[摘要] 近日，贝壳研究院发布《 2019 中国房地产半年报》。报告指出，上半年全国二手房市场整体回暖，北京、上海等重点城市二手房成交量同比增 3 ％。
近日，贝壳研究院发布《 2019 中国房地产半年报》。报告指出，上半年全国二手房市场整体回暖，北京、上海等重点城市二手房成交量同比增 3 ％。岛城二手房市场虽相较于去年下半年有所回温，但成交量同比去年上半年却下滑 34 ． 6 ％，而成交均价也跌回 2018 年的低位。记者在调查中了解到，目前市场上房主主动降价的情况越来越多，甚至不惜多次降价促进成交；相形之下，购房者却越来越淡定，不少去年上半年买上房的甚至开始后悔 “ 上车太早 ” 。
如今二手房成交很难
数据：岛城二手房量价齐跌，成交量同比降幅达 34 ． 6 ％
贝壳研究院发布《 2019 中国房地产半年报》中指出， 2019 年上半年全国市场整体回暖：全国重点城市（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南 京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房成交量环比增长 52 ． 3 ％，同比增加 3 ％，走出去年低谷。
2019 年上半年的青岛市场，虽然有所升温，但整体市场未呈现出过热态势。贝壳研究院数据显示，青岛二手房上半年呈现出量价齐跌的态势，其中成交量同比降幅达 34 ． 6 ％，成交均价在年初经历短暂上涨后，也重新跌回 2018 年以来的低位上。据统计，今年 6 月份，岛城二手房成交均价约为 21882 元／平方米，同比去年 6 月降幅超 10 个百分点。
对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，去年 4 月中旬，岛城楼市调控开始加码，二手房市场逐渐走低，到去年下半年几乎进入 “ 冷冻 ” 状态。今年上半年，一些新需求被激活，环比升温相对明显，但与去年同期相比，还是有不小的差距。
中介表示，找到精准客户越来越难
中介：半年卖了 2 套房，开始专注近郊新房业务
林经理目前就职于贝壳位于李沧区的一家门店，他告诉记者，自去年七八月份到现在，他一共才卖了 4 套二手房，今年上半年一共卖了 2 套房。 “ 我的业绩一直以来在店里算是不错的，去年上半年，基本每周能带看 4 ～ 5 组客户，基本 是带一组成一组；今年上半年，一周也能带看两三次，但是是带一个客户看两三次房，而且看了多次也不一定能成交。 ” 林经理告诉记者，现在能遇到个精准客户非常不容易，所以只要能说明白具体需求，他都会把所有适合对方的房子，都带看一遍，争取提高成单率。
另一位在贝壳崂山区一门店工作的陈经理告诉记者，其所在的区域，以学区房为主。去年上半年时，多名客户抢一套房的情况比较普遍，有的购房者甚至现场加价。今年的行情却完全不同： “ 前几天带一个客户看了 4 套房子，有 3 个房主主动要求降价，最终却没有成交。现在不少同事开始带客到近郊看新房了，比如即墨、胶州等地，那里总价低、成单率高，而且楼盘给我们的佣金也高，何必强守主城区的二手房呢？ ” 陈经理说。
房主：主动降价 3 次未成交，后悔去年没卖掉
市民于先生告诉记者，自己一直想把位于崂山区一套一楼的房子卖掉，建面 61 平方米。去年 4 月份见同小区同户型有人 215 万成交，他便把挂牌价定在 220 万元。后来由于他拒不让价，当初便没有立马成交。没想到一进 7 月份，情况急转直下，市场上的客户突然变少了，为了尽快成交，他尝试将挂牌价降至 210 万，但并没有引来购房者的围观。随后，今年 2 月份和 6 月份，他又降了两次价，将挂牌价调至 165 万，却依然无人看房。 “ 现在十分后悔去年上半年没有卖出去，如果有人肯买， 160 万我就卖。 ” 于先生说。
记者在调查中了解到，目前市场上像于先生一样主动降价的房主不在少数。市北区海云庵片区一名姓曹的中介告诉记者，最近一些急着卖房的房主，隔一段时间就过来调低一下价格，但实际来询价的购房者却并不多。 “ 一些不着急卖房的房主，就干脆把房子租出去了。但近期租房市场也不大景气，租金一直要不上去。所以周边不少二手房处于空置的状态，房主天天来找我吐槽。 ”
购房者：没买上房的观望，买上房的后悔下手太早
与房主着急和郁闷的心态相比，今年上半年的购房者显得比较从容淡定。市民谭小姐告诉记者，最近在和男朋友四处看房，想在市北买一套次新房，总价 250 万元以内。前后看了七八个小区了，都不怎么满意。 “ 有些房主人很好，说如果我们对哪里的装修不满意，成交后，他们可以砸了重新给我们装。说实话，去年上半年我们也看过房，但当时大部分房主的态度是很强硬的，价格根本不能商量，不加价卖就不错了。所以，如今我们有更多的时间去好好挑选，反而不着急了。 ” 谭小姐说。
像谭小姐这样不着急的人，如今在购房大军中占不小的比例。据记者了解，今年 5 月份和 6 月份，岛城近百家新楼盘开盘，这也在一定程度上稀释了二手房的需求，使得二手房市场成交难上加难。 “ 去年 3 月份，楼市行情比较好的时候，我在台东买了一套 45 平方米的套一，均价 27000 元／平方米。当时房主要求至少首付一半，我就交了 62 万元。现在这个首付，在胶州一些价格比较低的区域，都够买两套房的了；即使在主城区，也够大一点的二手房的首付了。 ” 市民王先生认为，下半年二手房价格还可能继续回落，因此建议自己身边想买房的朋友继续观望。
业内：下半年成交不容乐观，价格仍有回调空间
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，上半年市场的回温使得不少需求得以释放，下半年岛城二手房市场预计会略显疲态。 “ 下半年在政策总体稳定的情况下，一城一策的可能性会比较大，而且会持续较长一段时间。 ” 许小乐说。
岛城著名楼市分析专家张斌也表示，目前二手房市场已经低迷近一年，挂牌价格也下滑多月，进入性价比较高的阶段。但是市场调控依旧，加上新房供应量较大，价格出现松动，对二手房的压力加大，因此二手房的后市仍然不容乐观。 “ 目前虽然不少房主主动降价，但不少区域的二手房价格仍有回调的空间。尤其是一些次新房比较集中的区域，由于刚需失衡，很容易降价；而一些房龄较老的 开放性小区，除非有学区、商业或地铁的支撑，否则无车位、无物管、无电梯的状态，或造成有价无市的尴尬局面。 ” 张斌说。
