房成本还会降低。

第二类群体,改善群体。著名经济学家巴曙松认为,“中国未来的住房市场应该是差异化的市场,高端改善市场完全市场化”。所以,中国不缺房子,而是缺好房子。瑞银报告也认为,随着中国城市化进入新阶段,中国房地产市场也面临转变,由量向质的转变是必然趋势,我们将逐步进入这个阶段。改善群体对住房的要求高,随着楼市稳定,开发商将在房源质量上下工夫,以赢得购房者芳心。需要购买改善住房的群体,买到好房子的概率大大增加。

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