[摘要] 红五月，是楼市销售的传统旺季，众多开发商也都开始在5月份发力推出新的住宅产品。为了减轻销售压力，许多楼盘在销售价格上采用了低开的策略。个别大体量楼盘，甚至推出了“内部员工楼”，将原来的精装房降为毛坯房销售。
红五月，是楼市销售的传统旺季，众多开发商也都开始在5月份发力推出新的住宅产品。为了减轻销售压力，许多楼盘在销售价格上采用了低开的策略。个别大体量楼盘，甚至推出了“内部员工楼”，将原来的精装房降为毛坯房销售。面对这样的市场，购房者越发谨慎，对于目标项目的调查已经不仅仅局限于项目的规划和周边配套，许多人已经开始关注开发商的人员流动和资金状况，以此来评估楼盘潜在风险。
记者观察：精装大盘开卖毛坯房
“在胶州开发区一个精装房项目开始卖毛坯房了，销售均价比备案价都低。”购房者朱先生拨打青岛早报地产家居热线82933529说。朱先生告诉记者，他从去年就开始关注这一位于交大大道以西的精装项目。这个项目开盘时精装房价格在1．2万元／平方米左右，与其他楼盘相比价格相对较低，而且还赠送一个储藏室。行事谨慎的朱先生想在片区发展明朗一些后再出手，所以一直保持观望。从去年下半年开始，这个楼盘价格就没有再增长，一直维持在1．1万元／平方米至1．2万元／平方米之间，年底时还举办了团购家电等优惠活动。
如今，让朱先生想不到的是，开发商最新的开盘竟然直接把精装砍掉，以毛坯价格销售。“总房款一下子少了15万元，这对于工薪阶层来说门槛降低了不少。”朱先生说。
区域分析
胶州：多盘角力压力大
记者调查发现，朱先生所说的精装大盘是一个建筑面积82万平方米的大体量楼盘，虽然去年单盘销售额在青岛市名列前茅，但是今年的销售确实面临巨大的压力。对于朱先生所说的毛坯销售，置业顾问给出的解释是这栋楼为“员工内部楼”，毛坯均价是9800元／平方米。“如果加上精装标准，其实和先前的价格差不多，我们没有降价。”置业顾问解释道。记者登录“青岛网上房地产”发现，该楼盘最新的备案价是10980元／平方米至11064／平方米之间，都比实际的售价要高。
开发商降低销售门槛，与片区内新建商品住宅供应量也有关系。仅仅在胶州开发区，就有荣盛锦绣外滩、远洋御城、花样年碧云湾、碧桂园湖悦天境等大体量楼盘。与此同时，在胶州城区板块、少海板块5月份同样有大量楼盘加推。在投资客日渐稀少的情况下，胶州各楼盘出现了明显的分化。在销售不佳的情况下，有的楼盘在调整销售策略的同时，也悄然换将，更换了项目营销负责人。
城阳高新：低开成主流
与胶州类似，同属北城区的城阳区和高新区也是多盘“混战”。仅仅鑫江一家开发商，五月份就有鑫江桂花园、鑫江玫瑰园、鑫江合院、鑫江华府四个楼盘计划加推；同样深耕城阳的天一仁和择优胧樾海首开和天一仁和智慧之城加推；青特则是青特小镇、青特地铁·花屿城、青特金地汇豪观邸同月入市。此外，保利·观堂、龙湖·舜山府、金秋泰和郡、海信·观澜等楼盘也都有加推计划，开发商凭借各自的特色争夺有限的刚需。在价格方面，绝大多数楼盘与年初持平，许多楼盘甚至有1000元／平方米左右的降幅。与此同时，特价房仍然是部分开发商售房的特色活动，低于正常售价20万元到30万元的房源成了零星刚需的首选。
另外，以往一房难求的高新区也是“群雄逐鹿”的景象。老盘如中欧国际城、领秀珊瑚湾、世茂公园美地等依然有房源加推，新盘卓越·嘉悦、中海·红著等也已经进入了营销期。记者在调查中发现，作为近年来房价调控最为严厉的区域，高新区各大楼盘在今年年初有一轮普涨。所以许多面积在140平方米以上的户型因为总价过高，人气相对较差。而公摊率低、紧凑型住宅产品，人气依然非常旺。但不论人气如何，低价开盘都已经成为市场主流。
西海岸：新盘扎堆变化多
据青岛网上房地产统计数据显示，2019年4月青岛新房成交共计12134套，其中，西海岸4月新房成交高达3641套，占全市成交总量的30％，领跑全市新房市场。五月份西海岸楼市更是放量加推，除了万科城市之光、海信香江睿园、融创维多利亚湾等老项目加推外，还有保利开头徕卡公园、信达金地蓝庭、卓越维港等8各项目首开。
与以往新项目扎堆中央活力区不同的是，近期西海岸开盘的项目有不少是在金沙滩周边的海景房，优越的地理位置对于主城区的刚需族拥有不小的吸引力。开发商将以何种价格推盘，对于西海岸楼市无疑将产生巨大影响。市民胡先生看中了滨海大道旁的一处地铁房，年初咨询时置业顾问告诉他首开价格可能在3万元／平方米左右，而临近开盘开发商释放的价格为2．5万元／平方米左右。“临近金沙滩，附近还有地铁站，如果这个楼盘开盘低于2．4万元／平方米，我肯定出手，但是如果价格太高我就再看看。”胡先生说。而从四月份一些楼盘可以看出，购房者对于销售价格非常敏感，有的楼盘因为定价太高，开盘去化率不到20％，严峻的形势也让开发商更加谨慎。
主城区：楼市5月首周遇冷
在市民购房热情减弱后，5月第一周青岛新房成交量出现了明显下滑。根据青岛网上房地产公布的成交数据统计，五月首周青岛新房共成交1887套，环比前一周（2663套）下降了29．14％，一周新房总成交面积为221853．73平方米。其中新建住宅成交量为1475套，占一周新房总成交量的78．17％，新建住宅成交面积为183556．3平方米。
特别是主城各区，无一区域成交过百。市北区上周新房成交85套，成交面积8000．16平方米，位列主城成交榜首；李沧上周新房成交83套，成交面积9749平方米，位列第二；崂山区上周新房成交37套，成交面积6173．81平方米；市南上周新房成交35套，依旧是所有区市中最少的，新房成交总面积4428．23平方米。在这种情况下，主城区各楼盘都在通过活动聚拢目标客户，但是真正出手的人并不多。
二手房成交同样在下滑。五月首周二手房719套，环比下降51％，成交面积为65419．87平方米。其中普通二手住宅成交套数为686套，面积为60026．47平方米。与新房降价遮遮掩掩相比，二手房房东降价更为果断，许多房源降幅都在10％左右，这也分流了不少主城刚需购房者。
置业者说：买房前考察越细致越好
对于市场的变化，记者也采访了多名购房者，超过六成的人表示不急于在5月份出手。“去年我一个同事在胶州买了房子，这一年多房价不升反降，所以我现在就是先看看，准备年底再出手。”在胶州主城区某楼盘，市民张女士说。
还有的购房者则表示，在开发商负债率不断升高的情况下，他开始关注开发商的人员流动和财务状况。“不到半年的时间里，我关注的楼盘已经换了三个置业顾问和我对接，对于这种人员流动太大的楼盘，我觉得不能买了。”市民冯先生说。除了观察营销中心人员流动状况，他还会通过网络查看各大地产公司的财经新闻，对于那些存在资金隐患的楼盘，他表示不会在自己的考虑范围之内。
