[摘要] 买房后原房主反悔加价，打赢了官司却仍然无法办理过户手续。近日，95后购房者焦先生通过半岛网热线80889232反映自己购房落户的遭遇。
半岛网3月29日消息 买房后原房主反悔加价，打赢了官司却仍然无法办理过户手续。近日，95后购房者焦先生通过半岛网热线80889232反映自己购房落户的遭遇。2017年10月份，他通过即墨泰业房产中介购买二手房，当时房子有贷款且不满两年无法过户，但价格相对低于市价。令焦先生没想到的是，自己在前后支付了45万房款后，原房主失联并且断供房贷，如今虽已具备过户条件，但法院也无法强制过户。原希望通过买房落户的他，陷入被动。律师提醒，若中介提前告知了房屋未满2年、有贷款等事项，那么中介则没有责任，购房人务必警惕后续风险，切忌盲目相信他人。
购房： “低价房”产证不满两年，购房者“冒险”交易
据焦先生介绍，他来自菏泽市，结婚生子后打算在即墨安家落户。2017年，青岛泰业房地产咨询有限公司新都花园门店置业顾问向其推荐了一套位于新都花园1号楼2单元的房子，房子面积是72平，总价是55万。带看之后，焦先生非常满意，随即就把定金交给了房产中介。
焦先生说，交定金之后，中介告诉他房子不满两年，暂时办不了房产证，但是可以先拿钥匙住进去。此外，中介说“房主只剩下10多万的贷款没还清”。考虑到房子相对低于市价，2017年10月10日，焦先生最终和房主刘先生签订了购房合同，合同约定首付款25万，余下的30万待过户时通过银行贷款转给卖方。合同第五条规定，“甲方应在收到首付款后无条件并积极协助乙方办理该房产有关的所有转移手续。”
合同约定的付款方式。当事人供图
之后，焦先生拿到了钥匙，着手装修。让焦先生始料未及的是，一系列预期之外的事情发生了。
纠纷： 原房主毁约加价，购房者起诉确权
焦先生说，刚签完合同1个月，原房主要求他再付3万元。“我拒绝了，2017年11月份，他就把锁换了。”焦先生说，房子正在铺瓷砖，锁被换之后他又重新换了锁，之后锁又多次被换，不得已他在家门口装上了监控。为了彻底解决纠纷，思虑再三之后，焦先生一纸诉状把原房东告上了法庭。
焦先生提供的一份即墨区人民法院于2018年5月18日出具的民事调解书显示，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成协议：被告于过户条件成就5日内办理抵押权涤除手续并协助原告办理该房屋的过户手续；原告5月30日前支付10万房款，6月30日前支付10万房款，过户当日再支付余款10万，原告逾期支付任何一笔房款，需向被告支付违约金10万；如被告逾期履行义务，需向原告支付违约金10万。
即墨法院出具的调解书。当事人供图
焦先生说，为了买这套房子，前前后后他按照约定如期付给了原房主45万，加之案件审理费、保全费、律师费，中介费以及其它的费用，在不到1年的时间里，他拿出了50多万元现金。“很大一部分都是借的，为了这套房子，什么都豁出去了。”本以为有了法院的调解书，就能顺利办理房产过户，可没想到又出问题了。
意外： 原房主“失联”法院调解遭遇执行难
2018年11月7日，房产证满2年，具备了过户条件。从10月底开始，焦先生和房产中介联系原房主刘先生，却发现他“失联”了。
焦先生说，原房主不接电话，去家里找他也拒绝见面，泰业房产中介置业顾问也打电话、发短信通知办理过户，但是一直联系不到对方。
中介发的短信。当事人供图
2018年11月5日，焦先生依据此前的调解书，向法院申请强制过户，被法院告知原房主办理了按揭贷款，房子已经抵押给农商银行，强制过户的申请被驳回。12月18日，焦先生再次提交申请书，要求依据调解书执行原房主违约金10万元。
“现在房子也不能过户，只能申请违约金。”焦先生无奈地说，他通过委托律师查询发现“原房主在银行的贷款还剩下31万，已经好几个月未按期还贷了”，现在最担心的，是银行收房。
按照焦先生提供的电话号码，半岛网试图联系原房主刘先生，电话接通之后，被告知“打错了”。
中介： 公司已经下架所有不满两年的房源
随后，半岛网联系到了即墨泰业中介新都花园店置业顾问吴先生。据他介绍，这桩交易是他促成的。当时签完合同之后，房价涨了，原房主想毁约。“签完合同后，房产证就押在店里了，我们把双方叫到了店里，拿出了房产证和合同，准备谈这个事，原房主上来就抢房产证、抢合同。”吴先生介绍，原房主就说不卖了。“我们当时说，如果不卖就把首付款退了，但是他也不退钱。”吴先生说，遇到这类客户，他们也很无奈。
房子不满两年，为何要挂在店里出售？吴先生介绍，当时原房主找到店里，说急需用钱，希望尽快把房子卖掉。“这套房子同市价比较低，同类房源，市场价是60多万，当时将房子推荐给焦先生时，把房子不满2年的情况进行了说明。”
“我们当时对房源进行了调查，没有发现房子存在法律纠纷，就是有贷款，但是一直正常还贷。”吴先生说，鉴于房源较为“清白”，所以才在店里挂了该房源。但发生此事之后，公司已经下架了所有不满两年的房源。
律师： 买房切忌盲目相信他人
对于焦先生的购房遭遇，半岛网咨询了齐鲁（青岛）律师事务所王刚律师。王律师介绍，原房主办理了购房按揭，把房子抵押给了银行，银行享有优先权，在抵押未撤的情况下，即使向法院申请强制执行，法院也执行不了。王律师建议，目前购房者尚未付的房款是10万元，如果银行欠款低于10万元，购房者完全可以直接把银行贷款还清，撤销抵押后再申请强制过户。
但如果像购房者所说，原房东恶意欠贷且剩余房贷高于未付房款太多，“那么就成了两个诉讼。银行肯定会追款，申请强制拍卖，在银行申请执行时，购房者只需要提出异议就可以了。”据其解释，法院的调解书同样具有法律效力，目前已经明确了房子属于购房者焦先生，只是没有办理手续而已，因为有调解书在，银行申请执行也执行不了。
“目前购房者能做的就是等银行出面解决此事。”王律师解释，由于房子抵押在前，买卖在后，所以银行具有优先权。
中介将未满两年的房子挂牌出售，是否负有责任？王律师解释，如果中介告知了就没责任。
“从这次交易来看，购房者买了一套各项条件都不太具备的房子，所以出现了各种问题。”王律师提醒，房屋买卖涉及的标的都比较大，应慎重对待，在签订书面协议之前，务必核实一下房屋的权属信息，包括房屋的权利人、有无抵押和司法查封等权利限制情况，切忌盲目相信他人。
房子能不能顺利过户，此事后续进展，半岛网会继续关注。
文 秦帅
