[摘要] 展望2019年，很多人会问，今年房价会涨还是会跌？楼市调控政策会放松吗？房地产市场的发展空间还有多大？
2018年的房地产市场，在经历了2017年“最严调控年”之后，遇到了很多问题。
比如，大中城市市场总体较平稳，中小城市的市场风险有提升；住房租赁价格稳中趋降，租房市场或面临集体土地租赁住房冲击等。
展望2019年，很多人会问，今年房价会涨还是会跌？楼市调控政策会放松吗？房地产市场的发展空间还有多大？
对此，23日中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》给出了一些预测。
预测房价上涨7.6%
近几个月，楼市小阳春持续蔓延。国家统计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示，新房价格环比上涨的城市增至67个，有业内人士指出，这是最近四年以来，新房价格环比上涨城市数量最多的一次。
蓝皮书指出，2018年住宅投资和住宅新开工面积实现较快增长，而竣工面积增速大幅下降，结果施工面积持续增长。从销售看，现房销售持续大幅下降，这就形成一个剪刀差，即竣工增长放缓，部分城市现房库存偏低。
2019年，因城施策和分类调控实施效果开始显现，住宅市场去库存基本成功实现预期目标，预测销售面积明显大于竣工面积，可售面积将进一步减少，可能对房价上升产生更大压力，住宅价格上涨趋势未变。
2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。预测2019年住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%，这是全国平均水平。可以推测，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。
尤其是一线城市，新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。此外，二线城市的新房价格涨幅扩大，二手房涨幅回落；三线城市新房价格涨幅回落，二手房涨幅微扩。
此外，预测2019年商品房开发投资增速预计为13.8%，比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。
蓝皮书显示，2019年，应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警，将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。
租金上涨
不过，并非所有的人都选择买房，随着住房租赁制度的不断完善，租房将成为“住有所居”的重要途径。
58同城、安居客此前发布的一份报告指出，租赁人群占比不断提升是大趋势，未来一线和部分新一线城市租赁人群的比例或将达到40%以上。
据统计，2016年11月至2018年12月，共有22个城市成交了租赁相关用地，共计成交322宗，可提供租赁住房面积约为1237万平方米。其中上海、杭州、北京成交规模领先，3城成交面积约占22城总成交面积60%。
租房的人自然会关心租金涨跌，蓝皮书显示，租金方面，多个城市租金上涨，上涨原因和近年来人口持续流入、城市更新改造密切相关，同时大量资本涌入租赁市场也是推动租金上涨的因素。
深圳2018年月租金保持在4000元以上，北京、上海、广州、杭州、南京在3000-4000元之间，成都、武汉、重庆、天津在2000-3000元之间。
此外，人口流入量大、发展有潜力、租房需求旺盛的一线和新一线城市是企业布局重点。
北京、上海、杭州是企业布局长租业务最热门3个城市，典型企业中有70%-80%均在这三个城市布局。整体来看，长三角、京津冀、珠三角是热门地区，尤以长三角为最。
值得一提的是，现阶段90%的住房租赁企业均集中在白领公寓市场，蓝领公寓或成为行业今年增长点。
据魔方公寓预测，一线城市中蓝领人口一般占外来人口的15%-20%，蓝领公寓是租房市场中千亿级的分支。蓝领公寓布置公共设施改造成本低于白领公寓，客单价低但单位面积收益高于白领公寓，可能成为行业在2019年的增长点。
然而，在商业地产领域，蓝皮书预测，2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看，预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上，商业整合并购的趋势加速。
回归理性
接下来，再说说房地产政策吧，2019年的房地产调控政策会有什么样的变化呢？
蓝皮书显示，2019年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。
具体来看，健康平稳发展是房地产市场重中之重，房地产调控政策分化是大势所趋，不同城市的市场运行结果将明显分化。
一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长。
三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。
此外，在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。
蓝皮书执行主编王业强表示，就全国而言，商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。
仍存在较大发展空间
放眼未来，房地产市场发展与城镇化建设密切相关，因为人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新改造等都会产生住房需求。
蓝皮书指出，持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出，到2020年，城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
来源：蓝皮书
2018年中国大陆总人口13.9538亿人，其中，城镇常住人口8.3137亿人，比2017年末增加1790万人。城镇人口占总人口比重（城镇化率）为59.58%，比2017年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%，比上年末提高1.02个百分点。
王业强表示，短期可以预见，2019年城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上，房地产市场仍存在较大发展空间。
来源：皮书说、中国新闻网、新京报、新民晚报、中国网等
