[摘要] 住房，作为老百姓的必须品，以此为载体的楼市，这些年也是风生水起，每一项政策，每一个数据，都牵动着千家万户的心。应该说，这些年房地产市场的快速发展，给我们老百姓的居住条件带来了翻天覆地的变化。
住房，作为老百姓的必须品，以此为载体的楼市，这些年也是风生水起，每一项政策，每一个数据，都牵动着千家万户的心。应该说，这些年房地产市场的快速发展，给我们老百姓的居住条件带来了翻天覆地的变化。我们房地产快速发展的20多年，跟其他行业一样，相当于发达国家数十年，甚至上百年走过的路。当然，我们在此过程中，也还存在这样那样的问题，需要逐步解决。
就今天住房市场来说，房产不仅是具有居住属性，还兼具金融属性，成为部分老百姓保值工具。所以，除了本身居住需求外，房子还赋有投资功能，这也是一种无法回避的现象。事实上，世界上其他国家也是如此，没有哪个国家能完全区别投资和居住两类群体。不过，房价的过快上涨，影响也是方方面面的，为此，本轮楼市上涨过程，也是一部调控史，“房住不炒”成为当前楼市的主旋律。
本轮楼市上涨始于2015年下半年，热点城市调控开启于2016年国庆节以后，2017年全面调控，2018年进入查漏补缺式调控。纵观这次调控，可谓是步步为营，循序渐进，不仅使楼市进入平稳，还解决了长期以来积累的房地产市场诸多乱象。楼市走到今天，似乎走到一个十字关口。但无论怎么说，房子的需求始终存在，只是多少而已。那么，2019年楼市何去何从？我们还能买房吗？带着这些疑问，我们来看看2019年出现的楼市“三大福利”。
第一大福利，2019年楼市走向基本清晰
现象一，春节以后，随着天气转暖，各大售楼处又开始热闹起来。主要原因有两个，一是春节期间积累的刚性需求逐步释放，迎来了一波购房小高潮。二是开发商、房产中介借势炒作，营造市场热销氛围。
现象二，由于本轮楼市调控施行了以前从未有过的新房备案限价政策，新房与二手房价格存在倒挂。据不完全统计，在楼市火热期，全国至少有上百个城市存在这样的情况。那么，为争取利润最大化，前期不少开发商捂盘惜售，但到后面拖不起而不得不逐步加推上市，随着这两年的逐步走量，这类限价新房也越来越少，所以，即使在楼市调整期，这类楼盘去化都是非常迅速。
现象三，二手房市场继续处于冰冻状态。从公布的数据来看，全国二手房价格2月份比1月份下降0.35%，这是连续第六个月下降。当然，二手房成交量也并未出现明显回升。不少三四线城市还未经历过真正的二手房市场，其结果只差不好。
那么，2019年还会出现“年初不买房，一年又白忙”的情况吗？答案还是比较明确，对于上面提到的限价新房，那是出一波，少一波。而对于高高挂起的二手房市来说，成交量极其小，也根本不足以影响市场。2019年接下来的市场走向，很有可能是新房价格往上再走走，但由于调控因素，不会走太多，而二手房很可能迎来一定幅度的调整。预计最终结果是，新房和二手房价差都往中间靠靠。
第二大福利，房地产行业进入高质量发展阶段，房源质量有望提升
这几年，由于楼市的异常火热，楼市库存去化快，不少地区出现了住房供不应求局面，房价在快速上涨的同时，房源质量却没有提高，而且很多是降低了。比如前段时间出现的品牌开发商在建住宅倒塌，房屋漏水、偷工减料等工程质量问题也层出不穷。这也不奇怪，开发商涨不了价，就在房屋材料、工序上做文章，以获取最大化利润。加之，一些房企为加大扩张步伐，完成销售指标，人为加快房源上市节奏，也导致房源质量不过关。
不过，上面的一切都随着楼市趋于稳定而发生重大变化。换句话说，当前的房地产市场不像以前那么热，由卖方市场向买方市场转变，开发商需要用心做产品才能赢得购房者欢迎。特别是这两年土拍要求现房销售的项目，如果做不出好房子，购房者肯定是不会买账的。所以，这些因素也促使开发商拿出自己的本领，注重房屋的质量和细节，提升房屋的质量。
第三大福利，年内购房成本有望继续下降
房贷利率作为影响楼市需求的重要因素，不可不察。从监控的重点城市来看，2月份，35个城市有44家银行房贷利率出现下降，比上月多了10家。四大行首套房贷利率下降0.5%，二套房贷利率首次回到6%以下，执行上浮20%的银行较1月份减少24家。
从以往房贷利率数据观测得知，房贷利率下行或上涨，具有持续性，趋势一旦形成，少则1年以上的时间，多则两到三年。自去年12月份开始出现房贷利率拐点后，已连续4个月下行。所以，对于2019年房贷利率来说，继续调整的趋势已经形成，房贷利率继续下行是年内大概率事件。作为未购房者来说，在房价相对稳定的情况下，可以减少一笔不小的利息支出，我们比较乐见这样的变化。
这两类未购房群体赚了？
第一类群体，刚需购房者。从上面的分析得知，楼市稳定是非常有利于刚需买房的。原因在于：一方面，国家对楼市的调控整体上并未放松，我们可以抓住一些限价福利盘机会，加之首套房利率继续下降，相信后面还会持续，我们的购房成本还会降低。
第二类群体，改善群体。著名经济学家巴曙松认为，“中国未来的住房市场应该是差异化的市场，高端改善市场完全市场化”。所以，中国不缺房子，而是缺好房子。瑞银报告也认为，随着中国城市化进入新阶段，中国房地产市场也面临转变，由量向质的转变是必然趋势，我们将逐步进入这个阶段。改善群体对住房的要求高，随着楼市稳定，开发商将在房源质量上下工夫，以赢得购房者芳心。需要购买改善住房的群体，买到好房子的概率大大增加。
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