[摘要] 对于近期的土地市场走势，我一直认为目前还是分化明显、冷热不均的。一方面个别热点城市土拍仍然竞争激烈，另一方面大多数企业底价拿地是常态。
那么，刚刚过去的5月，土地市场又发生了何种变化？哪些房企调整了自身的投资策略？
量跌价升但涨幅趋缓，土地市场升温趋势暂缓
从成交规模和溢价率来看，今年以来土地市场热度明显升温的走势在维持了仅仅2个月后迅速转缓。
首先，土地成交规模回落，结束了此前连续三月上涨势头。5月全国300城经营性土地成交建筑面积达到16317万平方米，环比上月下降了9.3%，和去年同期相比下降了18.4%。若与去年1-5月相比，仍然下滑了8%。可以看到，即便前五月土地市场整体呈现回暖态势，但尚未达到去年同期水平。
其次，在市场热度方面，5月份土地市场的溢价率迎来了2019年来的首次回落。5月相比4月下降了3.2个百分点，为20.2%。这当中固然有部分城市“限地价竞自持”的因素影响，但从整体的溢价回落还是可以看出前两月高热的态势得到一定缓解。
另外，从成交均价环比涨幅明显回落（仅为1.6%）也可以看出在政策调控反应迅速之下，土地市场暂缓升温。
中骏、富力、卓越等5月表现积极，半数规模房企暂缓拿地节奏
具体到企业来看，由于前期补仓需求得到满足，以及当前时点拿地想要当年开盘难度加大，部分企业也已经开始调整自身的投资节奏，我认为重点可以关注三类企业：
第一，5月继续高歌猛进的房企。典型的如保利、中骏、富力、卓越等企业。这些企业5月份拿地金额较前四月平均值涨幅几乎都在200%以上，而且这些房企本身前五月拿地金额排名并不低。因此单从5月份表现来看，投资拿地相对积极。
数据来源：企业公告、cric
第二，开始放缓投资节奏的房企，多数来自龙头企业。典型的如融创、恒大、万科、新城等。这些企业5月新增拿地金额较前四月平均值下降超过60%左右。其中前四月拿地积极的新城、中海降幅超过80%。
值得注意的是，TOP10房企有6家企业均在5月大幅放缓拿地节奏。标杆房企放慢脚步一方面反映了龙头企业对于土地市场风险的预估，另一方面，实际上一季度过后新增的土储想要在今年上市销售难度颇大，因此对于规模较大的企业而言，拿地积极性也有所降低。
数据来源：企业公告、cric
第三，地价攀升后，收并购成为部分房企的主要突破方向。例如电建地产近期收购了武汉地产集团旗下两个项目公司，带动新增土储货值大幅上升。而整体来看，华远、合景泰富等企业前5月的收并购比例都超过3成以上，且部分收并购项目的优势在于能快速上市，能够对今年企业业绩增长提供较强助力。
警惕土拍热度过高城市的调控风险，未来拿地仍需保持理性
综合来看，当前土地市场的确出现了局部升温现象，但自住建部实施预警机制点名地价、房价上涨过快的城市后，热度较高的城市也相继发布调控政策防止市场过热。从典型企业拿地溢价率来看，5月有32%的地块溢价率在10%以下，占比最高。
因此在补仓需求得到满足，以及未来拿地当年开盘难度增大的情况下，我认为百强房企的投资节奏会进一步放缓。且从近期土拍热点城市政策调控力度来看，未来拿地仍需保持谨慎，盲目获取高价地并不可取。
