[摘要] 近日贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》指出，2019年上半年，全国重点城市二手房地产市场从低靡中走出，但回暖并不稳定，整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。
近日贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》指出，2019年上半年，全国重点城市二手房地产市场从低靡中走出，但回暖并不稳定，整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。
其中，青岛市场上半年虽有所升温，但整体市场未呈现出过热态势。贝壳研究院数据显示，青岛市场表现不及去年同期，成交同比降幅达34.6%。青岛二手房成交均价在年初经历短暂上涨后重新跌回2018年以来的低位上。相比去年4月中旬调控加码后的低温市场，2019年青岛上半年市场环比升温明显。
报告同时指出，上半年后期，全国二手房市场成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在，有一定的上行动力。但是由于重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏大幅向上动能。
“前高后低”特征显著，市场分化明显
贝壳研究院数据显示，2019年上半年，包括青岛在内的重点14个城市二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低靡环比则增加52.3%，从底部走出。
“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。
2019上半年市场的分化也更为明显。其一，调控较早的城市波动小，如上海、北京等城市市场升温相对温和。其二，二线新房市场分化，前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖，如天津、南京、长春、昆明等；其三，土地市场分化，二线城市升温更加明显。
下半年平稳发展，或将面临“新库存”风险
展望下半年，《报告》认为重点城市市场潜在需求普遍存在，这将是支撑下半年市场的上行动力。
贝壳交易数据显示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势，但由于目前重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，因此，这股力量尚不能支撑房价大幅向上，“稳”将是下半年的大主题也是市场面的常态。
同时，许小乐认为，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。
